Почiм зараз можна купити первинку?

Забудовники все ще сподiваються на держпiдтримку i продовжують лякати прийдешнiм дефiцитом житла. Однак покупцi не поспiшають вкладати грошi в будiвництво - чекають, що цiни впадуть ще сильнiше. На переконання виконавчого директора ІБК "Мiсто" Дмитра Смотрова, попит на житло в новобудовах був завжди i є зараз. Охочих придбати новi квартири, мовляв, не менше, нiж було до кризи. Ось тiльки грошима цi бажання не пiдтверджуються. А з одними купiвельними намiрами забудовнику навряд чи вдасться завершити будiвництво.

Потрiбнi реальнi угоди. А їх-то зараз катастрофiчно мало. Причини, як уже писали "Деньги", - зниження платоспроможностi населення, вiдсутнiсть iпотечного кредитування, а також впало довiру до будiвельникiв, багато з яких не мають власних коштiв для завершення будiвельних проектiв. Тому, пiдкреслив пан Смотров, покупцiв цiкавлять тi об'єкти, де або продовжується активне будiвництво, або воно майже завершене. А таких об'єктiв небагато.

За словами генерального директора компанiї "Росан-Інвест" (Львiв) Дениса Шмигаль, немає єдиного для всiх забудовникiв рецепту, як подолати кризу. Немає i єдиного способу вирiшення найбiльшої купiвельної проблеми - що робити, якщо будинок, в якому куплена квартира, перестав будуватися.

"Якщо покупець бачить, що забудовник - порядна компанiя i вживає заходiв для подолання наслiдкiв кризи, тодi йому варто увiйти в становище i чекати. Або ж разом з компанiєю приймати якiсь рiшення ", - вважає пан Шмигаль.

Одним iз способiв вирiшення проблеми, для компанiї-забудовника, у якiй будується не єдиний будинок, може бути "переселення" людей з будинкiв, якi "завмерли" на початковому етапi будiвництва, в майже добудованi. За спостереженнями пана Шмигаль, деякi львiвськi компанiї вже пiшли таким шляхом, i, за його словами, люди сприймають це позитивно. От тiльки не виключено, що для того, щоб стати власником збудованого житла, покупцевi доведеться доплатити.

Однак у бiльшостi випадкiв забудовники просять iнвесторiв почекати.

У разi ж якщо забудовник на шляху до банкрутства, варто звертатися до суду. "Принаймнi, це гарантiя того, що в майбутньому можна буде претендувати на повернення коштiв, вкладених у придбання житла", - пояснив Денис Шмигаль.

Квартирна роздача
Забудовники, втомленi ламати голови над питанням "де взяти грошi?", Неодноразово зверталися за допомогою до держави, стверджуючи, що без державної допомоги будiвельна галузь навряд чи виживе. Держпiдтримка передбачена Законом України "Про запобiгання впливу свiтової фiнансової кризи на розвиток будiвельної галузi та житлового будiвництва", згiдно з яким держава обiцяє видiлити кошти на завершення будинкiв зi ступенем готовностi понад 70%. Українська будiвельна асоцiацiя у зверненнi до вищим урядовим чинам пiдкреслює, що без фiнансування з держбюджету, вирiшити проблему недобудов неможливо.

"Ми не просимо допомагати забудовникам, ми просимо допомогти покупцю, щоб не допустити виникнення нових" Елiта-Центрiв "..." - наполягає голова УБА Лев Парцхаладзе.

Що ж, уряд, схоже, почуло благання забудовникiв i початок викуповувати квартири для передачi їх пiльговикам. Нагадаємо, згiдно з постановою Кабмiну "Про заходи iз забезпечення житлом окремих категорiй громадян, якi вiдповiдно до законодавства мають право на його отримання", Державна iпотечна установа (ДІУ) може викуповувати квартири в будинках, побудованих бiльш нiж на 70%, термiн здачi яких в експлуатацiю не пiзнiше 25 грудня 2009 року, а також житло в готових об'єктах. 5 серпня уряд затвердив нову програму. По нiй ДІУ буде викуповувати квартири в житлових будинках, зданих в експлуатацiю, у яких виконанi внутрiшнi опоряджувальнi роботи i вартiсть яких становить 2500-4200 грн за 1 м, а також квартири в недобудованих будинках, термiн здачi яких має бути не пiзнiше 25 грудня 2009 при наявностi у забудовника вiдповiдної банкiвської гарантiї. До кiнця року уряд, за словами прем'єра Юлiї Тимошенко, має намiр викупити 10 тис. Квартир i витратити на це 2 млрд грн.

Крiм роздачi житла пiльговикам, Кабмiн посилив умови роботи на будiвельному ринку, заборонивши забудовникам з вересня 2009 року залучати кошти населення у фонди фiнансування будiвництва (ФФБ), якщо ризики несвоєчасного введення житла в експлуатацiю не будуть застрахованi. Це обмеження мiститься в Постановi КМУ "Про затвердження порядку i правил обов'язкового страхування майнових ризикiв за договором про участь у фондi фiнансування будiвництва". Страховий платiж вноситься одноразово i не може перевищувати 1% страхової суми, зазначеної в договорi обов'язкового страхування. От тiльки навряд чи в нинiшнi часи самi будiвельники будуть витрачатися на страховку - швидше за все, страхування ризикiв плавно "переповзе" на плечi покупцiв.

Цiннi метри
Щоб не ображати нiкого з будiвельникiв, "Деньги" помножили середню вартiсть квадратного метра первинної нерухомостi в Києвi (за даними порталу "Нерухомiсть") на середню площу "одинички" в новобудовi, вийшло: 15034 грн / м х 50 м = 751700 грн . При перерахунку за курсом 8,3 грн / $ вийшло понад $ 90,5 тис. Навiть в докризовi часи заплатити такi грошi, витратити ще приблизно $ 15-20 тис. На ремонт i меблювання - i все це, щоб потiм жити в однокiмнатнiй квартирi в багатоквартирному домi? На такий вiдчайдушний вчинок був здатний далеко не кожен володар $ 90 тис. Якщо чесно, такої суми можна було знайти i бiльш вигiдне застосування. Що вже говорити про нинiшнi худих кризових роках.

І все одно забудовники ще навеснi почали говорити, що цiнове дно ринку нерухомостi досягнуто. І перестали знижувати цiни.

Наприклад, квартири вiд ХК "Київмiськбуд" у червнi коштували стiльки ж, як i в травнi, - вiд 8500 грн за 1 м. У компанiї i не планують знижувати цiни. За словами президента холдингу Петра Шилюка, ХК "Київмiськбуд" не планує вносити змiни в цiнову полiтику i утримуватиме середню вартiсть "квадрата" житла в 8000-8500 грн. "Поки ми свої цiни тримаємо за рахунок внутрiшнiх резервiв", - пояснив пан Шилюк. Вiн також зазначив, що навiть у разi погiршення ситуацiї на ринку цiни компанiя знижувати не буде.

Чи не подешевшало i житло, що зводиться iншими компанiями. Хiба що за рахунок акцiй, що проводяться забудовниками, покупець мiг отримати знижку в 5-10%. При цьому, як вiдзначали багато забудовникiв, цiни на майже побудованi квартири, як правило, не знижуються - мовляв, продадуться i так.

За словами Дмитра Смотрова, гривневi цiни в Києвi коливаються вiд 7280 до 24000 грн за 1 м. "Розкид цiн обумовлений тим, що на об'єкти на бiльш раннiх етапах будiвництва вiдбулося найбiльше зниження, а в готових будинках цiни практично не змiнилися", - пояснив вiн. В цiлому, вартiсть київських "квадратiв" залежить вiд району забудови, класу будинку i, головне, вiд ступеня готовностi будинку. "У будинках, якi знаходяться на стадiї введення в експлуатацiю, цiна складає 9000-22 620 грн за 1 м, якщо ж будинок побудований не менше нiж на 70% i при цьому на об'єктi ведуться будiвельнi роботи, то цiни на квартири будуть нижче на 15 -20% ", - сказав пан Смотров. Дешевi ж квартири, на думку експерта, як правило, можна знайти в будинках, зведених менш нiж на 50%, i там, де будiвельнi роботи практично не ведуться.

Незважаючи на те що бiльшiсть громадян вiдкладають покупку житла, розраховуючи на подальше зниження цiн, забудовники запевняють, що такого не буде. "Нерухомостi попросту не з чого дешевшати, в усякому разi, радикально. Витратнi матерiали на будiвництво, вартiсть землi, бюрократичнi зволiкання i ранiше дорого обходяться будiвельним компанiям ", - запевнив Дмитро Смотров. Мовляв, забудовники чiтко визначили межу цiн, нижче якої опускатися економiчно невигiдно. Тому при подальшому погiршеннi ситуацiї в Українi багато квартир в новобудовах просто знiмуться з продажiв.

Нiтрохи не краща ситуацiя i в регiонах. Наприклад, у першiй столицi України - Харковi - попит на первинне житло невеликий. При цьому цiни на житло, що будується коливаються вiд $ 690 до $ 2000 за 1 м (5265-15 260 грн, за поточним курсом НБУ).

Керiвник вiддiлу по роботi з iнвесторами компанiї "Макрокап девелопмент Україна" (МКДУ, Харкiв) Алiна Усачова зазначила, що за пiдсумками першого пiврiччя 2009 року у наявностi уповiльнення темпiв падiння ринку. В цiлому, за даними компанiї, за пiдсумками шести мiсяцiв житло економкласу в Харковi подешевшало на 17,4% - до 5450 грн за 1 м, бiзнес-класу - на 11,3% - до 9959 грн за "квадрат". Елiтнi квартири, за її словами, подешевшали тiльки на 7,8% - до 17 615 грн. Липень i серпень в Харковi також були стабiльно спокiйними. За словами керiвника служби маркетингу харкiвської iнвестицiйно-будiвельної корпорацiї "Авантаж" Валерiї Гульовськой, на лiтнє затишшя ринку вплинули негативнi прогнози щодо розвитку економiки восени.

У Днiпропетровську споруджуванi квартири можна купити як за 6000 грн за 1 м, так i за 20 тис. Грн за 1 м - все залежить вiд класу об'єкта та його завершеностi.

Цiкава ситуацiя на первинному ринку в Одесi. Незважаючи на те що "вторинка" почала дорожчати, "первинка" залишається майже незатребуваною. При цьому начальник Головного управлiння економiки обласної державної адмiнiстрацiї Олег Муратов вважає, що через два роки в мiстi виникне великий дефiцит житла. Адже, за його словами, новi об'єкти не закладаються, а багато будiвництв з досить великим ступенем готовностi "замороженi". Купити житло, що будується в Одесi можна зараз за цiною вiд $ 850 за 1 м (6485 грн).

Погляд у майбутнє
Забудовникiв, напевно, можна назвати оптимiстами. Вони не сумнiваються, що через рiк, максимум два, ситуацiя стабiлiзується. І ось тодi покупцi будуть викладати бiльшi грошi, щоб купити квартиру. Звичайно, їх зрозумiти можна - зараз будiвельна галузь гостро потребує фiнансування, тому, передрiкаючи таке майбутнє, будiвельники намагаються стимулювати попит. Мовляв, купуйте зараз, а то завтра буде дорожче. Але покупцi побоюються вкладати грошi в недобудови. Та й цiнами ще є куди падати, що б там не говорили будiвельники.

РАЗОМ: Ринок первинної нерухомостi продовжує перебувати в коматозному станi. Попит на житло практично вiдсутнiй.

Автор - Тетяна Сидоренко Грошi