Їх об'єкти нерухомостi крутiше «Елiта-Центру

К фiнансова криза значно скоротив число компанiй-забудовникiв на столичному ринку первинного житла i призвiв до заморожування величезної кiлькостi будiвництв. В результатi кiлькiсть приватних iнвесторiв, яким в осяжному майбутньому навряд чи судилося в'їхати в купленi ними квартири, вже перевищило число постраждалих вiд афери групи компанiй «Елiта-Центр». Але долею цих людей не стурбованi нi державнi, нi мiсцева влада.

Лавина недобудов

Як розповiла «ДС» начальник вiддiлу продажiв квартир АН «Траєкторiя» Лiдiя Ряжських, якщо в кiнцi минулого року в столицi працювали майже 250 будiвельних компанiй (без урахування субпiдрядникiв), то на сьогоднiшнiй день їх залишилося близько 100. Порядку 120 компанiй або вiдмовилися вiд реалiзацiї своїх проектiв, або вiдклали їх втiлення в життя до кращих часiв, а близько 30 фiрм офiцiйно оголосили про своє банкрутство. «Велика частина пiшли з ринку компанiй так i не встигли розпочати будiвництво, оскiльки будiвельнi лiцензiї вони отримали як додатковi до основної дiяльностi: оптової торгiвлi або виробництва. Однак деякi все ж запустили свої проекти i встигли зiбрати частину коштiв вiд iнвесторiв для їх реалiзацiї. Їх вiдхiд з ринку або заморожування будiвництва до кращих часiв, по сутi, можна розглядати як обман покупцiв квартир, в якi були iнвестованi грошi », - говорить панi Ряжських.

За даними менеджера зi зв'язкiв з громадськiстю Першої рiелторської групи Володимира Германова, кiлькiсть реальних забудовникiв, що зводили житловi будинки i продавали в них квартири, за останнiй рiк скоротилася на чверть. Якщо в кiнцi 2008 р свої об'єкти пропонували покупцям 94 компанiї, то зараз всього 67, i їх кiлькiсть продовжує зменшуватися. Скоротилася i кiлькiсть об'єктiв, що знаходяться в активнiй продажу. За iнформацiєю пана Германова, з листопада минулого року по причинi зупинки будiвництва були знятi з продажу близько 30 будинкiв. Втiм, начальник вiддiлу маркетингу фiрми SV Development Володимир Степенко стверджує, що ще бiльше в Києвi налiчується об'єктiв, що продаються, якi будуються черепашачими темпами лише для того, щоб замилити очi потенцiйним i реальним iнвесторам. «З трохи бiльше 140 споруджуваних житлових комплексiв, якi сьогоднi знаходяться у продажу, реальнi будiвельнi роботи ведуться лише на 40 майданчиках», - зазначає вiн. Таким чином, можна стверджувати, що обдуреними виявилися iнвестори бiльше 130 столичних новобудов: у кращому випадку їм доведеться чекати жаданого житла багато рокiв, а в гiршому - вони не отримають його нiколи.

В якостi прикладiв заморожених за останнiй рiк будiвництв Лiдiя Ряжських наводить такi комплекси: Family Town на вулицi Дегтяренка, 22, який зводила компанiя «ДВК», «Три богатирi» на вулицi Борщагiвськiй, а також двох житлових будинкiв на Верховиннiй, що споруджуються оголошеної банкрутом «Київреконструкцiя ». Заморожено будiвництво 25-поверхового будинку на вулицi Здолбунiвськiй (компанiя-забудовник - ICD Investments) i будiвля ТОВ «Стабiл» на Єреванськiй, 18-а, iнвестори якого вже звернулися в прокуратуру i суд. Аналiз iнтернет-форумiв iнвесторiв первинного житла показує, що проблеми з фiнансуванням i будiвництвом мають компанiї «Форум-Інвест» (будинки на вул. Василькiвськiй, 31/17, Краснова, 17-19, просп. Перемоги, 115-а.), « Житловик »(просп. Науки, 66-70),« Екобуд »(вул. Ірпiнська, 69-б), Grand Idea (вул. Телiги, 25),« Етьєн-Вест »(вул. Генерала Ватутiна, 9),« Печерськ-iнвест »(вул. Теремкiвська, 3, Дьяченко, 11, Кошового, 7). А нещодавно Господарський суд Києва почав процедуру банкрутства компанiї «Центробудiнвест» (будинок на Дегтярiвськiй, 25).

За словами Володимира Степенко, кiлькiсть продажiв в 130 новобудовах, що мають проблеми з темпами зведення або взагалi заморозили будiвництво, становить у середньому 18-22% (вiд 1 до 300 квартир). Таким чином, нескладно пiдрахувати, що число номiнально ошуканих приватних iнвесторiв квартир вже втричi перевищила кiлькiсть постраждалих вiд дiяльностi групи компанiй «Елiта-Центр» (1,7 тис. Чол.) І зараз складає близько 5 тис. Осiб. «За 2007, 2008 та 2009 роки на первинному ринку Києва було реалiзовано 21,5 тис. Квартир. Кожен четвертий покупець виявився в тiй чи iншiй мiрi обдурять забудовниками. Це величезна армiя людей, але в столицi не спостерiгається масових протестiв, оскiльки бiльшiсть з них не вiрять у можливiсть вирiшення їх проблем владою i сподiваються, що у забудовникiв з'являться грошi для завершення будiвництва », - говорить пан Степенко.


Аналiтики єдинi в думцi, що реальнi масштаби афер на первинному будiвельному ринку Києва можна буде оцiнити не ранiше 2012 р, оскiльки, згiдно iз законодавством, забудовник має право затримувати введення об'єкта в експлуатацiю на 18 мiсяцiв. За iнформацiєю старшого юриста ЮФ «Василь Кiсiль i партнери» Наталiї Доценко-Бiлоус, в результатi дiї цiєї антикризової норми в критичнiй ситуацiї опинилися багато iнвесторiв, оскiльки забудовники її активно використовують. Поряд з компанiями, якi опинилися без банкiвського фiнансування, але всiма силами прагнуть добудувати об'єкт, є i цiлий ряд недобросовiсних фiрм, що використовують схему липового будiвництва. Вони намагаються залучити нових приватних iнвесторiв, усвiдомлюючи, що будинок або буде побудований з величезним запiзненням, або взагалi нiколи не вступить в лад. «Такi компанiї встановлюють на майданчику кран i iмiтують дiяльнiсть за допомогою декiлькох метушаться робiтникiв, намагаючись переконати потенцiйних iнвесторiв, що на об'єктi активно ведеться будiвництво i про його долю хвилюватися не варто. Багато таким чином намагаються зняти останнi вершки, готуючи компанiю до процедури банкрутства або зникнення », - говорить панi Доценко-Бiлоус. Пiдтверджує це i експерт, що побажав залишитися неназваним, за словами якого багато забудовникiв сьогоднi заздалегiдь готують себе до майбутнього банкрутства: беруть липовi кредити пiд заставу лiквiдних активiв, за рахунок яких вони могли б добудувати об'єкти. А пiсля проходження процедури банкрутства з радiстю передають недобуд приватним iнвесторам.

Втiм, директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов вважає, що бiльшiсть сьогоднiшнiх проблемних об'єктiв стали такими не через бажання забудовникiв цiлеспрямовано обдурити iнвесторiв, а через непродуману концепцiї та неякiсного проекту, внаслiдок чого у них вiдсутня можливiсть залучення iнвестицiй. «Основнi причини зупинки робiт на об'єктах - недостача коштiв для продовження будiвництва. Адже з початком кризи практично зупинилися будь продажi на ринку житла, а банки перестали видавати кредити », - говорить вiн. Експерт, який побажав зберегти iнкогнiто, додає, що бiльшiсть компанiй, у 2007-2008 рр. реалiзували 40-50% квартир в зводяться ними новобудовах, могли б завершити свої проекти, оскiльки залучених коштiв цiлком вистачало. Але тодi керiвники будкомпанiй значну частину грошей витрачати не на будiвництво, а на придбання власних офiсiв, дорогих автомобiлiв i виплату самим собi величезних зарплат.

Добудувати ж законсервованi об'єкти компанiям буде дуже складно. За повiдомленням Володимира Степенко, вони вимагають додаткових вкладень на так зване розморожування (приходять в непридатнiсть незахищенi будконструкцiй та обладнання), а чим далi вiдкладається термiн закiнчення будiвництва, тим нижча рентабельнiсть вкладених коштiв. Та й малоймовiрно, що покупцi стануть iнвестувати грошi в будiвлю, поки воно буде заморожено.


За словами Наталiї Доценко-Бiлоус, для iнвесторiв, якi мають пiдстави вважати, що забудовник не прагне завершити будiвельний проект, шанси отримати коли-небудь житло безпосередньо залежать вiд вжитих ними зусиль. «В даному випадку юристи рекомендують органiзуватися шляхом створення житлово-будiвельного кооперативу i домагатися визнання права власностi ЖБК на об'єкт незавершеного будiвництва. Пiсля цього кооператив зможе змiнити забудовника i залучити додаткове фiнансування », - говорить вона.

Однак перерахованi дiї не завжди можна зробити, оскiльки вiдсутнi згоду або волевиявлення всiх iнвесторiв. Але якщо це вдається, то покупцi квартир цiлком можуть розраховувати на появу стратегiчного iнвестора i на зведений до мiнiмуму ризик втрати прав на об'єкт навiть у разi банкрутства забудовника. «Наприклад, так було зроблено в комплексi« Три богатирi », забудовник якого пройшов процедуру банкрутства. Правда, цей випадок поки одиничний на ринку. Але якщо ошуканi iнвестори будуть чекати, коли у забудовника з'являться грошi, вони ризикують так нiчого i не отримати », - резюмувала представник компанiї DTZ Наталiя Стельмах.

Любов Осипова