Пай-хлопчики. За 5 рокiв в обхiд мораторiю в Українi продали 4,7 млн ??га земельних паїв

Пай-хлопчики. За 5 рокiв в обхiд мораторiю в Українi
продали 4,7 млн ??га земельних паїв

Контракти

Мораторiй на продаж землi завершується 1 сiчня 2012 року. Причина мораторiю - недосконалiсть земельного законодавства та попередження можливих великомасштабних зловживань. І схоже на доопрацювання пакету законiв про землю парламент також наклав негласний мораторiй. Тому «дрiбнi» зловживання поки продовжуються.

Радянськi корiння

Де-факто ринок землi iснував ще в Українськiй РСР. Де-юре земля була тiльки державною i, згiдно iз Земельним кодексом 1970, надавалася «пiдприємствам, органiзацiям i установам у безстрокове користування». Фiзичнi особи також могли отримати дiлянку в користування, з обов'язковою примiткою - «без використання найманої працi». Фактично, радянськi громадяни купували дiлянки, купуючи розташовану на них нерухомiсть. Люди, не позбавленi гумору, можуть вiдшукати в Загальних положеннях Земельного кодексу УРС? передумови нинiшньої урбанiзацiї i появи мегаполiсiв: «Державна власнiсть на землю сприяє створенню в країнi матерiально-технiчної бази комунiзму, поступовому переходу до комунiстичних суспiльних вiдносин i лiквiдацiї вiдмiнностей мiж мiстом i селом» . У 1980-х роках радянська влада заохочувала оренду землi. Закон «Про кооперацiю в СРСР», який набув чинностi 1 липня 1988 року, визначав три форми земельних орендних вiдносин - колективну, сiмейну та iндивiдуальну. 18 грудня 1990 голова Верховної Ради УРС? Леонiд Кравчук пiдписав новий Земельний кодекс Радянської України, який практично не вiдрiзнявся вiд попереднього. До складу виключно державного земельного фонду входили землi сiльськогосподарського призначення, держзапасу, населених пунктiв, водного та лiсового фондiв, а також землi несiльськогосподарського призначення (промисловостi, транспорту, курортiв, заповiдникiв). Землею в УРС? розпоряджалися (надавали її в користування) мiсцевi ради, а виникали суперечки вирiшувала Рада Мiнiстрiв, а також мiсцевi виконкоми. Статтi 13 i 14 Земельного кодексу («Землекористування колгоспiв» i «Землекористування колгоспного двору»), що визначають суб'єктами права на землю колгоспи, а не колгоспникiв, досi вiдгукуються фактичною нездатнiстю колективних селянських господарств (колишнiх колгоспiв) видiлити чiтко визначенi земельнi дiлянки окремим членам КСП. Оренду землi ЗК УРС? 1990 визнавав «самостiйним iнститутом земельного законодавства» - формою тимчасового користування на умовах, визначених угодою сторiн.

Приватнi паростки

13 березня 1992. В? вже незалежної України вносить поправки до Земельного кодексу 1990 року. З цього часу земля може бути не тiльки державною, але i колективною, а також приватною. Всi три форми власностi проголошують рiвноправними. Категорiї призначення земель не змiнюють, з них лише вилучають прикметник «державне». 15 травня 1992 поправки набувають чинностi. Стаття 48 оновленого ЗК регламентує, зокрема, приватизацiю земель с / г призначення - саме тодi з'являються поняття «товарка» (землi для ведення товарного с / г виробництва) i «особисте селянське господарство» (ОСГ), якi через десять рокiв - пiсля введення 1-го мораторiю на продаж землi - стануть ключовими в арго iнвесторiв i девелоперiв. Стаття 5 ЗК створює передумови для розпаювання землi - кожен член КСП у разi виходу з нього надiляється правом на отримання дiлянки в натурi (на мiсцевостi). На прохання громадян землю повиннi були видiляти мiсцевi ради. Купiвля-продаж дiлянок нiбито була вiльною - досить було укласти вiдповiдний договiр i завiрити його у нотарiуса. Однак на практицi дiлянки потрапляють в обiг лише пiсля вiдведення в натурi та отримання власниками вiдповiдних державних актiв. В умовах правової невизначеностi мiсцева влада, як правило, не знаходить можливостi видавати необхiднi документи. «Купити в тi часи землю - все одно що за часiв Сталiна переїхати з села в мiсто без паспорта», - згадує один з учасникiв ринку. 12 жовтня 1995 виходить постанова Кабмiну, яка затверджує форми сертифiкатiв на право на земельний надiл (пай). До 2002 року, коли вступив у дiю новий ЗК, 98% селян отримають документи, що пiдтверджують права власностi на абстрактнi частки в майнi КСП.

Колгоспний ринок

5 березня 1998 В? приймає постанову, в якiй рекомендує Кабмiну «почати роботу по оптимiзацiї структури земельного фонду» за рахунок зменшення в його складi питомої ваги сiльськогосподарських земель. «Уряд, на жаль, не вжив жодних заходiв щодо цього, - розповiдає Павло Кулинич, старший науковий спiвробiтник Інституту держави i права НАНУ. - Близько 70% територiї України становлять с / г землi, тодi як у країнах Схiдної та Центральної Європи цей показник не перевищує 30-40% ». 3 грудня 1999 президент Леонiд Кучма пiдписує Указ «Про невiдкладнi заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економiки». Саме пiсля цього в країнi розгортається процес вiдчуження колгоспних i радгоспних земель, прилеглих до мегаполiсiв. Власне кажучи, президентський Указ припускав прискорене проведення земельної реформи, зокрема - забезпечення всiм членам КСП право вiльного виходу з вiдведенням їм земельних дiлянок в натурi, стимулювання створення нових суб'єктiв господарювання, формування iнфраструктури аграрного ринку i т. П. Сертифiкат на право на земельний надiл (пай) визнається правовстановлюючим документом, що пiдтверджує право власника володiти, користуватися i розпоряджатися землею. Саме з обiгу сертифiкатiв, якi купували мало не за пляшку, починається сiрий земельний ринок. Граничним термiном виконання указу визначений квiтень 2000, нарiзати паї за три зимовi мiсяцi було нереально. «Це, напевно, було зроблено спецiально, - говорить учасник ринку, який почав робити грошi на землi в 1999 роцi i побажав залишитися неназваним. - За нарiзку паїв вiдповiдали земельнi вiддiли мiсцевих держадмiнiстрацiй, якi за певну винагороду (як правило, за дiлянки) виписували сертифiкати для КСП ». За словами бiзнесмена-iнкогнiто, наприкiнцi 1999-го на мiсцях була iстерика, на вказiвки з центру нiхто не встигав реагувати. Районнi земельнi вiддiли не встигали провести розпаювання, щоб вкластися у визначений термiн. У 95% випадкiв землi колгоспiв були оформленi в постiйне (або вiчне) користування. «Статус земель закрiплював величезний державний акт у твердiй палiтурцi, з гербом, серпом-молотом, - розповiдає бiзнесмен. - Здавалося, справдi, на столiття ». Розпаювання земель вiдбувалося пiд безпосереднiм керiвництвом ударних груп, до складу яких входили голови колгоспiв, сiльрад та райгосземов. «На межi тодi нiхто уваги не звертав, - згадує джерело-iнкогнiто. - Лiквiдували однi юридичнi особи, створювали iншi. Умовно кажучи, КСП «Трипiльське» ставало правонаступником колгоспу iменi Героїв Трипiлля. В процесi переоформлення прав власностi на землю (згiдно нормам ЗК 1990 року) земля на кiлька мiсяцiв ставала нiчиєю. Цим користувалися не бiзнесмени на кшталт мене, а представники мiсцевої i, в основному, центральної влади. Наприклад, Конча-Заспа, де розташованi дачi вiдомих державних дiячiв, на 70% складається iз земель колгоспiв i радгоспiв ». Активно торгувалися на ринку добровiльнi вiдмови КСП вiд власностi. Скажiмо, 25 га недалеко вiд Днiпра, лiсу i комунiкацiй можна було придбати всього за $ 10 тис. «Схеми використовували досить примiтивнi, - розповiдає учасник процесу. - Заручаєшся пiдтримкою голови райдержадмiнiстрацiї, береш карту-стометрiвку, вибираєш дiлянку, вiд якого КСП не шкода вiдмовитися. Глава КСП органiзовує збори колгоспникiв, якi голосують за вiдмову вiд дiлянки. Пiсля цього подаєш до райради заяву: мовляв, прошу вiдвести дiлянку пiд таке-то пiдприємство за згодою КСП. Далi - вiдведення i змiна цiльового призначення землi ». Рентабельнiсть - тисячi вiдсоткiв. За даними Держкомзему, впродовж 1994-2000 рр. iз земельного фонду України (загальна площа - 60,4 млн га) у власнiсть КСП передають 28 млн га землi сiльськогосподарського призначення, близько 800 тис. га залишається у фермерiв. Особливо слiд вiдзначити так званий резервний фонд, створений пiд час передачi земель сiльськогосподарським пiдприємствам у спiльну власнiсть - 3,3 млн га (12% розпайованих угiдь). Саме цi землi, якими розпоряджатимуться мiсцевi адмiнiстрацiї, з часом активно почнуть скуповувати «правильнi» фiрми в обхiд мораторiю на продаж сiльськогосподарських угiдь.

Орендованi латифундiї

Загалом, з самого початку аграрної реформи власникiв землi позбавили можливостi вiльно користуватися нею не тiльки через зволiкання з вiдведенням паїв в натурi. Скорiше, типовими були випадки, коли паї нарiзали вузькими смугами, що штучно обмежувало попит на вiдповiднi дiлянки i, як наслiдок, в десятки разiв знижувало їхню цiну. 6 жовтня 1998 В? приймає Закон «Про оренду землi». Саме цей документ (разом з вищезазначеним Указом президента Кучми) закладає нормативну базу для масового надання земель КСП в оренду: у 1999 - 3,7 млн ??га, в 2000 роцi - 29 млн га. Землi орендують, головним чином, агроцехи при металургiйних, вугiльних та iнших пiдприємствах, якi з часом перетворюються на справжнiх латифундистiв. Наприклад, ММК iм. Іллiча, за даними вiдкритих джерел, орендує бiльше 200 тис. Га рiллi. «Як правило, орендарi розраховуються з власниками паїв не грошима, а сiльгосппродукцiєю або послугами, скажiмо, переорюванням городiв, - вiдзначає Павло Кулинич. - Точнiше, орендну плату вказують у грошовiй формi, а виконують зобов'язання - в натуральнiй. Хоча iнодi взагалi доходить до абсурду - я на власнi очi бачив договiр оренди, згiдно з яким одне з пiдприємств у Вiнницькiй областi розраховувалося з орендодавцями ритуальними послугами. Просто в тамтешньому КСП був столярний цех, ось керiвники колишнього колгоспу i розраховувалися з селянами комплексно - труна плюс його перевезення ». «У бiльшостi випадкiв селянам нiкуди не дiтися вiд екс-голiв колгоспiв, феодалiв, якi очолюють КСП, - вони або самi ведуть господарство на орендованих за безцiнь селянських землях, або здають їх в оренду великим компанiям, - говорить адвокат Тетяна Монтян. - Я три роки захищала iнтереси групи селян Переяслав-Хмельницького району Київської областi, якi хотiли отримати паї. Тiльки Верховний Суд задовольнив їхнiй позов проти КСП ». До кiнця 2006 року понад 10 млн га сiльськогосподарських угiдь перейшло в користування порiвняно невеликих агрофiрм, якi отримали на правах оренди вiд 1 до 5 тис. Га землi i спецiалiзуються на вирощуваннi певних культур. У 2006-му 1 га приносив у середньому 1000 грн прибутку (залежно вiд вирощуваної культури). За даними Держкомзему, до жовтня 2002 вiсiм з десяти власникiв сертифiкатiв здали свої дiлянки в оренду. Загалом, на той час було зареєстровано 5,5 млн договорiв оренди, а площа орендованих паїв становила 22 млн га. Переважна бiльшiсть договорiв (50,4%) було укладено на 4-5 рокiв. Середнiй розмiр рiчної орендної плати становив 112 грн за 1 га землi. Загальна сума орендних виплат - за станом на 1 жовтня 2002 року - 2,5 млрд грн.

Кодифiкованi схеми

Ситуацiю на ринку землi фiксує новий Земельний кодекс, який набув чинностi 1 сiчня 2002 року. Документ лiквiдує колективну власнiсть на землю - передбачається, що всi члени КСП отримають земельнi паї (розмiр дiлянки в середньому по країнi становить 4,1 га). А статтею 15 Перехiдних положень кодексу запроваджено мораторiй - фiзичним i юридичним особам, якi володiють дiлянками для ведення товарного сiльгоспвиробництва, а також паями, забороняють продавати землю (вiдчужувати iншим способом). Виняток - передача землi в спадок та вилучення для суспiльних потреб. Водночас стаття 22 Земельного кодексу встановлює нову форму земель с / г призначення - «особiстi селянськi господарства» (ОСГ), якi можна купувати i орендувати. На практицi ця лазiвка ??дозволяє обходити заборону на продаж паїв i товарки, яку оптом i в роздрiб починають переводити в категорiю ОСГ i далi - «пiд забудову». Типовi схеми купiвлi-продажу землi в обхiд iснуючих заборон: - продаж паю за договором мiни. До грудня 2004 року «мiняти» земельнi дiлянки в Українi можна було на що завгодно, навiть на грошi. У 2005 роцi В? внесла поправку до Перехiдних положень ЗК, заборонивши нотарiусам пiдтверджувати угоди про обмiн дiлянок с / г призначення; - передача паю в спадщину. Власник дiлянки нотарiально оформляє свiдоцтво, де визнає покупця єдиним спадкоємцем i на пiдставi якого мiсцевий вiддiл земельних ресурсiв виписує новий державний акт на iм'я покупця; - продаж дiлянки «за борги». Власник надає покупцевi боргову розписку iз зобов'язанням повернути грошi у встановлений термiн, пiсля закiнчення якого на продавця-боржника подають судовий позов. Суддя, вiдповiдно, приймає хрестоматiйне рiшення: «Передати кредитору в забезпечення позовних вимог право власностi на земельну дiлянку, визнати це право i зобов'язати вiддiл земельних ресурсiв мiсцевої райдержадмiнiстрацiї видати державний акт на право власностi». Права власностi на пай переходять покупцевi за згодою сторiн й iменем України; - ф'ючерснi паї. Згiдно ст. 635 Цивiльного кодексу України, продавець i покупець беруть на себе взаємнi зобов'язання укласти договiр купiвлi-продажу в майбутньому, на заздалегiдь визначених умовах. Пiдписання попереднiх договорiв купiвлi-продажу дiлянок стає поширеним пiсля iмплементацiї 3 березня 2006 чергових правок в ЗК, заборонили укладення договорiв оренди з правом викупу i т. П. Слiд зауважити, що мораторiй на вiдчуження земель с / г призначення (який на практицi виявився, скорiше, декларативним) повинен був дiяти три роки - до 1 сiчня 2005 роки За цей час законодавцi зобов'язувалися прийняти закони «Про державний земельний кадастр», «Про ринок землi» i т. п. Жоден з них так i не був прийнятий, а 6 жовтня 2004 парламент продовжує мораторiй на купiвлю-продаж землi ще на два роки - до 1 сiчня 2007-го. Вельми показовою у цьому зв'язку статистика Держкомзему: в грошовому еквiвалентi в 2007 роцi уклали на $ 1 млн договорiв оренди земельних надiлiв (паїв) менше, нiж в 2002-м, а загальна площа орендованих земель сiльськогосподарського призначення зменшилася за вiдповiдний перiод з 22 млн га до 17 , 3 млн га. Тобто логiчно припустити, що протягом п'яти рокiв дiї мораторiю на продаж землi щонайменше 4,7 млн ??га змiнили своїх власникiв та / або категорiю цiльового використання. 19 грудня 2006 - прийняттям Закону «Про внесення змiн до Земельного кодексу України (щодо заборони продажу земель сiльськогосподарського призначення до прийняття вiдповiдних законодавчих актiв)» - мораторiй продовжили ще на рiк, за умови, що за цей час будуть прийнятi закони, покликанi впорядкувати земельнi вiдносини в країнi. Нагадаємо, що Закон «Про державний земельний кадастр» В? вже тричi вiдправляла на доопрацювання, а Закон «Про ринок землi» розглядала в першому читаннi три роки тому.

Три ринковi днi

30 грудня 2006 президент Вiктор Ющенко ветує новi змiни ЗК. Аргументи глави держави: а) продовження мораторiю на купiвлю-продаж сiльськогосподарських земель до 1 сiчня 2008 року неможливо, оскiльки законопроект передбачає скасування мораторiю за умови набрання чинностi iнших законiв; б) закон не вiдповiдає статтям 14 i 41 Конституцiї, що гарантує право власностi (в тому числi - i на землю) i право самостiйно розпоряджатися власнiстю. 2 сiчня 2007 Мiн'юст поширює листи з проханням до 20 сiчня 2007-го утриматися вiд проведення нотарiальних дiй щодо вiдчуження земельних дiлянок i паїв. Характерно, що цей меседж озвучував тодiшнiй вiце-прем'єр з питань ПЕК Андрiй Клюєв, зокрема, звертався до голiв ОДА з вимогою «проконтролювати, щоб не вiдбулося нiяких реєстрацiй актiв». 3 сiчня 2007 представники СПУ закликають колег-депутатiв подолати президентське вето як таке, що «може призвести до початку органiзованого знищення земель с / г призначення, розгулу спекуляцiї i шахрайських схем заволодiння ними». 9 сiчня 2007 В? долає вето конституцiйною бiльшiстю - «за» продовження мораторiю голосують 367 народних депутатiв (зокрема, 185 - з ПР, 120 - з БЮТ, 5 - з НУ, 31 - iз СПУ, 20 - з КПУ, 6 - позафракцiйних). Президент, змушений пiдписати змiни в ЗК, висловлює сподiвання, що В? зробить все, щоб 1 сiчня 2008 мораторiй був скасований.

Реконструкцiя

1970 рiк - державна власнiсть на землю сприяє лiквiдацiї вiдмiнностей мiж мiстом i селом 1998 рiк - В? рекомендує Кабмiну зменшити питому вагу пасовищ i рiллi в структурi земельного фонду країни 1999 рiк - Указ «Про невiдкладнi заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора» каталiзує становлення приватної власностi на колхозной земле 2001 год - В? принимает новый Земельный кодекс и запрещает куплю-продажу участков сельскохозяйственного назначения (но не всем) 2007 год - парламент продлевает мораторий, запрещая физическим и юридическим лицам переводить землю из одной категории в другую 2008 год - В? очередной раз продлевает запрет на продажу земель сельхозназначения до 1 января 2012 г.

Павел СОЛОДЬКО