Як змiнити стару «хрущовку» на нове житло за 5 тисяч рублiв »БiлдоМан - все про будiвництво та ремонт

Бiльшiсть жителiв росiйських «хрущовок» впевненi, що єдиною надiєю на полiпшення умов проживання для них є розселення. Для власникiв квартир у панельних п'ятиповерхiвках перших серiй цi очiкування не позбавленi сенсу, однак привiд для оптимiзму є не у всiх. Повнiстю зносити «хрущовки» поки що нiхто не збирається. Бiльш того, їх почали ремонтувати в рамках Федеральної програми капремонту, проведеної Фондом реформування ЖКГ.

Багато власникiв житла не виявляють до неї належного iнтересу, оскiльки вважають, що справа обмежиться черговий фарбуванням стiн i замiною козиркiв над пiд'їздами. Проте думка це помилково. Сьогоднi у жителiв «хрущовок» є реальний шанс кардинально полiпшити свої житловi умови, нiкуди не переїжджаючи. Причому заплатити за це доведеться ... всього кiлька тисяч рублiв.

Що таке капремонт

Згiдно з Федеральним законом № 185-ФЗ, що регламентує програму капремонту, при необхiдностi може бути проведена повна реконструкцiя житлового будинку, яка включає в себе ремонт всiх внутрiшньобудинкових iнженерних систем, ремонт або замiну лiфтового обладнання; ремонт дахiв та пiдвальних примiщень, утеплення i замiну фасадiв. Потрiбно вiдзначити, що за кордоном подiбна практика застосовується вже досить давно i цiлком успiшно. Особливо масштабнi проекти з модернiзацiї цiлих кварталiв старого панельного житла (до речi, в основному теж п'ятиповерхiвок) були реалiзованi на територiї колишньої НД? пiсля об'єднання Нiмеччини. У результатi вдалося уникнути зносу залiзобетонних «баракiв» i перетворити їх на сучаснi комфортабельнi будiвлi.

До речi, перелiк ремонтних робiт у нiмцiв був майже такий же, що i передбачено законом 185-ФЗ: ремонт внутрiшньобудинкових комунiкацiй (водопроводу, каналiзацiї, опалення, електромережi), ремонт або замiна лiфтiв, дахiв, фасадiв, утеплення i ремонт пiдвалiв.

Фактично, пiсля якiсного капремонту вiд старої будiвлi залишаються тiльки несучi конструкцiї. Так, сьогоднi повсюдно практикується установка навiсних вентильованих фасадiв, замiна покрiвельного покриття (а iнодi й замiна даху: наприклад, на двускатную черепичну), утеплення горищ, утеплення i комплексна гiдроiзоляцiя пiдвалiв, реставрацiя фундаментiв. Трубопроводи i електропроводку при необхiдностi можна замiнити повнiстю, тобто оновити комунiкацiї на 100%. Як правило, при цьому використовуються сучаснi ефективнi матерiали: наприклад, металопластиковi та полiпропiленовi труби замiсть сталевих. Таким чином, реконструйована будiвля практично нi в чому не поступається знову побудованому.

Повертаючись до нiмецького досвiду, слiд зазначити, що особлива увага придiлялася заходам щодо зниження енергоспоживання i тепловтрат: розважливi європейцi завжди роблять ставку на економiю як коштiв самих громадян, так i бюджетних грошей. Так, за даними професора Хаузера з унiверситету м Касселя, перевитрата енергiї на опалення будiвель в Нiмеччинi становив 385 мiльярдiв кВт годин на рiк, що еквiвалентно спалюванню 38500000000 лiтрiв сирої нафти i викиду в атмосферу 92 мiльйонiв тонн вуглекислого газу. Реконструкцiя (санацiя) будiвель масових серiй (аналогiчних нашим «хрущовках») дозволила значно знизити цей показник. «За перiод з 1991 по 2008 рiк у Схiднiй Нiмеччинi санувати близько 70% панельних будинкiв серiйної забудови, - констатує Бернхард Шварц, керiвник проекту« Житлове господарство у Схiднiй Європi ». - В результатi їх рiчне енергоспоживання i тепловтрати через зовнiшнi огороджувальнi конструкцiї знизилися до рiвня, характерного для нових житлових будинкiв, якi будуються в Нiмеччинi в нашi днi ».

Росiйська програма капремонту також припускає iстотне зниження енерговитрат i втрат тепла в житлових будинках. Тому, беручи в нiй участь, власники не тiльки пiдвищать комфорт свого проживання, а й отримають можливiсть економити на комунальних платежах, зокрема, за опалення. «Як показує практика, домогтися найкращого ефекту дозволяє комплексна реконструкцiя будiвлi.

Тому, крiм утеплення фасаду, покрiвлi та пiдвальних примiщень, необхiдно модернiзувати опалювальну систему, - говорить Костянтин Хохлов, директор вiддiлу теплової автоматики ТОВ «Данфосс», провiдного свiтового виробника енергозберiгаючого обладнання для систем опалення та теплопостачання будiвель. - Замiна елеваторних вузлiв на автоматизований тепловий пункт i балансування системи по стояках дає 20-25% економiю тепла. Ще на 15-20% потенцiал енергозбереження збiльшують радiаторнi терморегулятори, що встановлюються на всiх батареях. Таким чином, сумарна економiя досягає 35-45%. Пiсля переходу на приладовий облiк це дає таку ж економiю коштiв на платежах за опалення ».

Звичайно, якiсть всiх iнших робiт також має величезне значення. Наприклад, вiд теплоiзоляцiйних властивостей фасаду багато в чому залежить енергоефективнiсть будiвлi. Деякi рiшення дозволяють iстотно полiпшити цей показник, причому без значних витрат. Так, застосування покриття «Термо-Шiлд» вiтчизняного виробництва дозволило пiдвищити теплоiзоляцiю деяких житлових будiвель Єкатеринбурга бiльш нiж в 1,5 рази.

Вiд теорiї до практики

Що ж потрiбно зробити, щоб стати учасником федеральної програми? Звичайно, у кожному регiонi дiють свої критерiї вiдбору, проте є одне спiльне умова: iнiцiатива повинна виходити вiд власникiв. У першу чергу необхiдно утворити ТСЖ або передати будинок в ведення комерцiйної керуючої компанiї. Потiм на загальних зборах приймається рiшення про участь у програмi та фiнансуваннi власниками своєї частки (5%), пiсля чого заявка, разом з попередньою кошторисом, направляється в мiсцеву адмiнiстрацiю. Складання цих документiв варто придiлити особливу увагу, не покладаючись цiлком на фахiвцiв КК. «Багато керуючi компанiї не поспiшають впроваджувати енергозберiгаючi матерiали та обладнання, яке не вмiють обслуговувати, обмежуючись« латанням дiрок »i замiною окремих дiлянок комунiкацiй, - говорить Костянтин Хохлов (« Данфосс »). - Однак модернiзацiєю це назвати не можна. Тому мешканцям слiд приймати в складаннi кошторису безпосередню участь, iнакше в результатi вони можуть отримати зовсiм не те, на що розраховували ». Нарештi, якщо технiчна експертиза видасть позитивний висновок, будинок буде включений в адресну програму.

Середня вартiсть капiтального ремонту п'ятиповерхового житлового будинку (4 пiд'їзду, 80 квартир) становить вiд 3 до 7 мiльйонiв рублiв. Власникам же, згiдно з умовами програми, потрiбно заплатити тiльки 5% вiд цiєї суми, тобто приблизно вiд 2 до 6 тисяч на кожну квартиру. А враховуючи ту обставину, що грошi можна вносити протягом року, виходить i зовсiм 150-500 рублiв на мiсяць. Причому окупляться цi вкладення в перший же пiсля реконструкцiї опалювальний сезон.

Крiм усього iншого, цiна на житло у вiдремонтованому будинку вiдразу зросте. «Вiдмiнний стан внутрiшньобудинкових комунiкацiй, оздоблення пiд'їзду i фасаду будiвлi - всi цi чинники збiльшують вартiсть квартири в будинку не менше нiж на 15-20%», - зазначає рiелтор Ольга Карпухiна.

Потрiбно сказати, що багато власникiв вже використали надану державою можливiсть: роботи з капiтального ремонту житлових будинкiв, у тому числi i «хрущовок», активно ведуться майже на всiй територiї Росiї. Так, наприклад, навеснi цього року оновлене житло отримали мешканцi панельної п'ятиповерхiвки на вулицi Схiднiй у Єкатеринбурзi. Дому вже бiльше 60 рокiв, причому останнi двадцять вiн перебував у досить жалюгiдному станi. І ось, нарештi, довгоочiкувана подiя сталася. «Якраз весна, оновлення - i нам такий подарунок зробили. За теперiшнiх часiв це можна назвати казкою », - вважає пенсiонерка Маргарита Подболова.

У число «щасливчикiв» власники цього будинку потрапили в чому завдяки своїй активностi. «Для участi в програмi ми вибрали тi будинки, мешканцi яких завалили скаргами i нас, i мiську адмiнiстрацiю, i обласну», - зiзнається голова району Сергiй Назаров. Причому витрат на кардинальнi ремонтнi роботи мешканцi практично не помiтили: кошторис склав майже 3 мiльйони рублiв, з яких власники заплатили всього 150 тисяч. Решта коштiв були видiленi з федерального бюджету.

Полiпшили свої житловi умови i жителi 85-квартирного будинку № 29 по вулицi Ленiна в м Бєлорєцька. У числi iнших робiт тут була повнiстю модернiзована система опалення: замiсть декiлькох елеваторних вузлiв на вводi в будинок встановлений автоматизований блоковий тепловий пункт Danfoss, виконана балансування системи по стояках, змонтованi терморегулятори на кожному опалювальному приладi. Результат не змусив себе чекати: економiя мешканцiв на комунальних платежах в першу ж зиму склала бiльше 250 тисяч рублiв, тодi як на переобладнання потрiбно 425 тисяч. Порахувати, що таке 5% вiд цiєї суми - зовсiм не важко.

Отже, щоб отримати нове житло, зовсiм не обов'язково все життя збирати грошi, «влазити» в iпотечний кредит або брати участь у пайовому будiвництвi. Участь у Федеральнiй програмi капремонту дозволяє обiйтися чисто символiчними витратами. Однак з рiшенням слiд поквапитися: Фонд сприяння реформуванню ЖКГ припинить видiляти кошти на реконструкцiю житла 1 сiчня 2012 року. Згодом робити ремонт доведеться за свiй рахунок, а це вже зовсiм iншi витрати.