За скiльки можна купити будинок пiд Києвом

Поставивши собi за мету з'ясувати, чи може покупка приватного будинку стати гiдною альтернативою придбанню квартири в будинку багатоквартирному, кореспонденти "Сегодня" зiткнулися з двома проблемами.

Перша: двi третини власникiв будинкiв - неважливо, чи розташованi вони в котеджних мiстечках, у селах або в садових товариствах - продають їх у станi «пiсля будiвельникiв», т. Е. Без завершальної обробки. Такi пропозицiї ми апрiорi вiдмiтали, бо прагнемо купити, в'їхати i вiдразу жити в комфортних умовах, не витрачаючи час i грошi на ремонт.

Проблема друга: бiльшiсть з тих, хто позицiонує житло як цiлком придатне для негайного вселення, пiд час «допиту з пристрастю» признавалися, що останнiй раз хоча б косметичний ремонт у ньому робився 7-10 рокiв тому. Теж, погодьтеся, не грiє перспектива споглядати обдертi шпалери i облiзлий паркет! Отже, коло вибору звузився. Проте i в ньому ми знайшли достатньо прийнятних варiантiв.


На вiдстанi в 50-80 км вiд Києва хатинами можна обзавестися за $ 8-10 тис. Жити в них круглий рiк некомфортно: пiчне опалення, туалет - на вулицi, замiсть ванною - лiтнiй душ, вода - з колодязя ...

Але! Зате їх можна використовувати замiсть найму будиночкiв на базах вiдпочинку. Цiни на них цього сезону зашкалюють - 2,5-4 тис. Грн. за 3 тижнi, а за все лiто набiгає 10-16 тис. грн. ($ 1250-2000).

Купивши будиночок, можна на все лiто безкоштовно вiдправити дiтей дихати чистим повiтрям, особливо якщо поблизу є лiс, озеро, рiчка. Плюс зручна можливiсть нейтралiзувати тещу або свекруху. Бабусi займуться садом i городом, а це - дармовi овочi-фрукти. Виходить, покупка хатини як база для оздоровлення виправдається за 5-6,5 рокiв, якщо, звичайно, не буде великих витрат на ремонт.


Рiелтори в розмовi з нами признавалися: попит на будинки зараз в 8-10 разiв менше пропозицiї. Враховуючи їх зацiкавленiсть у пожвавленнi майже мертвого ринку, смiємо припустити, що i ця оцiнка веселкова.

Ймовiрно, потенцiйних покупцiв в десятки разiв менше, нiж бажаючих звернути особнячки в банкноти. «Отже, власники« хатинок »повиннi бути м'якими i йти на цiновi поступки», - вирiшили ми i з цiєю думкою кинулися торгуватися.

МІНУС. 5-8 ТИС. Як i слiд було припускати, найбiльш упертими в сенсi торгу виявилися власники порiвняно недорогих i розташованих досить далеко вiд столицi обiта¬лiщ. Очевидно, до них ще не дiйшло, що потрiбно будь-якого клiєнта, як рiдного зустрiчати. Наївнi, вони розраховують, що демократична цiна - запорука того, що столичнi жителi їх домоволодiння з руками вiдiрвуть. Отже ...

«Хiба $ 75 тисяч - це дорого за будинок на 120 кв. м з бiлої цегли, з усiма зручностями, з доглянутим фруктовим садом в 25 соток? »- здається, невдавано обурилася брокер Ольга, що продає садибу в с. Саливонки, що в 50 км вiд Києва. Ми стали пояснювати, що - так, дорого, «ненавмисно» вивiдали, що об'єкт чекає покупця з початку лiта i пообiцяли, що за такою цiною вiн стоятиме до нових вiникiв. Вiдчувши, що розмова зараз припиниться, Ольга випалила: «Господарi можуть скинути ще $ 5-7 тис. - Приїжджайте, дивiться ...»

На $ 5-6 тис. Дешевше ми обзавелися i 100-метровим особнячком в с. Заворичi, також вiддаленим вiд стольного граду на 50 км. Це притому, що спочатку його господар Петро Семенович нiяк не хотiв опускатися з заявлених $ 70 тисяч, щосили розхвалюючи i дерев'яне, обкладене цеглою родове гнiздо, i сад-город площею бiльше 30 соток. І аж $ 8 тис. З первинних $ 105 тис. Скостили нам за новенький котедж в 110 «квадратiв» в с. Воронькiв, «всього» в 40 км вiд Києва.

МІНУС. $ 10-12 ТИС. Душевної жiнкою виявилася Надiя Іванiвна, власниця 140-метрового особнячка в с. Ялинка, що в 12 км вiд столицi. «Вiн же у нас, як яблучко наливне, - розхвалювала вона товар, - i просимо всього $ 110 тис. Багато хто цiкавиться, дзвонять, але не беруть. Поступимося i $ 5 тис., А може, навiть $ 10 тис., Якщо один одному сподобаємось ».

Також «десяточку» вдалося вициганити за 3-поверховий свiжовiдремонтований будинок площею в 150 «квадратiв» на дачному масивi Осокорки: в результатi плати зовсiм $ 100 тис. - Вселяйся i живи. І озеро в двох хвилинах ходьби, i до станцiї метро «Славутич» всього 5 км.

І аж $ 12 тис. Виявився готовим скинути на вартостi свого будинку Микола Григорович, житель с. Гоголiв (25 км вiд Києва). Виходить, 95-метрова будова разом з великим садом на 32 сотки обiйшлося б нам всього в $ 78 тис.

МІНУС. 15-20 ТИС. А найбiльших знижок вдалося добитися вiд власникiв i посередникiв, що представляють котеджi i дачi дорожче вищезазначених. «Господар просить $ 150 тис., Але якщо ви готовi швидко купити - йому грошi термiново потрiбнi - то можна говорити про $ 135 тисячi», - ощасливив нас рiєлтор Олег, що представляє 130-метрову дачу в садовому товариствi «Днiпровський-2», що на Оболонi .

Наостанок похвастаемся найбiльшим досягненням. На цiлих $ 20 тисячi вдалося збити спочатку заявлену цiну за будинок в с. Артемiвка, що в 20 км вiд Києва: у результатi ми прикупили 120-метрову двоповерхiвку i 12 соток при нiй за $ 130 тис.


З багатьох десяткiв прозвоненних варiантiв лише в одному випадку ми почули категоричне «нi» на питання про знижку. В очi не бачивши потенцiйного клiєнта, власники i посередники готовi йти на поступки - нерiдко, як бачимо, солiднi. А пiд час особистої зустрiчi вiд них майже напевно i великого дисконту можна добитися.

Притому є всi пiдстави вважати, що нинiшнє «зм'якшування» ринку приватних будинкiв - це лише репетицiя перед черговим серйозним їх здешевленням. Бо конкуренцiя з квартирами - навiть близькими за вартiстю i куди меншими по метражу - котеджi i дачi не витримують.

Адже все бiльше людей розумiють, що мiстити особисту «дах» стає набагато накладнi, нiж платити за житло в багатоквартирному будинку. Особливо в умовах, коли «доброю традицiєю» у нас стало щорiчне подорожчання газу i перманентне - бензину. А без них замiський особнячок НЕ зiгрiєш i до нього-вiд нього не доїдеш.


Ми порахували, скiльки повинен витрачати господар невеликого особнячка на його утримання. Тут нам допомогли досвiдченi власники таких будинкiв. Зiзнатися, цифри вразили.

ПРОЇЗД. Добре, якщо у вас немає необхiдностi щодня мотатися з передмiстя в столицю - наприклад, корпiт людина за комп'ютером i скидає готову роботу замовникам електронкою. Але таких - одиницi, бiльшiсть щодня їздить до Києва i назад на своїх авто.

Прикинемо витрати на бензин. Покладемо, будинок знаходиться в 20-30 км вiд столицi, плюс по Києву до мiсця роботи - десяток кiлометрiв. При вартостi бензину А-95 в 7 грн. / Л i витратi 8-12 л / 100 км за день накапає 30-40 грн. Але не будете ж ви всi вихiднi сидiти борсуком в своїй норi, захочеться хоч пару разiв за мiсяць в гостi до столичних друзiв з'їздити, в кiно або театр сходити. У пiдсумку, проїзд туди-сюди полегшить ваш гаманець на 750-1000 гривень на мiсяць.

ТОК. Мiсячний мiнiмум споживання для будинку площею 100-200 кв. м становить 500-800 кВт / год. «Найбiльше їсть електронасос подачi води, до 200 кiловат на мiсяць, - каже« помiщик »Олег Кононенко, що має на дiлянцi в с. Мала Олександрiвка власну свердловину. - Електробойлер i 2 кондицiонери в сумi спалюють до 300 кВт / год ». Отже, при вартостi кiловата в 24,36 коп. витратите на струм 122-195 грн. в мiсяць. На тлi iнших витрат не руйнiвно.

ОХОРОНА. У котеджних селищах за охорону, а також прибирання загальної територiї, вивiз смiття беруть в середньому 800 грн. в мiсяць. Якщо ж ваш особняк розташований в селi або зовсiм стоїть осiбно, на вiдшибi, для захисту вiд злодiїв є сенс укласти договiр з Держслужбою охорони або комерцiйним агентством безпеки.

Оснащення житла електронними засобами сигналiзацiї, датчиками розбиття стекол та руху коштує вiд 3000 грн. Це разовi витрати. А абонплата, як ми з'ясували, обзвонив охороннi фiрми, складає вiд 350 грн. в мiсяць.

РЕМОНТ. «Першi 3-4 роки, поки будинок був новим, на ремонт я не витрачався, - дiлиться досвiдом Сергiй Голубенко, власник 180-метрового котеджу в с. Новопетрiвцi. - Але потiм почався перiод «напiврозпаду». Спочатку довелося перекрити просiв асфальт при в'їздi у двiр i бiля гаража, потiм - лагодити дах, який пiд час урагану пробило деревом, що впало. Плюс поточнi витрати: раз на 2 роки доводиться чистити колодязь, перiодично пiдправляти огорожу i т. Д. В середньому на ремонт витрачаю 3-4 тис. Грн. на рiк - по 250-300 на мiсяць ».

ОПАЛЕННЯ. Тут справдi шоковi витрати, а з 1 вересня вони виростуть ще на 20% - таким буде подорожчання газу для народу. За допомогою господаря будинку на 160 «квадратiв» в с. Лiсники Валерiя Загоруйко ми обчислили вартiсть обiгрiву: «Я переконався, що норма споживання без лiчильника в 11 куб. м / кв. м площi завищена, у мене по лiчильнику йде 8 «кубiв», тобто 1280 кубометрiв на 160 кв. м ». З жовтня, за новими розцiнками, це обходитиметься в 878 грн. / Мiсяць. (Зараз 732 грн.)

РЕЗЮМЕ. Отже, обов'язковий мiнiмум витрат на утримання невеликого особняка з урахуванням проїзду, витрат на паливо, електрику складе 1604 грн. У перспективi, коли доведеться розщедрюватися на ремонт, це буде майже 2000 грн. Якщо врахувати, що зараз середня київська зарплата пiсля вирахування прибуткового податку складає 2790 грн., То навiть цифра 1604 грн. «Кусається». Втiм, якщо в сiм'ї i чоловiк, i дружина отримують, скажiмо, по 4-5 тис. Грн., То в такому випадку цiлком можливо дозволити собi життя в особняку. Тим бiльше що це навiть дешевше, нiж знiмати 1-кiмнатну квартиру в Києвi.


Ми попросили експертiв спрогнозувати, що буде з попитом i цiнами на iндивiдуальнi будинки в найближчi мiсяцi - покладемо, до кiнця осенi. Думки роздiлилися дiаметрально.

Цiни будуть рости. Директор з маркетингу консалтингової компанiї SV Development Володимир Степенко стверджує: «Цiни досягли дна, знизившись з початку кризи майже в два рази, i вже не будуть падати. Так, спекулянти пiшли з цього ринку. Але восени - а це традицiйний сезон пожвавлення - повинен вирости попит з боку тих, хто давно хотiв купити будинок, але вiдкладав, сподiваючись на «смiшнi» цiни.

Думаю, їх не буде: $ 1000 за «квадрат» в готових будинках i котеджах в межах 10-30-км зони - реальна цiна. Продавцi не стануть вiддавати житло собi в збиток, краще дочекаються, поки попит пiде вгору. Думаю, протягом осенi вартiсть навiть пiдвищиться на 5%. У народу на руках багато грошей - це i наявнi заощадження, i депозити, якi люди забирають з банкiв ».

Вторить попередньому ораторовi директор центру «Мегокон-В" Володимир Винокур: «Тiльки тi, кому термiново потрiбнi грошi, можуть ще поступатися, але таких власникiв будинкiв буде все менше. Іншi або знiмуть їх з продажу, або почнуть плавно пiдвищувати цiни, як це вiдбувається з квартирами на «вторинцi».

В умовах, коли курс гривнi скаче вгору-вниз, вкладення в житло, особливо якщо це будинку iз землею - кращий спосiб зберегти грошi. Логiчно припустити, що попит i цiни почнуть плавно рости, на 1-2% в мiсяць ».

У цих доводах повно вразливих мiсць. Скажiмо, коли в сiчнi нацвалюта стрибала найбiльше (аж до $ / 10 грн.), Покупка житла майже повнiстю припинилася. Далi, середнiй розмiр депозитiв, за даними Нацбанку, становить 30 тис. Грн. - Знявши такi грошi, хiба що собачу будку можна купити, а не будинок.

А бiльшiсть з мали солiднi наявнi заощадження i що збиралися купити житло, вже зробили це навеснi або на початку лiта - тодi був мiкросплеск попиту, що нинi згасає.

ВАРТІСТЬ завалиться! «Будуть змушенi продавати собi на збиток i власники коттеджних селищ, i окремо поставлених будинкiв, - заперечує керiвник iнформацiйно-аналiтичного порталу« Столична нерухомiсть »Володимир Германов. - Тому що з попитом - абсолютний штиль, а дна падiння цiн я не бачу - це бездонна бочка.

Якщо можна говорити про невелике тимчасове пожвавлення покупок дешевих квартир на «вторинцi», то прогнозувати його вiдносно приватних будинкiв або котеджiв я б не став. Адже якщо на квартири хоч би небагато банки почали давати iпотечнi кредити, то на приватнi будинки - нiхто.

Упевнений, що цей сегмент ринку вийде з кризи останнiм i трапиться це не в нинiшньому роцi. Протягом осенi цiни повиннi просiсти ще на 10-20%, т. Е. І по об'єктах, виставлених «за справедливими цiнами» - на $ 100-200 за «квадрат».

Згоден з неминучiстю здешевлення директор АН «Золотий ключ" Сергiй Степанюк: «Дивляться удома багато, в тому числi у нас, але не купують. Не впевнений, що навiть зниження вартостi на $ 200 - до $ 800 / кв. м - пожвавить ринок. Але зате впевнений, що таке падiння цiн протягом осенi повинне вiдбутися. Власникам дiватися нiкуди: багатьом треба кредити на будiвництво будинку повертати, iншi хочуть переїхати в квартиру, щоб менше витрачати на утримання житла ».

А ось це реальний сценарiй: покупцi стануть диктаторами i продавцям доведеться приймати їх умови. Значить, будинок на 100 кв. м коштуватиме $ 80 тис., а на 150 «квадратiв» - $ 120 тис.


Про ризики покупки нам розповiли юрист юрфiрми «Гарант» Дмитро Мальцев i столичний адвокат Михайло Крулько.

1. За ст. 120 Земкодексу i ст. 377 Цивiльного кодексу покупець отримує право власностi на будинок i землю для його обслуговування. Але якщо на дiлянку виданий держакт старого зразка, можуть бути пiдробки - виявиться, що ви купили тiльки будинок, але не прилеглий земельний надiл. Вихiд: хай продавець отримає кадастровий номер на дiлянку, а нотарiус при посвiдченнi угоди перевiрить, що дублiкатiв на нього в єдиному держреєстрi немає.

2. Поширене шахрайство: будинок куплений / побудований в шлюбi, а вiд другої половини немає дозволу на його продаж. Згодом чоловiк (а) вимагає розiрвати угоду, оскiльки його / її майновi права порушенi. По суду домоволодiння у вас можуть вiдiбрати, продавець повинен повернути грошi, а ... їх вже немає. Компенсувати з своїх доходiв - ясно, мiзерних, - вiн їх буде десятки рокiв. Вихiд: вимагайте нотарiально завiреної згоди подружжя на здiйснення угоди.

3. Вам пропонують знизити зазначену в договорi цiну об'єкту - скажiмо, з $ 150 до 50 тис., Щоб зменшити сплату до Пенсiйного фонду i держмито (по 1%), з $ 3 до $ 1 тис. Потiм оспорюють операцiю ... По суду ви можете претендувати тiльки на повернення вказаної в договорi суми. Вихiд: не економте, фiксуйте реальну суму покупки, iнакше можете втратити десятки тисяч доларiв.

Отже, для зменшення ризикiв вимагайте: правовстановлюючий документ на будинок i держакт на землю з вказiвкою цiльового призначення - пiд житлобудiвництво. Плюс повиннi бути вказанi межi дiлянки з прив'язкою до мiсцевостi (видiлення в натурi).

Потрiбна i свiжа довiдка-характеристика з БТІ про те, що будинок вiдповiдає затвердженому проекту i самовiльних перепланувань в ньому не проводилося.

Якщо в будинку зареєстрованi неповнолiтнi дiти, необхiдний дозвiл на його продаж опiкунської ради.

Нарештi, вимагайте згоди чоловiка / дружини на продаж будинку i дiлянки (незалежно вiд того, на кого вони оформленi), якщо даною нерухомiстю вони обзавелися в шлюбi.