Що потрiбно знати iпотечному боржнику, щоб банк не вiдiбрав квартиру?

Кiлькiсть проблемних iпотечних кредитiв в Українi з кожним днем ??зростає.

Нерухомiсть знову почала падати. А банки винаходять все новi механiзми реалiзацiї заставного майна. Тепер i шляхом позасудового вiдчуження власностi ...

Лiтнi очiкування збiльшення цiн на нерухомiсть багато експертiв вже назвали провальними. Тенденцiї осенi - прямо протилежнi: цiни на нерухомiсть почали рух вниз. До лютого вартiсть квадратних метрiв, за оцiнками деяких аналiтикiв, може впасти вiдсоткiв на тридцять, пише Цензор.

А якщо i долар не припинить свого зростання по вiдношенню до гривнi, то на ринок нерухомостi масово хлине заставне майно, по якому позичальник уже не зможе погашати кредити. За нинiшнiй рiк, за даними НБУ, обсяг проблемної заборгованостi в українських банках зрiс на 10 млрд. Гривень i становить вже близько 22 млрд. Гривень.

Банкiри ж все частiше визнають, що якби не реструктуризацiя боргiв, проблемних кредитiв було б на третину бiльше. Кредитнi канiкули - коли позичальник виплачує тiльки вiдсотки по кредиту, пролонгацiя термiнiв позики (з 15 до 20 рокiв), переклад доларового кредиту в гривневий iз збереженням процентних ставок, змiна графiка виплат i т.д. дозволяють якщо не зменшити, то хоча б призупинити зростання кiлькостi проблемних кредитiв.

Однак на сьогоднiшнiй день нiхто в країнi не може надати достовiрної iнформацiї про кiлькостi дефолтiв приватних осiб, вiдзначає виконавчий директор Української нацiональної iпотечної асоцiацiї (УНІА) Олексiй Пилипець.

- Невиплати по iпотечних кредитах збiльшуються у зв'язку з тим, що у людей об'єктивно немає можливостi виплачувати кредити, це пояснюється зниженням рiвня доходiв i збiльшенням безробiття, - говорить експерт. - Банки спiвпрацюють з колекторськими органiзацiями i це на даний момент є найефективнiшим способом погашення заборгованостей. Але у зв'язку з тим, що колекторська дiяльнiсть не врегульована законодавчо, конфлiктiв i проблем уникнути не вдається.

Взаємовiдносини кредитора i боржника у вiтчизняному законодавствi врегульовано не повною мiрою. Стягнути борги по iпотецi кредитор (банк) може двома шляхами - судовим i досудовим. Судовий шлях, виходячи з iснуючої в Українi практики, чреватий для iпотекодержателя (банку) цiлим рядом способiв затягування процедури з боку iпотекодавця (позичальника). В арсеналi у позичальникiв значно бiльше механiзмiв для запобiгання або ускладнення процедури стягнення заставного майна, нiж у банкiв.

Затягнути вiдчуження майна можна шляхом порушення справи про банкрутство iпотекодавця (позичальника) або його лiквiдацiї. Можна звернутися до суду з позовом про визнання iпотечного договору недiйсним iз застосуванням забезпечувальних заходiв. До всього iншого, боржника рятує ще i неможливiсть виселення мешканцiв з житлових примiщень через вiдсутнiсть житлових примiщень, що належать до фонду житла для тимчасового проживання.

Ну, немає у нас закону, що дозволяє викинути сiм'ю боржника, особливо якщо в його сiм'ї є неповнолiтнi дiти, на вулицю. Судовi процеси можуть тривати досить довго, аж до повнолiття дiтей. Однак боржник все одно залишається боржником. І його обов'язок виплатити кредит може бути лише вiдкладена в часi, а не скасована повнiстю.

Тому банки все частiше розглядають процес досудового стягнення заставного майна. У тонкощi цього механiзму нас присвятила адвокат юридичної фiрми "Василь Кисiль i партнери" Наталiя Доценко-Бiлоус.

- Для реалiзацiї процедури позасудового стягнення заставного майна необхiдне виконання двох умов: порушення боржником зобов'язань за основним договором або порушення умов iпотечного договору. Також позасудове стягнення може бути iнiцiйоване за наявностi спецiальної застереження в iпотечному договорi або окремого договору про задоволення вимог кредиторiв, - пояснює юрист.

Отже, вiдiбрати квартири або житловi iндивiдуальнi будинки у позичальника банк може двома шляхами: придбати передану в iпотеку нерухомiсть у приватну власнiсть або шляхом вiдчуження закладеного майна на користь третiх осiб. Перший варiант ускладнюється тим, що банк не може дозволити собi бiльше 25% активiв, представлених об'єктами нерухомостi.

При здiйсненнi ж вiдчуження на користь третiх осiб, банку необхiдно, насамперед, отримати довiдку в БТІ (або в регiонах - виписки з реєстру прав власностi), яка видається виключно власниковi квартири.

А банк, вiдповiдно, позбавлений цiєї можливостi. Перешкодою для отримання довiдки також може бути наявнiсть самовiльних реконструкцiй i перепланувань, здiйснених мешканцями. Крiм того, банк зобов'язаний повiдомити про передбачувану процедуру вiдчуження нерухомостi всiх зацiкавлених осiб завчасно, за 30 календарних днiв.

Таким чином, численнi технiчнi нюанси роблять практично неможливими реалiзацiю вiдчуження об'єкта нерухомостi i на користь третiх осiб. Тому на сьогоднiшнiй момент ряд банкiвський установ намагається реалiзувати саме позасудове звернення стягнення переданого в iпотеку майна шляхом придбання в приватну власнiсть. Алгоритм дiй банку при цьому наступний.

Банк повинен зафiксувати факт порушення зобов'язань боржника. Потiм повiдомити його про неналежне виконання умов iпотечного договору i про свiй намiр здiйснити позасудове звернення стягнення.

Остання умова може i не застосовуватися, тобто боржниковi можуть i не повiдомити про це, якщо немає загрози, що майно буде знищено або зiпсовано (боржником). Далi - сформувати оцiнну вартiсть об'єкта нерухомостi (квартири). Ще до перереєстрацiї в БТІ, шляхом депонування коштiв у нотарiальнiй конторi, банк повинен повернути боржниковi рiзницю суми коштiв мiж вартiстю об'єкта нерухомостi i фактичним борговим зобов'язанням.

А потiм вже банк звертається в БТІ з пакетом документiв, серед яких неодмiнно повинен бути правовстановлюючий договiр про задоволення вимог кредиторiв або iпотечний договiр, в якому присутня обмовка про позасудове звернення стягнення.

Навiть якщо банк зумiв бездоганно провести процедуру позасудового вiдчуження заставного майна, для боржника i в цьому випадку ще не все втрачено.

Вiн може вже на етапi отримання з БТІ зареєстрованого правовстановлюючого документа, iнiцiювати судовий процес, наприклад, в частинi оскарження оцiночної вартостi нерухомостi i т.д. Тi ж, хто вирiшив таким чином придбати заставну нерухомiсть, повинен пам'ятати, що основною проблемою даної угоди є факт вiдсутностi державної реєстрацiї угоди нотарiусом (договору про задоволення вимог кредиторiв) в реєстрi.

З одного боку законодавство не мiстить вимоги про обов'язкову реєстрацiю даної угоди (як наприклад, у випадку з договором дарування), а з iншого боку, в реєстрi правочинiв не вiдiб'ється iнформацiя про змiну власника, що гiпотетично може негативно позначитися на подальших операцiях з нерухомiстю.

Ще однiєю проблемою, як для банку, так i для нового власника заставного майна, може стати виселення осiб, що проживають у цiй житлової нерухомостi. Виселення (у разi вiдсутностi їх добровiльної згоди) може бути зроблено тiльки за рiшенням суду в силу статтi 109 Житлового кодексу України.

Виселення неповнолiтнiх дiтей, навiть якщо вони не зареєстрованi в примiщеннi, може бути здiйснено виключно за згодою органу опiки та пiклування за умови надання їм iншого мiсця мешкання з аналогiчними або кращими житловими умовами (закони України "Про охорону дитинства", "Про основи соцiального захисту бездомних громадян i безпритульних дiтей ").

Незважаючи на всi складнощi як судового, так i позасудового вiдчуження заставної нерухомостi, механiзми роботи з боржниками удосконалюються з кожним днем. Та ж Українська нацiональна iпотечна асоцiацiя (УНІА) спiльно з профiльними об'єднаннями розробляє рекомендацiї для законодавця щодо вдосконалення вiдносин мiж кредитором i позичальником.

Природно, бiльше переживаючи про iнтереси кредиторiв (банкiв). Безумовно, повноцiннi ринковi вiдносини скоро зiтруть залишковi фрагменти соцiальних орiєнтирiв у вiтчизнянiй законодавчiй базi. Хотiлося б, щоб законодавець, шлiфуючи юридичну площину вiдносин мiж банками i громадянами, нагородив позичальникiв не тiльки обов'язками, але i вiдповiдними правами.

Так, мiжнародний досвiд показує, що позичальниковi необхiдно надати право самому реалiзувати предмет iпотеки, адже вiн в даному випадку найбiльш мотивований, щоб продати заставне майно за найбiльшою ринковою цiною. Якщо вже без змiни власника вирiшити проблему iпотечного договору не представляється нiякої iншої можливостi ...

Компанiя "SV Development"