Час «Ч

Час «Ч» для iнвестицiй

Ця тема стала предметом обговорення в ходi iнтерв'ю порталу «Прометр» з керуючим директором компанiї «Аврора Девелопмент» Надiєю Шевченко.

У сформованих умовах економiчної нестабiльностi, яким бачиться iнвестицiйний клiмат на ринку нерухомостi? Коли буде «дно»? Коли закiнчиться криза?

Обережнiсть, надiя на подальше падiння цiн i зниження лiквiдностi - типова поведiнка iнвесторiв на ринку нерухомостi в даний час. Ситуацiя рано чи пiзно стабiлiзується, однак свiт великих грошей вже не буде таким як ранiше.

Багатомiльярднi вливання в економiки держав для стимулювання попиту i порятунку бiзнесiв, зборiв мiжнародних самiтiв i безлiч прийнятих антикризових п рограмма поки не дають чiткої вiдповiдi про можливу тривалiсть спаду. Всi ранiше заявляються п рогнози провiдних аналiтикiв, вiзьмемо хоча б курс долара, тривалiсть кризи або вiдновлення експорту не виправдалися.

Деякi системи багаторiвневої свiтової економiки змiнюються швидше, iншi - повiльнiше, однi з них бiльш iнтегрованi в загальний процес, iншi менш. Для деяких з них «дно» настав, для деяких -
тiльки початок.

Чiтка модель природи цiєї кризи не визначена досi, а, вiдповiдно, i закономiрностi його поведiнки, i пiдсумки поки нiхто сп рогнозiровать не може. Зрозумiло одне, «дно» поки не настало, хочеться вiрити, що осiнь-зима поточного року будуть перiодом його настання.

На тлi загального падiння цiн на нерухомiсть, чи iснують можливостi для вдалого iнвестування?

Основне завдання зараз для iнвесторiв - вгадати найбiльш вигiдну точку входу в проект (мається на увазi придбання активу).

Закономiрно, що правильне рiшення даної задачi принесе максимальнi дивiденди.

Девальвацiя валюти i падiння цiн на нерухомiсть (у 1,5-3,5 рази в доларовому еквiвалентi) дають можливiсть вигiдних вкладень. Ринок поступово поповнюється новими пропозицiями, якi були практично нереальнi в докризовий перiод на увазi небажання власникiв позбуватися вiд стабiльно зростаючого бiзнесу або надзвичайної вартостi квадратного метра.

Хто знає, коли з'явиться наступний шанс i настане бiльш вигiдний час для придбання об'єктiв або всi розберуть i на так званому «днi» буде те, що залишиться. Інвестори i провiднi свiтовi фiнансовi аналiтики вельми обережнi в оцiнках ситуацiї, адже наш ринок настiльки сильно iнтегрований в зовнiшнi процеси, що не представляється можливим приймати рiшення лише на основi того, що вiдбувається в Українi i тим бiльше в жоднiй галузi.

Хто є потенцiйним iнвестором i який спектр операцiй з нерухомiстю, на яких можна заробити?

Ми працюємо як з великими закордонними та українськими фiнансовими корпорацiями, так i з приватними iнвесторами, з чого зробили висновок про специфiку поведiнки i ставлення до ситуацiї, методиках п рогнозiрованiя та оцiнки ризикiв, прийнятною нормi прибутковостi. Всi чекають вiдновлення динамiки, i поки падiння цiн триває, особливої ??активностi чекати не доводиться.

Є кiлька нетипових клiєнтiв, але судити про серйознiсть їхнiх намiрiв складно. Приватних iнвесторiв цiкавлять вже готовi i зданi об'єкти з прибутковiстю не менше 20%, деякi кажуть, що готовi будуть вкладати в об'єкти з прибутковiстю вiд 30%, проте адекватних пропозицiй поки немає. Мiжнароднi фонди поки не почали вiдновлювати свою активнiсть у сферi придбань об'єктiв, деякi з них планують вiдновити вивчення пропозицiї пiсля травневих свят, iншi восени, третi - з початку 2012 р

Кого ви можете видiлити з найбiльш активних iнвесторiв?

Інтерес з боку захiдних фондiв зосереджений на дiючих успiшних проектах з набором орендарiв. Приватнi iнвестори - це тi, у кого, незважаючи на кризу, «багато грошей» i готовi об'єкти нерухомостi за дисконтною цiною для них хороший варiант заощадження капiталу. Активними iнвесторами зараз є рiтейлери, якi купують проекти «пiд себе» i «сiм'ю».

Головний принцип успiшного iнвестування в нерухомiсть - покупка об'єкта за максимально низькою цiною. Але на власнi кошти нерухомiсть мало хто купує, кредитне фiнансування теж проблематично. Який же вихiд?

Що стосується банкiвських кредитiв, вони видаються практично тiльки пiд реальну заставу. В якостi застави можуть розглядатися об'єкти нерухомостi, але окреме питання - визначення їх вартостi.

За комерцiйної нерухомостi головним критерiєм оцiнки є ставки реальної оренди: наприклад, якщо реально виплачувана оренда становить 200 дол. США за кв. м на рiк, то приблизна вартiсть кв. м об'єкту складає 5-рiчну оренду, т. е. 200 х 5 = 1000 дол. США за кв. м.

Однак фiксованi прямi оренднi ставки падають, i орендарi все частiше наполягають на визначеннi «плаваючою» орендної ставки у виглядi вiдсотка вiд торгового обороту, який теж скорочується. Далi, якщо банк згоден узяти щось у заставу, кредит складе не бiльше 50% вiд визначеної ринкової заставної вартостi.

Яка iнвестицiйна активнiсть iнвесторiв? І якi операцiї на ринку української нерухомостi здiйснювалися в 2009 г.?

З практики компанiї, в сiчнi-лютому поточного року закривалися виключно угоди за проведеними в докризовий перiод переговорiв, при цьому 70% з них зiрвалися. Інвестори займали вiдкладальною позицiю навiть щодо розгляду проектiв. Багато компанiй позначили для себе iнтервал вичiкування до травня мiсяця, деякi навiть перiод вiдновлення iнтересу не могли визначити. Інвестицiйнi та рiелторськi компанiї активно монiторили ринок. Примiтно, що бiльшiсть власникiв активiв не так песимiстично були налаштованi.

В кiнцi березня, почалися першi проблиски пожвавлення ринку. З боку великих вiтчизняних компанiй, переважно IT-iндустрiї та телекомунiкацiї, посольств. Бажанi умови: термiни окупностi до 5 рокiв, оренда з правом викупу. Також вiдбулося вiдновлення iнтересу серед приватних українських iнвесторiв (угоди вiд $ 1 до $ 2 млн.).

Спостерiгався iнтерес i з боку великих iнвесторiв до орендного бiзнесу, однак висуваються умови угоди були не прийнятнi для власникiв активiв (прибутковiсть 20% -35%).

Профi iнвестицiйного ринку, припускаючи подальше падiння цiн, пропонували, як правило, на 40% менше вiд кiнцевого пропозицiї власникiв, тi, в свою чергу, вiдмовлялися вiд угод (йдеться про комерцiйну нерухомiсть в сегментi В i С класу, що функцiонує як орендний бiзнес) . В основному для цього перiоду були характернi закритi i умовно «бартернi» угоди.

Квiтня ознаменувався найбiльшою кiлькiстю угод за останнi чотири мiсяцi. Пожвавився iнтерес з боку приватних iнвесторiв з Росiї (угоди в сегментi до $ 5 млн.). Також на ринок вийшли високобюджетнi проекти: майновi комплекси, земельнi дiлянки в центральних частинах мiста на дiлянках порядку одного-двох гектарiв.

Зрозумiло, що найбiльш лiквiдними будуть активи, що генерують дохiд.

Чи будуть їхнi власники виставляти на продаж або вiддадуть перевагу зберегти грошовi потоки i не продавати активи за заниженою цiною?

Продаж таких об'єктiв в поточному роцi сумнiвна зважаючи на багато причин:

• невизначеностi на фiнансових ринках i загострення проблем в банкiвському секторi;

• скорочення iнвестицiй i оборотного капiталу компанiй;

• падiння дiлової активностi (плюс передвиборча кампанiя);

• небажання власникiв демпiнгувати в цiнi.

На даний момент угоди проходять тiльки спекулятивного характеру з Дискаунт 40%. На тлi аналiзу останнiх профiльних конференцiй (включаючи МІПІМ-2009), потенцiйних покупцiв треба шукати в Скандинавiї, Нiмеччини, Росiї.

city ??and date



/ City and date