Активнiсть ринку невдiжiмостi зросла

Про те, що вiдбувається зараз у сферi рiелторських послуг i в цiлому на ринку нерухомостi розповiв Андрiй Шульга, президент Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi України.

- Андрiю Васильовичу, за Вашими оцiнками, якi сьогоднi тенденцiї спостерiгаються на ринку нерухомостi?

- Грунтуючись на монiторингу, який проводить АСНУ i нашi партнери, ми можемо говорити про те, що активнiсть ринку нерухомостi України за останнi мiсяцi зросла. Основним каталiзатором ринку є угоди в дешевому сегментi житлової нерухомостi. По деяких об'єктах вже практично немає торгу i можливе навiть зростання цiн. Це стосується ексклюзивних об'єктiв.

У сегментi комерцiйної нерухомостi активнiсть виявляється за рахунок вiдтоку орендарiв з дорогих в дешевшi класи.

При цьому попит формують як iнвестори з вiльними коштами, так i тi, хто перенаправляє грошi, ранiше задiянi в iнших видах бiзнесу, в традицiйно бiльш надiйну сферу нерухомостi.

- Як вiдрiзняється ситуацiя по регiонах?

- Звичайно, найбiльш активний ринок Києва, оскiльки тут найбiльший обсяг пропозицiї в Українi. Хороша динамiка сьогоднi у великих мiстах, наприклад, у Харковi та Одесi, де проходить кiлька сотень операцiй в мiсяць. Позитивнi показники пов'язанi з правильним iнформуванням про тенденцiї ринку.

У маленьких мiстах цiни на нерухомiсть росли повiльно, i опускатися будуть так само повiльно, ринок в цих мiстах як i ранiше достатньо статичний.

- Як Ви ставитеся до твердження, що дефiцит нерухомостi був штучно «роздутий»?

Сьогоднi є достатньо високий вiдкладений попит. У житловому секторi нерухомостi - це попит на квартири в новобудовах, якi продавалися завжди. Якщо взяти, наприклад, складську нерухомiсть, то якщо в Києвi логiстика представлена ??бiльш-менш достатньо, то в регiонах професiйнi склади вiдсутнi, що не дає зайти на ринок крупним операторам. Що стосується офiсної та торговельної нерухомостi, то до кризи їх вакантнiсть складала до 5%, що також свiдчить про високий попит. Як тiльки економiчнi показники покращаться, вiдкладений попит перетвориться на реальний.

- Що в цих умовах вiдбувається на ринку рiелторських послуг?

- Основна тенденцiя - це пiдвищення вимог до професiоналiзму рiєлторов i зростання попиту на професiоналiв цiєї галузi. Ринок «очистився», пiшли тi, хто своїм непрофесiоналiзмом дискредитували ринок даних послуг.

Основна причина цього - збiльшення пропозицiї i скорочення попиту. Сьогоднi потрiбна експертна оцiнка об'єкту нерухомостi, щоб допомогти клiєнту зробити правильний вибiр. Тi, у кого недостатньо для цього компетенцiї, йдуть з ринку.

- Як скоротилася кiлькiсть суб'єктiв рiелторської дiяльностi за останнi пiвроку?

- Конкретну цифру назвати складно, оскiльки облiк рiєлторов нiхто не вiв, для цього немає законодавчого регулювання. Але якщо брати неофiцiйнi данi, якi неможливо перевiрити на достовiрнiсть, в Українi налiчували близько 800 тисяч рiелторiв. Зараз ця цифра значно скоротилася, але сказати на скiльки - важко, знову ж через вiдсутнiсть реєстру. При цьому прирiст членiв нашої асоцiацiї в порiвняннi з минулим роком збiльшився на 13%.

- Чи змiнилася вартiсть рiелторських послуг?

- Вартiсть виросла, знову ж через пiдвищення вимог до професiоналiзму рiєлторов i активному попиту на послуги фахiвцiв з нерухомостi. Сказати в процентному спiввiдношеннi я не можу, оскiльки цiна залежить як вiд продаваного об'єкта, так i вiд клiєнта. У середньому це 7% комiсiйних при складних операцiях.

- Ви перебуваєте в складi робочої групи при Мiнiстерствi економiки України, розкажiть, якi основнi завдання стоять перед фахiвцями, якi в неї входять?

- Основна мета - це полiпшення показника України в рейтингу Свiтового банку реконструкцiї та розвитку i впровадження реєстрацiї об'єктiв нерухомостi країни. Реєстр об'єктiв нерухомостi iснує практично у всiх країнах свiту. У нас його поки немає, i це виключає прозорiсть ринку. Зараз наша країна знаходиться на 140-му мiсцi рейтингу, а завдання робочої групи - полiпшення цього показника. Це пiдвищить iнтерес до українського ринку нерухомостi з боку крупного мiжнародного капiталу. АФНУ зi свого боку займається розробкою пропозицiй щодо спрощення процедури оформлення прав власностi на нерухомiсть, що вiдразу пiднiме рейтинг України на кiлька пунктiв. Спростити процедуру можливо, скоротивши кiлькiсть реєстрацiйних баз з 8 до створення єдиної бази. Також привабливим ринок нерухомостi зробить ефективний механiзм його регулювання, який буде можливий пiсля ухвалення «Нацiональних стандартiв рiелторської дiяльностi» та Закону України «Про рiелторську дiяльнiсть», створення єдиної iнформацiйної бази по пропозицiях i реальних операцiях на ринку нерухомостi, а також повноцiнної мультилистинговой системи за прикладом захiдних країн.

- Яка сьогоднi ситуацiя з прийняттям Закону України «Про рiелторську дiяльнiсть»?

- Як ви знаєте, всi три спроби ухвалення закону не увiнчалися успiхом. Найближчим часом ми пiдготуємо нову редакцiю i направимо її у Верховну Раду для подальшого розгляду. Криза показала, наскiльки важливе законодавче регулювання ринку, тому прийняття закону буде одним з крокiв до стабiлiзацiї ситуацiї. Ринок нерухомостi - це локомотив економiки, але потрiбнi механiзми його регулювання. Вартiсть всiєї нерухомостi в Українi, за даними аналiтикiв, перевищує ВВП країни в 400 разiв. Для порiвняння: у США вартiсть нерухомостi перевищує ВВП в 150 разiв. Ринок нерухомостi - це серйозний iнструмент регулювання в цiлому української економiки, тому потрiбна законодавча основа для його нормального функцiонування i координування дiяльностi учасникiв ринку.

- Коли, за Вашими прогнозами, можливе прийняття закону?

- Поки його ухвалення прогнозувати важко, оскiльки суперечлива в цiлому полiтична ситуацiя в країнi, але ми продовжуємо готувати нову редакцiю закону сподiваючись на позитивний результат.

- Яка ситуацiя з розробкою i прийняттям «Стандартiв рiелторської дiяльностi»?

- Зараз стандарти затверджуються в рiзних органах з управлiння рiелторської дiяльнiстю, а до осенi ми плануємо прийняти їх на державному рiвнi i серед професiйних рiелторських органiзацiй.

- Що передбачено цим документом, в чому його актуальнiсть?

- Варто зазначити, що сьогоднi документ допрацьовується i проходить твердження, але в будь-якому випадку вiн передбачає опис кола обов'язкiв рiелторiв, вимоги до договору, вiдповiдальнiсть за невиконання зобов'язань перед клiєнтами. Завдяки принциповим пунктам стандартiв скоротиться кiлькiсть махiнацiй, з'явиться iнструментарiй для саморегулювання ринку i контролю з боку держави.

Стандарти дозволять оптимiзувати процес переходу прав власностi на нерухомiсть, i, як наслiдок, - оплата цих послуг i час на оформлення скоротяться. Документ стане також основою створення реєстру об'єктiв нерухомостi.

- Чи стануть «Стандарти рiелторської дiяльностi» та Закон України «Про рiелторську дiяльнiсть» взаємозамiнними документами?

- Нi, навпаки, закон стане основою регулювання ринку, а стандарти - конкретним механiзмом.

- Ви говорили про те, що до осенi буде також створена єдина база пропозицiй i зроблених угод на ринку нерухомостi. Що це за проекти?

- Всеукраїнська база даних пропозицiй iнформуватиме про всiх заявлених на ринку нерухомостi об'єктах. Ресурс буде безкоштовним i доступний усiм бажаючим, але, в першу чергу, вiн цiкавий клiєнтам рiелторських компанiй. Природно, ця база буде виконувати тiльки iнформативну функцiю, тому для того щоб вiдстежити тенденцiї ринку, паралельно буде створена база даних зроблених угод у всiй Українi. Два зазначених ресурсу стануть основою створення нацiонального мультилистинга об'єктiв нерухомостi, який надасть ринку професiйну iнформацiю.

- За вашими оцiнками, коли ринок стане активним?

- Ринок активний i сьогоднi. При цьому серйознi позитивнi змiни ми прогнозуємо до осенi, коли, можливо, вiдновиться доступ до фiнансового ресурсу, в першу чергу, до внутрiшнього. З урахуванням того, що вiдтiк грошей з банкiв склав $ 90 млрд, про що неодноразово заявляли банки, велика частина цих грошей може бути направлена ??в нерухомiсть. Інше питання: для того, щоб цi грошi були iнвестованi в українську економiку, потрiбно законодавче регулювання, яке можливе з прийняттям Закону України «Про рiелторську дiяльнiсть» i «Нацiональних стандартiв рiелторської дiяльностi». У свою чергу, повернення нацiональних iнвесторiв на ринок нерухомостi стане також сигналом i для iноземного капiталу.