Власники торгової нерухомостi готовi здавати площi якiрним операторам за нульовою ставкою

Вiдтiк покупцiв, падiння середнього чека i необхiднiсть виплачувати iстотно подорожчали в нацiональнiй валютi кредити змусили столичних ритейлерiв заморожувати плани з розвитку i масово закривати нерентабельнi торговi точки, в результатi чого бiльшiсть торгових центрiв Києва обзавелися порожнiми площами.

Щоб утримати клiєнтiв, що залишилися, власники торгових центрiв готовi не тiльки знижувати оренднi ставки, але i вводити рiзнi п рограмма лояльностi. Деяким якiрним операторам навiть запропонували займати об'єкти, оплачуючи лише витрати з їх обслуговування та утримання.



Власники столичних торгових центрiв констатують вiдтiк орендарiв. За словами виконавчого директора компанiї Real Estate Solutions Андрiя Борща, якщо ще минулого року вакантнiсть у ТЦ становила всього 1-2%, то зараз цей показник досяг 5-10% i продовжує збiльшуватися. Це пiдтверджує i старший консультант департаменту стратегiчного консалтингу компанiї CB Richard Ellis Марина Крестiнiна, на думку якої до кiнця року в торгових центрах будуть порожнi 12-15% площ.

У першу чергу дана ситуацiя пов'язана з тим, що багато рiтейлори взялися закривати нерентабельнi магазини. Як стало вiдомо «ДС», на сьогоднiшнiй день близько 10% вiд загальної кiлькостi працюючих торгових точок не приносять прибутку. «Найбiльш постраждали магазини, що реалiзують товари тривалого користування (будматерiали, побутова технiка, електронiка) i одяг, а також розважальнi об'єкти. Непроста ситуацiя спостерiгається i у бiльшостi продуктових мереж, що пов'язано з їх високим борговим навантаженням », - говорить вона.

Крiм того, за словами директора департаменту торгової нерухомостi Colliers International (Україна) Наталiї Кравець, бiльшiсть керiвникiв торгових мереж змушенi були заморозити плани з розвитку i вiдмовитися вiд деяких пiдписаних договорiв в об'єктах, зведення яких призупинили або дату їх вiдкриття перенесли на невизначений термiн. Аналогiчно вчинили i захiднi рiтейлори, якi мали намiр вийти на ринок в 2009-2012 рр.

Як розповiла панi Крестiнiна, на початку 2008 р iнтерес до київського ринку нерухомостi проявляло немало мiжнародних ритейлерiв: New Yorker, Deben-hams, Ipekyol, Machka, Twist, Top Shop, Oviesse, Cortеfiel, Deichmann, Douglas, Gap, Banana Republic та iн., а деякi навiть встигли пiдписати попереднi договори оренди з власниками споруджуваних торгових центрiв. «Проте через рiзке падiння попиту у верхнiй i середнiй плюс цiнових сегментах вихiд на ринок нерухомостi бiльшостi цих брендiв вiдкладений на невизначений час», - пiдкреслює вона.

Ще гiршими ситуацiя в сегментi непрофесiйної торговельної нерухомостi. За iнформацiєю Андрiя Борща, вже зараз вакантнiсть таких площ виросла з 7-10 до 15%, а найбiльший удар припав на об'єкти, розташованi в сторонi вiд жвавих транспортних потокiв. «Багато орендарiв, якi ранiше не могли потрапити в торговi центри з причини дефiциту площ i високих орендних ставок, тепер туди переїжджають», - констатує вiн.



У сформованiй ситуацiї бiльшiсть власникiв торгових центрiв змушенi йти на поступки. За словами керуючого партнера компанiї CB Richard Ellis в Українi Сергiя Сергiєнка, щоб утримати клiєнтiв, власникам примiщень доводиться не тiльки знижувати оренднi ставки, а й надавати рiзнi бонуси, вводити п рограмма лояльностi, оренднi канiкули i т. П. «У деяких ритейлерiв ситуацiя настiльки критична, що вiдмова девелопера пiти на поступки призводить до закриття магазину », - говорить вiн.

Андрiй Борщ стверджує, що якщо минулого року левова частка договорiв полягала в доларах, то в нинiшньому практично всi власники тортовой нерухомостi встановили орендну плату в нацiональнiй валютi. «Причому у вартiсть, як правило, вже включенi витрати на управлiння об'єктом (охорона, прибирання) i комунальнi послуги, чого ранiше не було», - зазначає вiн.

На сьогоднiшнiй день оренда в бутiкової зонi ТЦ (площа близько 60 кв. М) в центрi столицi коливається в межах 700-900 грн. / Кв. м, тодi як ще в минулому роцi вона становила 1-1,2 тис. грн. / кв. м. У наближених до центру i традицiйно торгових районах, наприклад бiля станцiї метро «Петрiвка», плата подешевшала з 700 до 600 грн. / кв. м, на околицях - з 550-600 до 500 грн. / кв. м. За повiдомленням директора з маркетингу компанiї SV Development Володимира Степенко, впала в цiнi i непрофесiйна торгова нерухомiсть.

У центральнiй частинi мiста ставки знизилися з 900-1 тис. Грн. до 800 грн. / Кв. м, в наближених до центру районах - з 750-650 до 550-650 грн. / кв. м, а на околицях - з 400-500 до 300-400 грн. / кв. м. Найбiльшi поблажки отримали якiрнi орендарi - продуктовi супермаркети i гiпермаркети, а також магазини з продажу побутової технiки та електронiки, орендна плата для яких i ранiше не перевищувала 50-100 грн. / кв. м.

За словами пана Борщу, для бiльшостi з них розмiр оренди тепер встановлюється на рiвнi 3-5% вiд обороту. Таким чином, девелопер також несе ризики, пов'язанi з падiнням вiдвiдуваностi його об'єкту. «А деякi девелопери взагалi встановлюють для них нульову орендну ставку з вимогою сплатити лише комунальнi послуги та витрати з утримання торгового центру. Вони побоюються, що у разi вiдходу якiрного орендаря ТЦ доведеться закривати », - говорять в Real Estate Solutions.

Враховуючи, що до кiнця року платоспроможнiсть жителiв столицi не виросте, а в експлуатацiю будуть введенi новi торговi центри, експерти п рогнозiруют подальше зниження орендних ставок. «Протягом 2009 року в київських ТЦ з невдалою концепцiєю ставки зменшаться на 50-60%. А в першокласних об'єктах до кiнця першого пiврiччя розцiнки впадуть на 30-40% i стабiлiзуються в другiй половинi 2009 року », - вважає пан Сергiєнко.

Торговi центри наступають

Як розповiла «ДС» керiвник департаменту аналiтики компанiї DTZ в Українi Марта Костюк, в 2008 р були зданi в експлуатацiю торговi центри загальною орендованою площею близько 118 тис. Кв. м. Зокрема, почали працювати ТЦ «Квадрат-Аврора», «Материк-Осокорки», четверта черга ТРЦ «Караван», гiпермаркет Auchan з невеликою торговою галереєю, розважальний центр «Блокбастер», два гiпермаркети мережi «Епiцентр».

У 2009 р, за її словами, в експлуатацiю планувалося здати близько 200 тис. Кв. м, проте реально буде запущено не бiльше 140 тис. кв. м. Зокрема, вiдкрити свої дверi повинна друга черга ТРЦ Sky Mall бiля Московського мосту, перша черга ТРЦ Dream Town на Оболонi, перша черга ТРЦ «Домосфера» на Столичному шосе, ТЦ 4 Room на Окружнiй до розi. Також на нинiшнiй рiк намiчався запуск декiлькох окремо розташованих об'єктiв у форматi DIY (зроби сам) i Cash & Carry. Втiм, панi Костюк вважає, що частина цих планiв не буде втiлена в життя.

Примiром, за її словами, вiрогiднiсть вiдкриття в 2009 р ТРЦ «Континенталь» у складi торгово-офiсного комплексу «Еспланада» є надзвичайно низькою. А Марина Крестiнiна додає, що, швидше за все, в заявленi термiни не будуть введенi в експлуатацiю ТЦ DreamTown i «Домосфера». «Дуже повiльно ведуться роботи з завершення торгового центру« Аракс », практично заморожена стройка ТЦ« Мармелад »», - зазначила вона. Не виключає можливостi призупинення деяких проектiв i Наталiя Кравець. «В першу чергу це стосується об'єктiв, що споруджуються за кредитнi кошти», - вважає вона.

Скептично ставляться експерти i до початку будiвництва нових об'єктiв у цьому роцi, про що ранiше повiдомляли девелопери. За iнформацiєю панi Крестiнiнiй, в бiльшостi заявлених проектiв передбачалося зведення ТРЦ площею 70-80 тис. Кв. м, а в деяких - 200-230 тис. кв. м. Причому, окрiм традицiйного формату «гiпермаркет-галерея», об'єкти проектувалися в нових для нашої країни форматах: «аутлет центр» або «рiтейл парк». «Якби вдалося реалiзувати всi заявленi на початок 2008 року проекти, то через два-три роки загальна пропозицiя торгових площ на ринку могло перевищити 1 млн кв. м. Але багато з цих проектiв найближчим часом залишаться на паперi », - вважають в CB Richard Ellis.