Елiтна нерухомiсть - як коштовнiсть: до неї ставляться з любов'ю i продають вкрай рiдко

Елiтна нерухомiсть - як коштовнiсть: до неї ставляться з любов'ю i

продають вкрай рiдко.


Як виглядає сьогоднi ринок нерухомостi вищої цiнової категорiї порталу «Столична нерухомiсть» розповiла генеральний директор агентства Park Lane Галина Мельникова.


Специфiка елiтного сегмента ринку нерухомостi полягає в тому, що вiн найменше пiддається яким би то не було негативним економiчним, полiтичним тенденцiям. Якщо за останнi пiвроку вартiсть житла економ- i бiзнес-класу в середньому знизилася на 40%, то в премiум-сегментi зниження вiдбулося в межах 20%, при чому даний показник стосується лише окремих об'єктiв.


Так, змiни були. У листопадi-сiчнi кiлькiсть угод значно скоротилося. Ми пов'язуємо це з тим, що, з одного боку, покупцi чекали падiння цiн, а з iншого, - продавцi не хотiли знижувати вартiсть. Тому ринок «завмер».

За останнi кiлька мiсяцiв у учасникiв ринку сформувалося розумiння реальної вартостi житла, тому кiлькiсть угод динамiчно зростає. Вже влiтку ми очiкуємо досягнення минулорiчного рiвня продажiв.


Дорога нерухомiсть - це ексклюзивний продукт, тому такi об'єкти виставляються на продаж нечасто, незалежно вiд загальноринковою тенденцiї. Правда, в листопадi минулого року, коли на ринку панувала панiка, база нашого агенства активно поповнювалася. Власники нерухомостi, боячись падiння цiн i на увазi необхiднiсть вирiшити свої фiнансовi проблеми, почали активно виставляти квартири на продаж. Зараз же ситуацiя стабiлiзувалася i ми спостерiгаємо традицiйну динамiку. На сьогоднiшнiй день в базi даних нашого агенства знаходиться 16500 об'єктiв. Для порiвняння, у минулому роцi їх було 15800.


На даний момент превалюють угоди купiвлi-продажу. Це пов'язано з тим, що у клiєнтiв сформувалося розумiння реальної вартостi нерухомостi премiум-класу. Зараз вдалий час для покупки, оскiльки цiни хоч i несуттєво, але знизилися.

А ось ринок оренди недостатньо активний. Вже практично завершено процес перегляду договiрних умов мiж власниками та орендарями, який розпочався наприкiнцi минулого року, тому особливої ??активностi в цьому сегментi ми не спостерiгаємо.


Думаю так. Сьогоднi мiнiмальна вартiсть 1 кв. м елiтного житла перебуває на позначцi в 3,5 у. е. Це дуже низька цiна для елiтної нерухомостi, тому подальше зниження малоймовiрно. Варто вiдзначити, що цiна знижувалася по-рiзному, залежно вiд виду премiум-нерухомостi. Ми традицiйно дiлимо її на 3 класи: 1) iсторичнi вiдреставрованi об'єкти; 2) новобудови, що не вiдреставрованi iсторичнi об'єкти; 3) «сталiнки» в центральнiй частинi мiста.

Що стосується першого i другого видiв нерухомостi, то на нього цiна практично не змiнилася, на увазi їх ексклюзивностi та унiкальностi. Основне ж зниження вартостi, в межах 10-20%, вiдбулося на третiй вид елiтної нерухомостi.


Найдорожчi квартири в будинках iсторичної забудови, яка пройшла повномасштабну реконструкцiю. Це квартири в будинках на вул. Шовковичнiй, вул. Інституткою, вул. Банковiй та iнших. На другому мiсцi - новобудови, наприклад, будинки на вул. Грушевського, вул. Іринiнської.


Максимальна цiна пропозицiї на сьогоднiшнiй день - це 31 тис. У. е. за 1 кв. м. Такий об'єкт виставлений на продаж на вул. Володимирськiй. Це перша категорiя елiтної нерухомостi: повнiстю облаштована квартира в будинку царської будiвлi, який пройшов повномасштабну реконструкцiю.

Що стосується другої категорiї елiтної нерухомостi, то тут максимальна цiна 1 кв. м - 20-25 тис. у.о.

Третя категорiя нерухомостi продається за цiною вiд 3,5 до 12 тис. У. е.

При цьому не варто забувати про знижку, яка може досягати максимум 15%. При продажу квартир в будинках iсторичної забудови, на увазi їх ексклюзивностi, торгу може взагалi не бути.


Сьогоднi найчастiше купують квартири. На другому мiсцi - вдома. Може бути це пов'язано з тим, що пропозицiя квартир бiльше. При цьому, якщо з квартирами цiнова ситуацiя бiльш-менш зрозумiла, то для будинкiв визначити цiнову межу в сьогоднiшнiй ситуацiї складно. З одного боку, власники не хочуть знижувати цiну, а з iншого, - покупцi не хочуть платити бiльше, тому й попит невисокий.


Я вважаю, що елiтними об'єктами можуть бути тiльки тi, якi розташованi в центрi. Якщо в цiлому межi мiста i, вiдповiдно, забудова можуть змiнюватися, рости, так скажемо, вшир, то в центрi будувати практично нiде. Саме в цьому i «цiннiсть» центральних вулиць мiста.

Гiднi об'єкти, звичайно, є i у вiддалених вiд центру районах, але їх правильно вiдносити до бiзнес-класу.


В першу чергу, клiєнти беруть до уваги рiвень людей, якi статут їхнiми сусiдами. На другому мiсцi - повноцiнна, професiйна органiзацiя безпеки. VIP-клiєнтам важливi також технiчнi показники: матерiали, якi використанi при будiвництвi, наявнiсть автономного опалення i т.д. «Панорамнiсть», або простiше, вид з вiкон, також має важливе значення.


Елiтний клiєнт робить покупку зважено i обдумано. Враховуючи, що це не купiвля за потребою, а скорiше - придбання якоїсь цiнностi, рiшення вони можуть приймати досить довго.

В цiлому ж до нас надходить близько 8 дзвiнкiв на день вiд клiєнтiв, якi готовi розглянути рiзнi варiанти, орiєнтуючись не тiльки на цiну, а ще й на мiсце розташування.


Це iсторичнi будинки, що пройшли глобальну реконструкцiю. Враховуючи їх цiннiсть i ексклюзивнiсть, таку нерухомiсть продають дуже рiдко i за дуже великi грошi.


Це квартири, площа яких не менше 150 кв. м.



VIP-клiєнти дуже вимогливi, вони потребують пiдвищеної уваги до своїх побажань. Для роботи з ними потрiбнi глибокi знання психологiї, iсторiї, архiтектури, дизайну та iнше. Фахiвцю з нерухомостi потрiбно знати, коли i що варто сказати, коли слухати i чути клiєнта, коли потрiбно подзвонити, коли не варто наполягати на покупцi. Тому з такими клiєнтами можуть працювати далеко не всi спiвробiтники нашої компанiї.

Ми плануємо, до слова сказати, створити та впровадити спецiальну навчальну програму, яка дозволить нашим спiвробiтникам працювати з VIP-клiєнтами. Це буде найвищий ступiнь професiйної пiдготовки рiелтора, генеральський чин професiї.


Таких агентств багато, але основне питання полягає в тому, яку частку ринку вони займають. Справа в тому, що в цьому бiзнесi успiшнiсть залежить вiд професiоналiзму та особистiсних якостей рiелтора. Найчастiше iнформацiя про такi агентствах i фахiвцях передається з вуст у вуста. Ми прагнемо до того, щоб стати законодавцями мод, якщо можна так висловитися, в сегментi елiтного житла. Ми розумiємо, що пiдняв планку, часом, її досить складно утримати. За 3 роки iснування нашої компанiї нашi вимоги до самих себе значно зросли. Сподiваємося, що нашi клiєнти зможуть по-достоїнству оцiнити нашу роботу.