» » Українська нерухомiсть у вереснi. Новий виток зниження

Українська нерухомiсть у вереснi. Новий виток зниження

Українська нерухомiсть у вереснi. Новий виток зниження

Цiни на вторинному ринку житлової нерухомостi Києва протягом серпня знизилися в середньому на пiвтори-двi тисячi доларiв. Це стало холодним душем для тих, хто вже повiрив в реiнкарнацiю мiхура дутих цiн. В оману багатьох ввела стабiлiзацiя цiн у червнi та липнi, деякi аналiтики заговорили навiть про початок зростання. Але агонiю трупа лiкарi прийняли за спробу самостiйно встати. Для зростання цiн на нерухомiсть не з'явилося причин - доходи людей продовжували падати, банки лихоманить, як i ранiше, українцi продовжують вмирати в бiльшiй кiлькостi, нiж народжуватися, а житла все бiльше. Так що серпень для Києва став початком нового спуску i перша половина вересня цю тенденцiю зберегла. Обласнi центри вiдзначилися деякої iнертнiстю, зберiгаючи в серпнi ринок в станi сну. Але у вереснi цiни в обласних центрах України послiдували прикладу київських. Тенденцiя, однако.

Байки вiд «Київмiськбуду»

Покажiть менi рiелторiв, якi стверджували в червнi i липнi, що ринок української нерухомостi досяг дна. Август i початок вересня цiлком пiдтвердили їх слова, просто досягнувши дна ринок почав копати. А як упевнено розповiдав президент «Київмiськбуду» Петро Шилюк про те, що цiни зростуть ще вiдсоткiв на 20 до 2012 року i потрiбно термiново купувати. Довiрливих дурнiв виявилося менше, нiж вважав глава «Київмiськбуду», так що тепер компанiї доводиться шукати iншi варiанти, щоб реалiзувати нiкому не потрiбне за такою високою цiною житло.

Чергова «фiшка» - продавати житло в розстрочку або здавати в оренду з правом викупу. Платиш 30% вартостi квартири - i через п'ять рокiв вона твоя. Компанiя "Київмiськбуд" пропонує купувати житло в новобудовах за новою схемою. Потенцiйному покупцевi необхiдно внести 30% вартостi квартири, пiсля чого вiн отримає право її орендувати.

У виглядi орендної плати покупець буде вносити вартiсть житла, а також - компенсувати iнфляцiйний коефiцiєнт. Поки що програма перебуває в стадiї розробки, але вже через мiсяць обiцяють прояснити фiнансовий механiзм схеми. Прес-секретар "Київмiськбуду" Зоя Замiська розповiла, що ця програма є частиною антикризової стратегiї компанiї. "Адже потрiбно шукати рiзнi способи - чим швидше буде продаватися житло, тим краще", - говорить вона.

Наявнiсть Парцхаладзе

Глава ради директорiв Української будiвельної органiзацiї Лев Парцхаладзе радив не зволiкати з покупкою довше, нiж пiвроку. Вiн був упевнений, що через кiлька мiсяцiв банки вiдновлять iпотечне кредитування, i тодi в Українi можливий новий бум нерухомостi: "До осенi механiзм запуститься знову, хоча, звичайно, будуть ще високi ставки банкiвського фiнансування". Осiнь настала i нi про яке запуску механiзму кредитування не йдеться. Бiльше того, що вирiс курс долара поставив багатьох позичальникiв на межу виживання, а банки - на край фiнансової прiрви. Якщо почнеться масове неповернення кредитiв (а на думку аналiтикiв це станеться коли долар дiйде до рiвня 9 - 10 гривень), то банки просто зваляться всi разом. До видачi чи тут кредитiв?

Так що компетентнiсть Парцхаладзе ненабагато вище, нiж Шелюк. Що зайвий раз доводить - успiшнiсть багатьох вiтчизняних бiзнесменiв пояснюється не наявнiстю iнтелекту, а близькiстю до влади. Поки сидять у правильному мiсцi i мовчать - серйознi, багатi люди. Почнуть прогнози робити - смiх. Ну так, Бог з ними, з лжепророками вiд ринку нерухомостi. Подивимося, що тут вiдбувається в реальностi, i спробуємо зробити невеликий прогноз мiсяцiв на шiсть.

Первинка - нереалiзованi шанси

Для початку розберемося з «первинкою», благо її сегмент на ринку зменшується до абсолютно непристойних розмiрiв i його аналiз не забирає багато часу. Кiлькiсть готових i «майже готових» будинкiв ще досить велике, але цiни залишаються занадто високими для покупця. Найсмiшнiше, що в перекладi на квадратнi метри цiна в новобудовi вже ненабагато вище, нiж на «вторинцi», при абсолютно iншiй якостi. Але мiнiмальний розмiр квартири - близько п'ятдесяти квадратних метрiв. Вiдповiдно цiна не менше п'ятдесяти тисяч доларiв. За «одиницю» явний перебiр. Всi спроби зробити маленький крок назустрiч покупцевi особливого ефекту не дають. Те ж пропозицiю орендної схеми «Київмiськбуду» i iншi варiанти розстрочки, пропонованi не тiльки в Києвi, а й в обласних центрах, хорошi i служать деякiй альтернативою кредиту (до речi, бiльш дешевою i надiйною, нiж позику в банку пiд космiчнi вiдсотки).

Але цiна рулить - поки занадто висока. До речi, якщо забудовники знизять цiну доларiв до 700-800 в Києвi i 500-600 в регiонах, то продажi оживуть за рахунок того, що клiєнт радiсно вiдмовиться вiд вторинного ринку. А якщо ще почнуть будувати новi будинки з упором на «економ» варiант, тобто однокiмнатну квартиру робити близько 30 метрiв (при цiнi навiть 800 доларiв за метр така «одиничка» буде дешевше 25 тисяч) то у великих будiвельних кампанiй є всi шанси подолати кризу . Але поки бiльшiсть волiє сидiти i чекати, поки проблема розсмокчеться сама собою, перiодично роблячи заяви про прохiд цiнового дна i початку зростання. Це самообман. Динамiка цiн показує стiйке зниження.

Вторинка - життя жеврiє

Вторинний ринок набагато жвавiше, але тiльки в порiвняннi з первинним. За даними компанiї SV Development, рiк тому на кожного потенцiйного покупця в Києвi припадало двi квартири, зараз - 30. Проте, угоди укладаються. Того «мертвого сезону», який був на початку кризи, вже немає. Що зайвий раз доводить - кому треба, той продає i купує. Просто покупцiв мало i саме вони диктують правила гри. Будь-яка спроба продавця пiдняти цiну призводить до втрати потенцiйного клiєнта. Ринок вчить. Найбiльшим попитом у Києвi та обласних центрах користуються однокiмнатнi та двокiмнатнi квартири. Є з чого вибрати i при бажаннi можна продати. Повторюся - все залежить вiд цiни.

Перейдемо до прогнозiв. Аналiз вiдкладемо на фiнальну частину, а поки - два напрямки розвитку ринку вiд експертiв та аналiтикiв. Однi впевненi - дно пройдено i скоро почнеться бурхливе зростання. Іншi - до дна ще пiрнати i пiрнати. Почнемо з перших.

Вперед i вгору

Директор "Української торговельної гiльдiї" Вiталiй Бойко переконаний, що гостра нестача житла поверне покупця на ринок. "Але скорочення пропозицiї на первинному ринку i необхiднiсть надiйних вкладень поверне покупцiв на вторинний ринок", - говорить експерт.

В Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi (рiелторiв) України (АФНУ) прогнозують найближчим часом не лише стабiлiзацiю цiн на нерухомiсть, але i тенденцiю подорожчання житла на первинному ринку. Про це заявив президент АСНУ Андрiй Шульга в iнтерв'ю журналiстам. За його словами, вже у вереснi попит на нерухомiсть зросте, оскiльки саме зараз склалися оптимальнi умови для її придбання. "Український ринок сьогоднi проходить цiнове дно. Ми можемо це бачити за тими даними монiторингу, якi Асоцiацiя отримує з ринку щодня. Вже минулого мiсяця спостерiгалося невелике зростання цiн, яке продовжилося i цього мiсяця. Нижче сьогоднiшньої вартiсть житла на ринку не опуститься", - сказав вiн.

Експерт аргументував свою точку зору тим, що будiвельнi компанiї пiдiйшли до межi цiн, нижче якої їм опускатися економiчно невигiдно. А. Шульга пiдкреслив, що основний обвал цiн на нерухомiсть вiдбувся в жовтнi-груднi 2008 року. Сьогоднi ж немає пiдстав для збереження тенденцiї до зниження.

За iнформацiєю експертiв, зростання вартостi "квадратного метра" спостерiгається також i на зарубiжних ринках. Так, за даними мiжнародного агентства Global Property Guide, в Ізраїлi в ІІ кварталi 2009 р житлова нерухомостi (з поправкою на iнфляцiю) подорожчала на 1,02%, у Швейцарiї - на 0,09%, у Люксембурзi - на 0,37% . У Португалiї цiни на житло зросли на 1,0% за квартал, в Індонезiї житлоплоща подорожчала на 0,71%, у Новiй Зеландiї за квартал - на 2,21. У США, згiдно з iндексом S & P / Case-Shiller, у ІІ кварталi житлова нерухомiсть виросла в цiнi на 2,9% в порiвняннi з I кварталом.

Вперед i вниз

Не всi експерти (у тому числi i закордоннi) прогнозують швидкий рiст цiн. Їх опоненти оперують не менше переконливими аргументами i цифрами. На ринку нерухомостi України з урахуванням падiння курсу гривнi, чекають не обвал, а повний провал. Вартiсть "вторинки", на думку рiелторiв, впаде мiнiмум в 2-3 рази. І це далеко не межа. Адже попит на житло зараз - нульовий. На оренду цiни вже впали вдвiчi, але клiєнтiв вiд цього бiльше не стало.

Гостi, якi позбулися роботи, "залишають" Київ, тому кiлькiсть пропозицiї росте, а цiни падають. А що стосується продажу, то навiть цiна в $ 50 тисяч за 1-кiмнатну навряд чи зацiкавить клiєнтiв - грошей у людей немає, як i можливостей взяти їх у кредит ". Тим часом директор АН" Аякс "Борис Егизарян вважає:" $ 30-40 тисяч за "чесну одиничку" незабаром стануть правилом, це реалiї кризи. Оренда до лютого повинна ще подешевшати на 20%, тобто "одиничку" можна буде зняти за $ 200 ". Дешевше купить той, хто згоден потерпiти ще хоча б пiвроку. До зими цiни опустяться, а навеснi-влiтку взагалi впадуть на рiвень 2003 року - "одиничка" близько 20 тисяч, "двушка" - 40 тисяч. А якщо ринок iпотечного кредитування на той час не оживе (а все йде до того), то вже восени квартири будуть продаватися за цiнами 2000-2001 року - 10-15 тисяч за "одиничку", 15-25 за "двушку".

Тепер подивимося на Захiд, який багато в чому може служити iндикатором ситуацiї в цiлому i хорошим прикладом того, що нас чекає через деякий час. Ринки житлової нерухомостi США подали деякi ознаки життя протягом останнiх тижнiв. Корифеї та рупори економiки, втiм, застерегли споживачiв - це пожвавлення тимчасове i дуже скоро закiнчиться новим обвалом. Як не парадоксально, причини цього досить схожi для таких неспiвмiрно рiзних ринкiв, як ринок нерухомостi США, Росiї та України. Колишнiй голова Федеральної Резервної Системи, Алан Грiнспен, як нiхто iнший розбирається в механiзмi утворення кредитно-iнвестицiйних бульбашок США, повiдомив в iнтерв'ю, що ринок нерухомостi найвiрогiднiше очiкує новий стрибок вниз.

"Можливо попереду друга хвиля падiння. У поточнiй ситуацiї ми отримаємо значне зниження довiри споживачiв, пiсля того як ринок буде захлиснуть банкрутському житлом, яке знизить цiну продажiв до цiни боргiв i навiть набагато нижче". Обгрунтованiсть такої думки очевидна - кредитне накачування ринку припинено, у той час як безробiття постiйно зростає i викидає все бiльше i бiльше позичальникiв на вулицi. Аналогiчно, пiковi значення неповернень i юридичних проваджень по них очiкує США, так до речi i Росiю з Україною в 2012 роцi. Саме тодi на ринок, не пiдживлений кредитами, виллється широкий потiк банкрутському нерухомостi.

Цiкаво, що повсякчасний рупор оптимiзму Барак Обама також поспiшив охолодити хор глашатаїв "швидкого позбавлення вiд кризи", заявивши, що вихiд США з рецесiї - процес, який триватиме багато мiсяцiв. Стосовно до України це означає, що не варто сподiватися на промови про "команду саламандр", а готується до нової хвилi негативних економiчних факторiв.

Копати i купувати поки рано

Резюмуючи цi рiзнi прогнози, доводиться говорити досить банальнi речi. Цiни на нерухомiсть в першу чергу залежать вiд привабливостi життя в даному конкретному мiсцi. Розглянемо спрощену модель. Якщо в Українi все погано, немає роботи i нормальних зарплат, а в окремо взятому Києвi благодать, повно роботи, високий рiвень життя i гарна погода - ситуацiя на ринку нерухомостi моментально перебудується. По всiй країнi квартири будуть будувати дуже дешево, а в столицi - дуже дорого. Тепер цю схему примiряємо на реальну ситуацiю в країнi. Рiвень життя в Українi падає, вiдповiдно падає i привабливiсть її для життя. Цiни на нерухомiсть поводяться в гармонiї з загальною ситуацiєю, тобто прагнуть вниз. У Києвi повiльнiше, в регiонах - залежно вiд наявностi роботи та рiвня зарплат.

До цiєї простої i об'єктивної залежностi додаємо коефiцiєнт купiвельної спроможностi населення. Вона й була не надто високою, а сьогоднi стала ще нижче. Але до кризи цю здатнiсть штучно посилювали в iнтересах великих корпорацiй за рахунок кредитної кабали. Так що лопнув мiхур економiки, побудованої на «життя в борг» для звичайної людини пiшов на користь. Тепер все можна купити за цiною пристойного «першого внеску» без двадцятирiчних виплат. Повертаючись до теми нерухомостi можна лише констатувати, що вона буде прив'язана до стану економiки. І поки остання падає, в житла немає причин дорожчати. Питання лише в тому, наскiльки сильно воно подешевшає i на якiй позначцi зупиниться. Але однозначно зараз ми ще не на днi. Так що i копати - рано.

Андрiй Максимов спецiально для «Вголосу»

13-06-2018, 01:06
185 просмотров
[/group]