Оренда квартири за законом

Задумавши орендувати житло, автор цiєї статтi зiткнувся з дивовижним за сучасними мiрками явищем - господар квартири запропонував оформити договiр про оренду за всiма вимогами закону. На перевiрку виявилося, що це має сенс в планi безпеки, але - абсолютно невигiдно матерiально.

Договiр оренди «по любовi»: зручно, але страшнувато Як розповiв нам вiце-президент Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi (рiелторiв) України Вiктор Несiн, iснує два варiанти оренди квартири. Причому обидва вони законнi, але в кожному з них присутня договiр оренди квартири.

Перший - оренда квартири за договором, який завiрений тiльки пiдписами двох сторiн - орендодавця, i того, хто орендує житло. Такий документ, всупереч розхожiй думцi, все ж має нормальну юридичну силу в судi. За законом укладати договiр оренди квартири без нотарiуса можна, якщо ви збираєтеся вiддати квартиру в оренду на строк до 3 рокiв.

На практицi, цей термiн зазвичай набагато менший - кияни здають в оренду квартири максимум на пiвроку-рiк, а потiм просто продовжують договiр оренди квартири. Це, звичайно, не найвигiднiшi для орендаря умови. Адже при укладаннi нового договору оренди квартири, навiть якщо житло не змiнюється, то може дуже змiнитися сума оренди квартири.

А договiр оренди квартири такi змiни покликаний контролювати. Причому це не жарти - насправдi орендар має право вiдмовитися платити бiльше за квартиру, яку знiмає. Якщо, звичайно, у договорi оренди квартири проставлена ??певна сума. Змусити платити бiльше орендодавець не має права.

Вiктор Васильович привiв цiкавий приклад, щоправда, зарубiжний, - на Манхеттенi деякi i нинi знiмають квартири мало не за $ 500. Хоча всi iншi платять втричi бiльше. Просто «щасливчики» свого часу уклали договори оренди квартири на 5 рокiв i тепер пожинають плоди своєї передбачливостi.

І, напевно, справжнє одкровення для багатьох орендарiв Києва - знiмає житло може навiть подати до суду на господаря квартири, якщо той вимагатиме «або плати бiльше, або виселяйся».

Вирiшувати ж силовими методами це питання господаревi взагалi протипоказано. На той момент, поки його квартира знаходиться в орендi, розпоряджається нею орендар. Це означає, увiйди господар без дозволу «знiмає» в квартиру, не кажучи вже про винесення речей - все, можна писати заяву в мiлiцiю, навiть кримiнальну справу можуть вiдкрити.

Проте полюбовний договiр, скрiплений тiльки пiдписами, має i свої недолiки. Головний з яких - можливе неправильне, з юридичної точки зору, оформлення договору. За рахунок чого в текстi можуть з'явитися «лазiвки», якi, в свою чергу, дуже можуть стати в нагодi орендодавцю у випадку судової тяганини.

Договiр оренди квартир з нотарiусом: дорого, зате надiйно Отже, як не крути, але якщо орендар сам не юрист, вдаватися до допомоги фахiвця доведеться. У такому випадку зручнiше звернутися за засвiдченням документа до нотарiуса. Їх у нас є два види - державнi та приватнi нотарiуси, i умови спiвпрацi з ними за договором оренди квартири будуть вiдрiзнятися.

Якщо юрист державний, то в «скарбницю держави» доведеться покласти ще 1% вiд всього прибутку, яку отримає господар у разi здачi квартири. Наприклад, квартира здається на рiк за $ 600 на мiсяць - за рiк вийде $ 7200. А державi господар буде зобов'язаний сплатити одноразово, при укладаннi договору оренди квартири, $ 72.

Оформлення угоди оренди квартири у приватної юриста може позбавити вiд сплати податку в 1%, але тут необхiдно враховувати, що плата самому нотарiусовi найчастiше складає той же один вiдсоток вiд суми угоди оренди квартири.

У кожному разi якщо договiр оренди квартири завiрити у нотарiуса - це означає, що орендодавець повинен буде платити податки вiд прибутку, яку отримує вiд оренди квартири. Це звичайний податок на доходи фiзичних осiб - 15% щомiсяця. Крiм того, знадобиться також довiдка з БТІ, що теж коштує грошей i часу.

Чеснi i економнi вибирають Чп
Є ще один спосiб законної оренди квартири, про який нам повiдали в державнiй нотарiальнiй конторi Дарницького району:

«Якщо ви хочете здати квартиру (а ми представилися власниками квартири, якi хочуть здавати житло« за всiма правилами »- Авт.), Вам краще вiдразу оформити себе як приватного пiдприємця i платити єдиний збiр в 200 грн щомiсяця, - пояснив спiвробiтник нотарiальної контори. - Але краще звернiться з цим до приватного юриста. Вiн пiдкаже вам, як зареєструватися пiдприємцем (у районнiй адмiнiстрацiї), i зведе з податковою (доведеться зустрiтися з податковим експертом, який навчить заповнювати декларацiю) ».

Так що тепер у господаря квартири з'явиться новий головний бiль - заповнення декларацiй. Хоча 200 грн збору - все-таки часто менше 15% вiд щомiсячного прибутку з оренди квартири.

Висновок: Кому це треба?

Незважаючи на те, що квартиру в нашiй країнi треба здавати законно, прозванивая нотарiальнi контори, ми стикалися з нерозумiнням наших мотивiв, i навiть з подивом. Мабуть, ми виявилися чи не першими в Києвi охочими «свiтити» свiй прибуток вiд оренди квартири. Тим не менш, на думку фахiвцiв, законна оренда квартир має ряд переваг.

У першу чергу, дозволяє максимально убезпечити свої ризики i орендодавцю, i орендарю. Пiсля пiдписання угоди оренди квартири iз завiреним договором господар квартири вiдправляється прямо в ЖЕК. Там вiн реєструє той факт, що його квартира знаходиться в орендi. З моменту такої реєстрацiї всi претензiї ЖЕКу стосуються нових мешканцiв-орендарiв.

Сюди входять не тiльки затримки по квартплатi, але також i претензiї у разi затоплення, нанесення будь-якої шкоди майну сусiдiв i т. П. При нанесеннi шкоди самiй квартирi з орендарiв теж можна запитати, причому цiлком законно. У разi якщо орендарi покинуть квартиру, прихопивши хазяйську меблi, технiку або навiть посуд - на них цiлком можна писати заяву в мiлiцiю. А ось «орендаря-примари» розшукувати навряд чи стануть.

А для того, хто знiмає житло, законний договiр оренди квартири взагалi бажаний. Адже орендар не несе нiяких додаткових матерiальних витрат - податки з господаря житла питають. Зате такий договiр буде укладено грамотно, i обiграти його пункти в судi на користь орендодавця буде складно.

Крiм того, наявнiсть довiдки з БТІ та повного перелiку всього знаходиться в квартирi убезпечить орендаря вiд несправедливих претензiй. Але практика показує, що умовити господаря вирiшувати все законними методами фактично неможливо. А подив нотарiусiв - зайвий доказ того, що здача житла «за законом» у нас майже не практикується.

Квартиру, що здається в оренду, можна застрахувати
Бiльшiсть страхових компанiй не вiдмовляються страхувати квартиру, що здається в оренду. При цьому на вартiсть полiса впливатимуть умови договору оренди квартири (сума договору, франшиза, покриття ризикiв i т. Д.), А зовсiм не те факт, що квартира буде здана в оренду. Подiбна лояльнiсть страховикiв пояснюється просто: у визначення «страховий випадок» не входять руйнування, спровокованi мешканцями квартири.

Неважливо, з чиєї вини - власника квартири або мешканцiв - невимкнений у вашiй квартирi кран зiпсував дорогий паркет. У будь-якому випадку страховка цю «неприємнiсть» не покриває. Той же принцип дiє i при настаннi страхового випадку: страховiй компанiї все одно, хто проживає в даний момент в квартирi - страховку доведеться виплачувати.

Однак, здаючи квартиру в оренду, не зайвим буде зобов'язати мешканцiв застрахувати свою цивiльну вiдповiдальнiсть перед третiми особами. У цьому випадку якщо з їх вини буде завдано шкоди вашим сусiдам, то вiдшкодовувати збитки доведеться не вам, а страховiй компанiї.