Краща нерухомiсть свiту - цiни стабiльнi!

На вiдмiну вiд нерухомостi України та iнших країн, унiкальна нерухомiсть Францiї, а вiрнiше її серця Парижа неподвержена обвалу цiн.

Цiни на нерухомiсть у французькiй столицi виросли в минулому роцi на 2,8%, а рiвень незайнятих площ - 5% - є одним з найнижчих в Європi. Обвалу цiн, як це сталося в США, Великобританiї та Іспанiї, тут не очiкується.

Першим кроком юридичного оформлення покупки нерухомостi у Францiї є офiцiйна угода мiж продавцем i покупцем, яке називається Compromis de Vente i воно оформляється через французького Нотарiуса. Ця угода має бути пiдписана обома сторонами. При пiдписаннi цього документа покупець зобов'язується протягом 7 днiв перерахувати на спецiальний банкiвський рахунок Нотарiуса завдаток, який складає 7-10% вiд вартостi нерухомостi, що купується i який буде зберiгатися до остаточних розрахункiв при завершеннi угоди. Зауважимо, що в момент пiдписання Compromis de Vente завдаток вносити не обов'язково, але потрiбно його перевести з рахунку Покупця на спецiальний рахунок Нотарiуса у вiдведений для цього перiод - 7 днiв. Завдаток може бути повернений i Договiр анульований, якщо покупець вiдмовиться вiд купiвлi нерухомостi в зазначений термiн - 7 днiв. Пiсля цього термiну договiр може бути анульований тiльки у випадку, якщо явно не виконується одна з умов угоди. Тобто покупець втрачає завдаток (штрафна санкцiя), якщо вiн вiдмовляється вiд покупки без пiдстав, вiдображених у договорi.
У договорi описуються умови продажу, цiна об'єкту, можливi кредити та iнше. На цьому етапi вибраний об'єкт нерухомостi буде закрiплений за покупцем, тобто буде знятий з реклами на продаж.
Пiсля пiдписання вищезгаданого документа слiд перiод в 30-90 днiв, протягом якого має бути здiйснене вивчення нерухомостi з метою виявлення юридичної чистоти угоди i виявлення всiляких недоробок в нерухомостi та їх усунення. Цю перевiрку проводить нотарiус. У цей же перiод часу (30-90 днiв) покупець повинен вирiшити питання повного фiнансування операцiї, т.е перевести залишок коштiв з урахуванням вже внесеного завдатку на спецiальний рахунок Нотарiуса. Понад те, повинно бути переведена додаткова сума (7-8% вiд вартостi) - оплата послуг нотарiуса i держмита.
Нотарiус у Францiї не дiє в iнтересах будь-якої зi сторiн угоди, а є офiцiйною особою, що представляє iнтереси держави. Його завданням є пiдтвердження того, що операцiя буде здiйснена чисто, у вiдповiдностi з усiма юридичними нормами. Крiм того, через його банкiвський рахунок проходить фiнансування угоди i взаєморозрахунки.
Пiсля зазначеного вище перiоду часу, коли з боку нотарiуса перевiрена чистота угоди, а з боку покупця проведено переклад фiнансових коштiв, Покупець отримує запрошення вiд Нотарiуса з'явитися до Францiї для остаточного укладання угоди.

Настає другий крок юридичного оформлення покупки нерухомостi у Францiї - це пiдписання продавцем i покупцем Заключного Договору (Acte de Vente) у присутностi Нотарiуса.
При цьому майно переходить до нового власника, який зобов'язаний до цього моменту виплатити частину вартостi нерухомостi нотарiусу. Нотарiус в наслiдок виплачує її Продавцю i комiсiйнi рiелтору. Пiсля пiдписання Acte de Vente продавцем i покупцем Нотарiус завiряє акт продажу, а продавець передає ключi на нерухомiсть покупцевi.
На цьому ж етапi рекомендується у Нотарiуса вирiшити питання про можливе спадщинi на куплену нерухомiсть, щоб не було проблем у майбутньому. Нотарiус Вам повiдомить, якi документи для цього треба пiдготувати, i врахує це питання на завершальному етапi угоди.
Пiсля завiрення акту продажу Нотарiус протягом декiлькох днiв реєструє нового власника нерухомостi в спецiальному реєстрацiйному бюро. Новий власник в обов'язковому порядку повинен застрахувати свою нерухомiсть.
Зауважимо, що в разi купiвлi дорогої нерухомостi (дорожче 760.000 євро), при бажаннi, Ви можете оформити нерухомiсть на спецiальну фiрму (громадянське суспiльство), яка не дає права займатися будь-якою iншою комерцiйною дiяльнiстю, окрiм володiння i розпорядження нерухомiстю. Витрати на вiдкриття такої фiрми 2% вiд вартостi нерухомостi, статутний капiтал - придбана нерухомiсть. У цьому випадку серйозно спрощується вирiшення двох важливих перспективних проблем:

1). скорочуються витрати на володiння нерухомiстю. Ви будете платити всього близько 1500-2000 євро на рiк - це податок на власнiсть i податок на землю. Бухгалтерський звiт спрощений, баланс i податки зводяться до 0.
2). простiше i без податкових втрат вирiшуються питання переходу власностi у спадок. І простiше здiйснюється перепродаж Вашої власностi. Тому що цi питання вирiшуються елементарним включенням до складу засновникiв такої фiрми спадкоємцiв або майбутнiх покупцiв.

Ще раз нагадаємо, що Покупця очiкують додатковi витрати на оформлення угоди, крiм вартостi покупки, куди включенi комiсiйнi рiелторiв. Вiн повинен оплатити державнi внески, реєстрацiйнi податки та послуги нотарiуса, якi становлять приблизно 7-8% вiд вартостi нерухомостi. Цi внески сплачуються Нотарiусу в день пiдписання Aсte de Vente.



Для в'їзду у Францiю iснує три типи вiз: туристична, гостьова, дiлова. Коли iноземець купує нерухомiсть у Францiї через рiелторськi агентства, то вiн скоює цiлком законну операцiю i стає власником на законних пiдставах. Але як виявляється, факт покупки нерухомостi iноземцем ще не є пiдставою для проживання у своєму будинку або квартирi як завгодно довго.

Якi основнi проблеми виникають при купiвлi нерухомостi у Францiї iноземцем?

По-перше, проблема перерахування оплати, враховуючи значну вартiсть нерухомостi. Операцiї з готiвкою великих сум забороненi, а банкiвськi перекази контролюються у Францiї при сумах понад 10тис.евро. Крiм того, для банкiвських переказiв на спецiальний рахунок нотарiуса Покупцi повиннi використовувати тiльки розрахунковi рахунки з "правильних" банкiв (прямi переклади з офшорiв не припустимi). Бажано, щоб цi банки перебували на територiї країн євросоюзу, а ще краще шенгенської зони або входили в ТОП-100 кращих свiтових банкiв. Тобто, якщо у Вас фiнансовi кошти знаходяться в офшорах, то перед покупкою нерухомостi треба потурбуватися про вiдкриття персональних трансфертних рахункiв у "правильних" банках (можна в Прибалтицi, Угорщинi, Чехiї i т.д.) i перевести на них необхiднi кошти з офшорiв , щоб потiм оплачувати свою покупку у Францiї.

По-друге, при оформленнi акту купiвлi-продажу нерухомостi нотарiусом необхiдно вказати її призначення: основне або неосновне мiсце проживання. Якщо нерухомiсть купується для основного мiсця проживання, то це передбачає оподатковувану дiяльнiсть на територiї Францiї.

По-третє, для здiйснення свого права на володiння нерухомiстю iноземцю потрiбно легальне перебування у Францiї, а це впирається у вiзовий режим. У французькому посольствi (консульствi), на пiдставi пред'явлених правовстановлюючих документiв на куплену Вами нерухомiсть, Вам можуть видати багаторазову дiлову вiзу, дiйсну на поїздки термiном до 30 днiв протягом одного року, або багаторазову туристичну вiзу на 90 днiв для двох поїздок, або довгострокову вiзу для постiйного проживання у Францiї. Як правило, документи на оформлення виду на проживання подаються в мiсцеву префектуру у Францiї. При цьому iноземець автоматично отримує тимчасове свiдоцтво, чинне 3 мiсяцi з можливiстю багаторазового вiдновлення. Це свiдчення дозволяє перебувати у Францiї на легальнiй пiдставi весь перiод розгляду питання про отримання посвiдки на проживання.



Щоб отримати постiйне мiсце проживання (ПМП) у Францiї iснує наступнi законнi шляхи:

1. Отримання ПМЖ через бiзнес.
Для отримання ПМЖ через бiзнес, необхiдно, крiм покупки у власнiсть житлової нерухомостi, ще придбати або вiдкрити власний бiзнес. Для мiграцiйного департаменту важливо - де Ви будете жити i якi у Вас джерела доходiв для проживання на територiї Францiї. За французьким законодавством Ви можете виступати в якостi основного засновника пiдприємства, але директором повинен бути француз. Пiсля придбання бiзнесу Ви звертаєтеся за отриманням ВНЖ (посвiдки на проживання) i за отриманням "карти комерсанта", яка дає право самому керувати своїм бiзнесом (стати директором). Спочатку Ви отримуєте ВНЖ строком на 1 рiк з можливiстю автоматичного продовження. Через 1 рiк Ви подаєте прохання на отримання ПМЖ у Францiї. Якщо за час перебування на територiї Францiї Ви не порушили жодних законiв i ваш новий бiзнес приносить дохiд, а також якщо Ви бiльшу частину свого часу жили на територiї Францiї чи Європейського Союзу, то Ви можете розраховувати на позитивний результат в отриманнi ПМЖ у Францiї. ПМЖ дається строком на десять рокiв i при необхiдностi завжди продовжується. Пiсля отримання ПМЖ, Ви вже можете будь-яку кiлькiсть часу перебувати за кордоном (постiйне мiсце проживання у Францiї у Вас завжди збережеться). Через п'ять рокiв пiсля отримання ПМЖ у Вас з'явиться офiцiйне право подати документи на громадянство Францiї. При iнвестуваннi у французьку економiку бiльш великих сум (вiд 1 млн. Євро i вище) всi термiни очiкування скорочуються. Наприклад, Ви зможете подати прохання на отримання ПМЖ у Францiї вже через 6 мiсяцiв i т.д.
2. Укладення шлюбу з громадянином (громадянкою) Францiї.
3. Подача прохання про отримання статусу полiтичного бiженця. У разi позитивного результату Вам видадуть посвiдку на проживання (carte de resident) на 10 рокiв з правом продовження.

І в другому i в третьому варiантi у Вас є офiцiйне право подати документи на французьке громадянство вже через 1 рiк.

Для отримання тимчасового дозволу на проживання (ВНЖ) у Францiї (carte de sejour) термiном вiд 1 до 5 рокiв iснують наступнi шляхи:
Через трудовий контракт (ВНЖ строком до 5 рокiв)
Через отримання "карти комерсанта"
Через навчання у французькому вищому навчальному закладi.