Дохiдна нерухомiсть - .

Танцi з чужими

АВТОР: ОЛЕКСІЙ АЛЕКСЄЄВ, "КОММЕРСАНТ"

Падiння цiн на нерухомiсть - погана новина для девелоперiв, будiвельникiв та рiелтерiв, але хороша - для покупцiв та iнвесторiв. Той iнвестор, який вгадає момент, коли цiни досягнуть дна, ранiше всiх i найбiльше заробить на новому пiдйомi. Очевидно, за кордоном "дно" буде досягнуто швидше, нiж у Росiї.

На межi нервового зриву
У представникiв боку продавця на ринку нерухомостi є навiть спецiальний термiн, що позначає iнвесторiв, що купують в перiод кризи, - , тобто "танцюючi на могилах" .Понятно, що поки ринок практично скрiзь у свiтi йде вниз, час танцювати ще не настав. Але вже прийшов час доглядати танцмайданчик. Даний огляд присвячений ситуацiї на найбiльш популярних у росiйських iнвесторiв ринках, згадуються i найбiльш перспективнi ринки, якi не дуже освоєнi росiянами.

Акцент зроблений на вторинний ринок житлової нерухомостi, так як в умовах глобальної кризи купувати щось на первинному ринку, а особливо на стадiї будiвництва, найчастiше як мiнiмум високоризиковi, як максимум - нерозумне рiшення. Це, зрозумiло, не дуже гуманно звучить по вiдношенню до продавця, але так вже склалася ситуацiя. Додаткову премiю отримає той iнвестор, який зможе купити не просто на "днi", а у продавця, у якого здали нерви.

У загальному i цiлому можна виходити з того, що практично на всiх ринках нерухомостi цiни до кiнця 2009 року будуть нижче нинiшнiх, рiдше - незмiннi. Зростання на окремих регiональних ринках, навiть в окремих секторах, буде швидше винятком, суперечить глобальної тенденцiї. Перейдемо до окремих ринкiв.

Наздогнати Америку

Економiка Іспанiї протягом десятилiття переживала бурхливе зростання багато в чому завдяки будiвельному сектору. Наприкiнцi 2007 року це зростання сповiльнилося, в 2008 роцi "мiхур" нерухомостi лопнув, що вiдбилося знову ж на всiй нацiональнiй економiцi. Зараз Іспанiя є чемпiоном ЄС за рiвнем безробiття (13,9% працездатного населення з прогнозованим зростанням до 16% до кiнця року). За даними мiнiстерства житлового будiвництва Іспанiї, продажу житла впали в 2008 роцi на 33% в порiвняннi з рекордним 2007 роком. На ринку склалася патова ситуацiя. Продавцi не хочуть помiтно знижувати цiни, покупцi явно чекають серйозних знижок. Особливо це помiтно на вторинному ринку, де обсяги продажiв впали найбiльше - на 46% до минулого року. Найкращою стратегiєю для потенцiйного iнвестора по вiдношенню до iспанського ринку буде подальше очiкування. Деякi аналiтики прогнозують, що падiння цiн на iспанському ринку може досягти 40%.

Як неважко здогадатися по агресивнiй рекламi на московських вулицях, болгарський ринок нерухомостi перебуває в дуже важкому станi. Цiни на житло впали на 10-20% в порiвняннi з пiком на початку 2008 року, попит помiтно знизився i продовжує падати, що призведе до подальшого обвалу цiн. В особливо складнiй ситуацiї опинилися девелопери, якi не встигли закiнчити будiвництво до початку кризи: щоб хоча б розрахуватися з банками-кредиторами, їм по можливостi треба продати житло до завершення будiвництва, що не дуже влаштовує покупця, не без пiдстав припускає, що в нинiшнiх умовах будiвництво може не завершитися нiколи. Банкрутство будiвельникiв i девелоперiв може призвести лише до погiршення ситуацiї в усiх пов'язаних з ринком нерухомостi секторах.

Хоча далеко не у всiх країнах Захiдної Європи нацiональна економiка настiльки ж залежна вiд будiвельної галузi, в останнє десятилiття нацiональнi ринки нерухомостi дружно росли i настiльки ж дружно лопнули. Винятком є ??Нiмеччина, в якiй цiни на нерухомiсть росли передбачувано, коли у сусiдiв злiтали, а тому практично i не змiнилися, а в деяких областях значно зросли, коли у сусiдiв впали. Деякi аналiтики вважають, що захiдноєвропейськi ринки нерухомостi рухаються в унiсон з ринком США, тiльки з тимчасовим лагом приблизно в два роки. Якщо це правило вiрно, то з нього випливає, що про покращення ситуацiї в Захiднiй Європi найближчим часом можна i не думати.

"Новi європейцi" випереджають всiх

У Центральнiй i Схiднiй Європi, втiм, теж трохи передумов для полiпшення ситуацiї. У Польщi, де аналiтики ще минулого лiта прогнозували зростання цiн на житлову нерухомiсть в 2009 роцi на 44%, сьогоднi звучать скоригованi прогнози - падiння цiн в дiапазонi 12-35% (на додачу до вже зазначених 10% падiння за рiк до поточного лютого). Зниження цiн на ринках нерухомостi Словаччини та Угорщини також прогнозується в дiапазонi до 35%. Про те, що ринки "нових членiв" ЄС досягли дна, говорити поки рано.

Рекордсменом по вже свершившемуся падiння цiн на нерухомiсть за пiдсумками року в Європi зараз вважається Естонiя (23% зниження за 2008 рiк). І хоча експерти припускають, що естонський ринок, можливо, досяг дна, нiхто не гарантує, що цiни вiдновлять зростання в найближчому майбутньому. За деякими прогнозами, стагнацiя може тривати два-три роки. Зате, якщо припустити, що ситуацiя на ринках Центральної i Схiдної Європи буде розвиватися за подiбним сценарiям, за Естонiєю варто уважнiше постежити як за першою ластiвкою, що випередила iншi країни. Не виключено, що швидше i сильнiше iнших постраждала вiд кризи країна першою i почне з нього виходити. Втiм, у США новий пiдйом повинен намiтитися ще ранiше.

Рветься, де тонко

У досить популярних у росiян Об'єднаних Арабських Емiратах нерухомiсть досягла свого пiку у вереснi 2008 року. Вiдразу кiлька факторiв призвели до обвалу ринку - з нього пiшли професiйнi спекулянти, а банки посилили свою кредитну полiтику. За оцiнками iнвестицiйного банку Morgan Stanley, з того часу цiни в Дубаї знизилися в середньому на 25%, а окремi об'єкти продаються вдвiчi дешевше, нiж у вереснi. На ту ж чверть в середньому подешевшали об'єкти в емiратi Абу-Дабi.

У Кувейтi житлова нерухомiсть в лютому 2009 року коштувала на 72,6% нижче, нiж у лютому 2008 року. Опитування, проведене провiдним регiональним дiловим сайтом Arabian Business, показав, що половина потенцiйних iнвесторiв вважає навiть нинiшнi, з урахуванням зниження цiни на нерухомiсть в країнах Перської затоки (ОАЕ - найбiльш популярний ринок даного регiону) занадто високими. 41% опитаних перебуває в очiкуваннi подальшого падiння цiн, яке може тривати до майбутнього року, коли i можна буде спробувати зловити дно. Зрозумiло, з такою оцiнкою не згоднi мiсцевi девелопери, що пророкують вiдновлення ринку вже в цьому роцi. Певну пiдтримку ринку готуються надати i влада ОАЕ, що працюють над законом про надання всiм власникам житла в країнi пiврiчний вiзи з можливiстю необмеженого продовження.

У туристичних районах Туреччини виставлено на продаж величезну кiлькiсть будинкiв, що належать iноземцям. Основна частина продавцiв - постраждалi вiд фiнансової кризи i падiння курсу фунта стерлiнгiв англiйцi. Так, за вiдомостями мiсцевої влади Фетхiйе, з 6,5 тис. Британцiв, що мають будинки в цьому районi, 2,5 тис. Виставили їх на продаж. Аналогiчна ситуацiя спостерiгається в Мармарисi, Бодрумi, iнших популярних у туристiв районах.

Навiть тi, хто не планує продати будинок, намагаються якось виправдати витрати на утримання житла i мають намiр здати будинок в оренду на туристичний сезон. Однак з урахуванням того, що в свiтi в цiлому очiкується спад виїзного туризму, домовласникам буде нелегко знайти клiєнтiв i пiсля закiнчення туристичного сезону можна очiкувати чергового приросту пропозицiї i подальшого зниження цiн. Прогнози щодо того, коли буде досягнуто дно, робити поки рано.

Британiя готується до зростання

Позитивна новина. Компанiя Knight Frank, що займається глобальним консалтингом у сферi нерухомостi, вiдзначає полiпшення ситуацiї в секторi сверхдорогой житлової нерухомостi в Лондонi. Сектор, який переживає зниження цiн з квiтня минулого року, в нинiшньому лютому показав найнижчi теми падiння - 1,5%. На ринок повернулися вiдсутнi на ньому близько пiвроку покупцi з Росiї. З вересня по сiчень в Лондонi практично не продавалися будинки вартiстю вiд € 10 млн, а в лютому будинки цiєї цiнової категорiї стали продаватися мало не по штуцi на тиждень. Аналiтики вважають, що свою роль у цьому зiграло падiння курсу фунта стерлiнгiв, що зробило житло доступнiшим для росiян, традицiйно зберiгають заощадження в доларах США i євро.

Пожвавлення спостерiгається i на британському ринку нерухомостi в цiлому. Падiння цiн поки вiдбилося в зростаннi з початку року кiлькостi потенцiйних покупцiв, якi переглядають об'єкти нерухомостi, але ще не призвело до збiльшення продажiв.

Деякi аналiтики очiкують, що цiни на житлову нерухомiсть на британському ринку досягнуть дна в самому найближчому майбутньому.

Потенцiйний iнтерес

Певний iнтерес у вiтчизняних iнвесторiв може викликати Хорватiя, яка, готуючись до вступу в Євросоюз, пiшла в лютому на лiбералiзацiю ринку нерухомостi, дозволивши купувати нерухомiсть iноземцям. За повiдомленням мiсцевого iнформацiйного агентства DPA, напливу покупцiв поки не вiдбулося, змiни в цiнах на нерухомiсть - теж. На загальносвiтовому фонi стагнацiя - вже непогано. Не виключено, що це хороша новина для iндивiдуального iнвестора, що бажає ризикнути з вкладенням коштiв: раптом пiдйом все-таки станеться в недалекому майбутньому?

Вже в травнi подiбний закон щодо лiбералiзацiї ринку може почати дiяти i в Чехiї (зараз iноземець може купити чеську нерухомiсть тiльки на юридичну особу, нерiдко на спецiально для цiєї покупки зареєстровану фiрму). Вже тiльки зниження курсу чеської крони до долара (з 17-18 крон за долар в минулому лютому i 14,5 крони в липнi до 22,5 крони за долар на початку березня 2009 року) знизило цiни на чеськi квартири i будинки в доларовому еквiвалентi. Спад на ринку iпотечного кредитування, рiзке зростання безробiття - все це повинно вилитися в подальше падiння цiн.

Треба вiдзначити, що чеський ринок нерухомостi, особливо в Празi, був дуже перегрiтий до того моменту, коли "мiхур" лопнув, так що у цiн в принципi є великий резерв для зниження. Поки цей резерв не вичерпаний, можна почекати i поспостерiгати за розвитком подiй. Цiкаво, наприклад, чи буде придбана приватною особою з Росiї нерухомiсть давати йому право претендувати на отримання права на проживання в Чехiї (як зараз йдуть справи з Іспанiєю). Можливо, рiшення залежатиме вiд того, якi думки вiзьмуть гору в умах мiсцевих полiтикiв - антиросiйськi чи прагматичнi. У пiдсумку приходимо до висновку, що поки Чехiя потенцiйно цiкава для росiйських iнвесторiв.

По той бiк Атлантики

Потенцiйний iнвестор може також придивитися до Мексицi - ще однiй країнi, де зараз також розглядається можливiсть змiни законодавства з тим, щоб дозволити iноземцям купувати мiсцеву нерухомiсть без обмежень. Мiсцевi експерти прогнозують, що за лiбералiзацiєю ринку послiдує наплив покупцiв (насамперед з США).

Як найбiльш безпечного та перспективного ринку для iнвестицiй в нерухомiсть в даний час можна розглядати окремi райони США. Проблема полягає лише в тому, що американський ринок дуже непростий. Багато будинкiв, що продаються зараз за нереально низькими цiнами, мають якiсь прихованi недолiки, що може призвести до високих витрат на ремонт, iншi домоволодiння буде непросто не тiльки реалiзувати в майбутньому, але хоча б здати в оренду в сьогоденнi.

Незайвим буде нагадати i про те, що володiння нерухомiстю на територiї США не гарантує її власнику права на отримання американської в'їзної вiзи (хоча не для всiх загроза не отримати американську вiзу актуальна).

Але всi цi застереження блякнуть у порiвняннi з цiнами. У Детройтi - одному з найбiльш постраждалих вiд iпотечної кризи мiстi - ринок зараз перенасичений будинками, вiдiбраними за неповернення iпотечного кредиту. Затоваренiсть ринку призвела до падiння цiн на порядок - менш нiж за $ 10 тис. Продаються будинки, ще нещодавно коштували близько $ 100 тис. Деякi iнвестори скуповують такi будинки буквально оптом - по 10, 50, 100 штук. Правда, цi iнвестицiї вони самi оцiнюють як довгостроковi i готовi чекати вiдновлення ринку рокiв через десять. Поки ж будинок в Детройтi i передмiстях простiше здати в оренду, нiж продати. Росiян серед подiбних iнвесторiв поки помiчено не було, хоча з iзраїльтянами мiсцевим рiелтерами вже доводилося працювати.