Термiн життя об'єктiв нерухомостi

Термiн життя об'єктiв нерухомостi

Говорячи про об'єкти комерцiйної нерухомостi, експерти ринку оперують такими показниками, як обсяг iнвестицiйних вкладень i прибутковiсть. Цi данi мають iстотне значення, оскiльки дозволяють визначити, через який час об'єкт буде приносити чистий дохiд. Адже пiсля перiоду повернення вкладених у реалiзацiю проекту коштiв, за умови грамотного управлiння та експлуатацiї, об'єкт нерухомостi стає стабiльним джерелом доходу на будь-якiй стадiї ринкового циклу. Чи будуть прибутковими будiвлi, побудованi в кiнцi 1990-х в Українi, коли ринок тiльки зароджувався, як довго будуть затребуванi новi офiснi комплекси i торговi центри, що поглинаються сьогоднi ще до введення в експлуатацiю? Чи приймають девелопери до уваги термiни бiльш тривалi, нiж термiн повернення iнвестицiй?

Незважаючи на «юний» вiк ринку, в Києвi, як, втiм, i в iнших мiстах країни, багато об'єктiв комерцiйної нерухомостi розташованi в будiвлях, чий вiк перевищує 50 i навiть 100 рокiв. Повертаючись до витокiв зародження столичного ринку комерцiйної нерухомостi, слiд зазначити, що першi проекти офiсної нерухомостi з'явилися в реконструйованих старих будинках центральної частини мiста, недiючих НДІ i промислових об'єктах, перепрофiльованих в офiснi центри. Багаторазова реконструкцiя та реставрацiя властива та об'єктам стрiт-рiтейлу. Так, Хрещатик спочатку був i залишається головною торговою вулицею столицi, де сконцентрованi найпрестижнiшi магазини i бутiки.

У цьому i полягає особливiсть нерухомостi: на вiдмiну вiд багатьох товарiв i продуктiв, її життєвий цикл, за умови правильного управлiння та експлуатацiї, може досягати десяткiв i навiть сотень рокiв. У цьому планi важливу роль вiдiграють поняття фiзичного та економiчного термiну життя об'єкта. Термiн економiчного життя визначається перiодом часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Цей термiн закiнчується, коли виробленi полiпшення перестають позитивно впливати на вартiсть об'єкта.

Валерiй Евстифеев, технiчний директор компанiї DEOL Partners, вказує на таке спiввiдношення понять фiзичного та економiчного термiну життя об'єкта: «Життєвий цикл об'єкта нерухомостi включає термiн його економiчної та фiзичного життя. Економiчний термiн - це перiод прибуткового використання об'єкта, в той час як фiзичний - перiод його реального iснування у функцiонально придатному станi до моменту зруйнування або знесення. Фiзичний термiн життя об'єкта - це похiдна вiд якостi конструкцiй, технологiй, застосовуваних при зведеннi будiвлi, сумлiнностi пiдрядчикiв. Але при сучасному темпi розвитку будiвельних технологiй будiвлi застарiвають морально набагато швидше, нiж фiзично ».


Як i будь-який iнший продукт, об'єкт нерухомостi пiддається дiї рiзних факторiв, що призводить до зносу, тобто втрати корисностi i зниження його вартостi. Знос враховується як один з найважливiших критерiїв при оцiнцi вже функцiонуючого об'єкта, i може бути фiзичним, функцiональним, зовнiшнiм (економiчним).

Фiзичний знос будiвель i споруд, в принципi, можна виправити, але при цьому витрати на виправлення не повиннi перевищувати передбачуваної вигоди.

Функцiональне (моральне) старiння об'єкта полягає в його невiдповiднiсть сучасним стандартам з точки зору функцiональної корисностi. Це може проявлятися в застарiлiй архiтектурi будiвлi, в незручнiсть планування, невiдповiднiсть обсягiв, iнженерного забезпечення i т.д. Як i фiзичний, функцiональний знос можна усунути, знову-таки, виходячи зi спiввiдношення необхiдних для полiпшення засобiв i розмiру додатково отриманої вартостi. Величина усувного функцiонального зносу визначається як рiзниця мiж потенцiйною вартiстю будiвлi на момент його оцiнки з оновленими елементами i його ж вартiстю на дату оцiнки без оновлених елементiв.

Економiчний знос настає внаслiдок негативної змiни зовнiшнього середовища, обумовленого економiчними, полiтичними або iншими факторами. Це може бути як загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт, так i дiї уряду або мiсцевої адмiнiстрацiї в областi оподаткування, страхування, певнi змiни на ринку зайнятостi, у сферi вiдпочинку, освiти i т.д. Усунення такого негативного впливу для вiдновлення цiнностi об'єкта вважається нерацiональним зважаючи незрiвнянно високих витрат.


Сучаснi будiвельнi технологiї дозволяють зводити капiтальнi споруди, що вiдрiзняються пiдвищеною зносостiйкiстю, що також впливає на збiльшення їх життєвого циклу. А тому можна стверджувати, що новi об'єкти апрiорi розрахованi мiнiмум на 100 рокiв; для особливо капiтальних конструкцiй термiн фiзичної придатностi може становити 100-175 рокiв. Але при нинiшньому темпi життя, стрiмкому науковому прогресi моральне старiння багатьох продуктiв, i нерухомостi зокрема, настає набагато швидше фiзичного.

Так, московський готель «Росiя», вiдкриття якої вiдбулося в 1967 роцi, в 2006 була закрита на реконструкцiю. Природно, що конструкцiя готелю дозволяла експлуатувати її i далi, але незручне планування, низькi потоки та iншi фактори привели до функцiонального зносу. Будiвля було демонтовано. У багатьох країнах, таких як Японiя, США та iншi, подiбнi будови зносять уже через 20-30 рокiв.

Валерiй Евстифеев наводить такi приклади для столичного ринку нерухомостi: «Процес старiння будiвель можна проiлюструвати на прикладi торгового та офiсного ринкiв. Перша хвиля створення нових торгових центрiв припала на кiнець 1990-х рокiв, офiсних центрiв - на початок 2000-х. З тих пiр пройшло не так багато часу, i, тим не менш, деякi з них вже зараз, формально будучи зарахованими до будiвель класу А, функцiонально застарiли. Це пояснюється тим, що багато об'єктiв були побудованi з урахуванням лише мiнiмальних вимог до того чи iншого класу (зокрема, це стосується кiлькостi паркувальних мiсць на 100 м2 площi, планування, iнфраструктури i т.д.). Таке положення можна пояснити гострим дефiцитом у всiх сегментах комерцiйної нерухомостi, коли на ринку поглинається практично всi нова пропозицiя, офiснi та торговi будiвлi заповнюються орендарями ще задовго до завершення будiвництва. Однак у мiру насичення ринку перед девелоперами все гострiше буде вставати питання створення бiльш стiйкої до економiчного старiння нерухомостi.

Це означає, що, проектуючи офiсний, торговий центр, готель або будь-яке iнше будiвля комерцiйного призначення, необхiдно не тiльки враховувати сучаснi технiчнi вимоги, але зважувати i оцiнювати конкуренцiю i вимоги до об'єктiв з боку ринку на кiлька рокiв вперед ».


Фiзичний i функцiональний знос може бути усунений за допомогою модернiзацiї: капiтального ремонту, реконструкцiї, реставрацiї i т.д. Це обов'язковi стадiї функцiонування будiвлi, необхiднi для пiдтримки його конкурентоспроможностi. Об'єкт комерцiйної нерухомостi - це, в першу чергу, фiнансовий актив, i будь-якi iнвестицiї повиннi приносити вiддачу. Розрахунок потенцiйного збiльшення вартостi об'єкта пiсля проведення модернiзацiї та оновлення є основою для прийняття рiшення «за» чи «проти» реконструкцiї. Якщо витрати на полiпшення не забезпечують пiдвищення прибутковостi об'єкта, необхiдний аналiз найкращого i найбiльш ефективного використання землi та самої будови. У деяких випадках виникає необхiднiсть повної замiни функцiонального призначення об'єкта, i реконструкцiя може супроводжуватися не тiльки радикальним змiною планування, але також прибудовою або надбудовою iснуючої будiвлi або забудовою вiльної частини земельної дiлянки.

Рiшення про знесення будинку приймається тiльки пiсля ретельного аналiзу i розрахунку витрат. Адже iнодi демонтаж та будiвництво нового, якiсного об'єкта дозволить отримувати надалi бiльший прибуток, нiж в результатi реконструкцiї.

Про чинники, якi визначають необхiднiсть знесення будiвлi, розповiдає Пiтер Хоней, керуючий директор компанiї Jones Lang LaSalle України: «У першу чергу, рiшення про демонтаж пов'язано з фiзичним зносом будiвлi, коли несучi деталi пошкодженi або конструкцiя в цiлому не дозволяє ефективно його використовувати. Або ж таке рiшення приймається з огляду морального старiння будiвлi, яке вже не задовольняє вимоги користувачiв i не генерує позитивного грошового потоку.

В цiлому, причини для реконструкцiї, оновлення або знесення будiвлi у власникiв житлових будинкiв i власникiв комерцiйних об'єктiв вiдрiзняються, так як тi й iншi переслiдують рiзнi цiлi володiння нерухомiстю: домовласники хочуть жити в будинку, а орендодавцi - отримувати прибуток вiд власностi. Тому у власника комерцiйного об'єкта iснує два основнi мотиви для знесення будiвлi:

- Ендогеннi фактори, що знаходяться у сферi дiяльностi власника (фiзичний стан i якiсть будiвлi, стратегiчне перепрофiлювання земельної дiлянки, на якiй воно розташоване);

- Зовнiшнi чинники, якi залежать вiд власника (пiдвищення вимог з боку орендарiв, альтернативну пропозицiю, постанови влади, змiна плану розвитку мiських територiй) ».


Як вже зазначалося вище, офiснi об'єкти досить часто розмiщуються в реконструйованих будiвлях. Пiсля змiни функцiонального призначення старовинна будiвля може бути так само прибутково, як i сучасний бiзнес-центр з авангардною архiтектурою. При оцiнцi офiсного об'єкту важливими чинниками є його розташування, технiчнi параметри, системи HVAC, можливостi паркування, мiнiмальна та максимальна орендована площа. Якщо будiвля вiдповiдає вимогам компанiї-орендаря, то вiк нерухомостi не має значення. Розмiщення офiсу в старовиннiй будiвлi є навiть престижним.

Нiк Коттон, керуючий директор компанiї DTZ в Українi, зазначає наступне: «Офiснi будiвлi, особливо в центрi мiста, можуть мати досить тривалий термiн життя. Це можна спостерiгати i на прикладi багатьох європейських мiст, зокрема Києва. Мiнiмальний життєвий цикл таких об'єктiв сягає 100 рокiв. Якщо офiсна будiвля, розташоване в центрi мiста, грамотно експлуатується i вiдповiдає всiм сучасним вимогам в планi технiчного оснащення, парковки, то немає причин не продовжувати термiн його експлуатацiї за допомогою регулярних реконструкцiй та удосконалень. Таке будiвля буде постiйно користуватися попитом, так як офiсний ринок вiдрiзняється рiзноманiтнiстю орендарiв - вiд невеликих представництв, для яких досить офiсу на 100-300 м2, i до великих корпорацiй, що займають цiлi будiвлi. Адже основна вимога до офiсу - це його ефективнiсть, грамотне планування. Старi будiвлi, побудованi виходячи з вимог того часу, тим не менш, також можуть бути зручними для невеликих компанiй.

Враховуючи вартiсть демонтажу та реконструкцiї, офiснi будiвлi рiдко зносять, i часто власник обходиться регулярним ремонтом i оновленнями протягом перших 50-60 рокiв експлуатацiї. Виняток можуть становити будiвлi з дiйсно поганий плануванням, спочатку побудованi без належної уваги до потреб орендарiв, або ж випадки, коли будiвництво нового офiсного центру дозволить якiсно змiнити технiчнi та кiлькiснi параметри, що, в свою чергу, позитивно вiдiб'ється на рентабельностi об'єкта ».

Таким чином, грамотно сплановане i якiсно зведене офiсна будiвля може «пережити» кiлька ринкових циклiв, змiнити кiлька власникiв. При професiйному управлiннi i своєчасних удосконаленнях воно буде користуватися попитом i, вiдповiдно, приносити дохiд.


Торговi центри потребують регулярних концептуальних змiнах, що пiдтримують iнтерес споживачiв до них
Для торгових об'єктiв особливо характерно швидке старiння концепцiї при потенцiйно боргом термiнi фiзичного життя будiвель i конструкцiй. Список вимог до торгових центрiв i до об'єктiв торговельної нерухомостi в цiлому набагато бiльшi, нiж в iнших сегментах. До того ж, цi вимоги постiйно змiнюються. Рiтейл - дуже динамiчна сфера, що вiдрiзняється рiзноманiттям форматiв. Вiдповiдно, у рiзних торгових об'єктiв термiн фiзичного та економiчного життя може сильно вiдрiзнятися в залежностi вiд цiлого ряду чинникiв. В першу чергу, це формат об'єкта. Так, наприклад, окремо розташованi супермаркети i гiпермаркети спальних районiв, торговi центри типу «Квадрат» i «Пiрамiда», торгово-розважальнi центри («Караван» або «Магеллан»), побудованi за технологiєю БМЗ, можуть бути легко реконструйованi i оновленi вiдповiдно з мiнливими вимогами покупцiв i орендарiв. Такi об'єкти можна легко демонтувати, якщо економiчний розрахунок пiдтвердить рацiональнiсть зведення на цьому мiсцi нової будiвлi, можливо, зi змiною функцiонального призначення.

Набагато складнiше кардинально оновити торговi комплекси центральнiй частинi мiста, пiдземнi торговi комплекси, об'єкти стрiт-рiтейлу. Це пов'язано з неможливiстю здiйснення робiт, спрямованих на iстотнi змiни конструктиву будiвель.

Про це говорить i Пiтер Хоней: «Зарубiжний досвiд тривалостi життєвого циклу торгових центрiв сильно вiдрiзняється. Реконструкцiя ТЦ проводиться кожнi 10 рокiв, але залежно вiд ситуацiї це може бути i 5, i 15 рокiв. Оновлення обладнання, iнженерних комунiкацiй, змiна iнтер'єру, ремонт примiщень, а можливо, i змiна орендарiв. Такi реновацiї тривають в середньому 1-6 мiсяцiв, залежно вiд складностi робiт.

Якщо ж говорити про концепцiї та її вiдповiдностi вимогам часу, то процес морального старiння багато в чому залежить вiд ринкової ситуацiї. Основними факторами, що впливають на сприйняття торгового центру, є:

- Вихiд на ринок мiжнародних рiтейлерiв i девелоперiв, якi привносять свiй досвiд, тим самим сприяючи зростанню споживчих запитiв;

- Орендарi i покупцi стають все бiльш вимогливими до якостi об'єктiв нерухомостi;

- Поява великої кiлькостi нових торгових центрiв провокує зростання конкуренцiї i необхiднiсть створення унiкальних i високопрофесiйних продуктiв, якi будуть вiдрiзнятися вiд iнших об'єктiв конкретного сегмента;

- Ринки, що розвиваються вiдрiзняються великою кiлькiстю застарiлих в планi концепцiї та обладнання торгових об'єктiв, якi потребують кардинального редевелопмента i ребрендiнг ».

Таким чином, можна стверджувати, що у випадку з торговими об'єктами для продовження термiну експлуатацiї необхiдний не тiльки вчасно проведений ремонт будiвлi та оновлення iнженерного обладнання (для мiнiмiзацiї фiзичного зносу об'єкта), а й регулярнi концептуальнi змiни, що пiдтримують iнтерес споживачiв до торгового центру.

Важливiсть своєчасного ребрендiнгу вiдзначає i Нiк Коттон: «Торговий центр залишається актуальним, поки у нього є вiдвiдувачi. Це головний показник. Тобто, якщо в ТЦ недостатньо свiтла, некомфортно i нецiкаво, набiр пропонованих товарiв не задовольняє вiдвiдувачiв, вiдповiдно, покупцi перестануть його вiдвiдувати. І в цьому випадку дiє так званий «принцип снiжної грудки»: клiєнтiв стає все менше, знижується якiсть брендiв, як результат, менше коштiв на ремонт та реконструкцiю, i так далi. Єдиний вихiд з такої ситуацiї - це повний ребрендiнг i оновлення. При цьому важливо вчасно провести змiни поки за центром не закрiпилася погана репутацiя. Якщо торговий центр вже має негативний клеймо, дуже складно що-небудь зробити, i тодi необхiдна iстотна реконструкцiя.

Ефективна реконструкцiя повинна проводитися в торговому центрi кожнi 10-15 рокiв, що може супроводжуватися повною змiною орендарiв, аж до змiни формату. Так, торговий центр, що спецiалiзується на жiночiй модному одязi, може бути переформатований в дитячий унiвермаг ».


Як бачимо, життєвий цикл об'єктiв торговельної та офiсної нерухомостi сильно залежить вiд цiлого ряду чинникiв. Такi показники, як розташування, формат, грамотна концепцiя i архiтектурнi рiшення, впливають на термiн життя об'єктiв в iнших сегментах, як-то: готелi, склади, iндустрiальна сфера.

Так, говорячи про тривалiсть економiчного життя об'єктiв, експерти ринку називають для складської нерухомостi 10-15, а iнодi i 20 рокiв (без капiтальних реконструкцiй для складу класу А). Це пояснюється досить простими конструктивними рiшеннями. Суттєвого зносу пiддаються в першу чергу, пiдлоги складiв, якi необхiдно реконструювати кожнi 3-5 рокiв експлуатацiї.

Якщо порiвнювати середнiй термiн життя для всiх видiв комерцiйної нерухомостi, готельний сегмент лiдирує. Саме вiн вимагає найбiльших витрат на будiвництво та експлуатацiю, але, з iншого боку, термiн економiчного життя професiйних готельних об'єктiв в рази перевищує показники торговельної та офiсної нерухомостi. Про це говорить i Марина Усенко, вiце-президент компанiї Jones Lang LaSalle Hotels: «У готелiв в порiвняннi з офiсної та торговельної нерухомiстю набагато довше економiчне життя. Якщо це правильно спланований i керований проект, з хорошим розташуванням, то привабливiсть i цiннiсть готелi з часом тiльки зростає. Однако сегодняшние инвесторы практически не имеют возможности оценить это преимущество, поскольку, к сожалению, обладают сравнительно краткосрочным горизонтом капиталовложений».

Практически все международные отельные группы имеют в своем портфолио реконструированные гостиницы с вековой историей в центральных районах городов. Такие отели, помимо своей реальной стоимости, обладают также исторической ценностью как уникальные архитектурные объекты.


Таким образом, очевидно, что еще на этапе разработки концепции и проектирования объектов коммерческой недвижимости возможно и необходимо создать все условия для длительной эксплуатации. Учитывая на начальных этапах все возможные факторы, влияющие на износ здания, можно не только продлить срок жизни объекта, но и сократить расходы на модернизацию, обновления, ремонт.

Ник Коттон рассказывает: «Наш основной совет девелоперам, когда здание только проектируется, - не смотреть на рынок, на то, что уже сделано, не повторять чужих ошибок. К сожалению, офисные центры Киева уступают по качеству западноевропейским. Мы стараемся подтолкнуть девелоперов к созданию современных объектов, соответствующих международным стандартам и требованиям. Это поможет дольше избегать морального устаревания. Основное требование - это, конечно же, эффективность планировки. Мы также настаиваем на использовании самых современных систем вентиляции и кондиционирования, что особенно важно для Киева, где наблюдается значительное колебание температур в зимний и летний период. Для офисного объекта важно природное освещение, условия парковки. Другой аспект - это организация различных сервисов и услуг, наличие полной инфраструктуры, в особенности для офисных проектов, расположенных за чертой CBD. Организация необходимых удобств для арендаторов также положительно влияет на срок жизни и востребованность объекта».

Нельзя не отметить, что и украинский рынок недвижимости становится более профессиональным, приходит понимание того, что недвижимость - «долгоиграющий» бизнес. Это отмечает и Валерий Евстифеев: «Украинский рынок коммерческой недвижимости постепенно переходит в новую фазу своего развития, когда инвесторы и девелоперы осознают необходимость создавать инвестиционно привлекательные объекты с долгим сроком жизни. Так, тенденцией будущих лет станет разработка проектов офисных зданий с учетом международных требований к вместительности автомобильной парковки и качеству внутренней инфраструктуры - торговых помещений, конференц-залов, зон отдыха, фитнес-центров, ресторанов. Это касается и других сегментов коммерческой недвижимости. Уже ближайшие несколько лет будут отмечены появлением масштабных многофункциональных комплексов и бизнес-парков».

Автор: Ольга Соловей
Источник: Commercial Property №5 (57), май 2008