Число новобудов у Москвi стрiмко падає

Прикупити квартиру в сучаснiй новобудовi Москви - стандартна мрiя будь-якого завойовника столицi i заповiтне бажання багатьох мiсцевих жителiв. Кому ж не хочеться жити в "свiжому" будинку з сучасними iнженерними комунiкацiями i просторими квартирами?

Проте столичний ринок новобудов перенiс за останнi роки багато серйозних потрясiнь - введення закону про пайове будiвництво (214-ФЗ) в 2005 роцi, заборона на точкову забудову в 2007 роцi, свiтова фiнансова криза в 2008 роцi i змiну влади в кiнцi 2012 року. Столичнi забудовники житла розповiли РІА Новини, як вони ставляться до мiстобудiвнiй полiтицi команди нового мера Москви Сергiя Собянiна, скiльки житла будується в мiстi, що вiдбуватиметься з цiнами на квартири i де шукати найдоступнiшi "квадрати".

Все нижче, нижче i нижче Московськi девелопери i рiелтори в один голос заявляють, що на ринку новобудов Москви вже не перший рiк спостерiгається постiйне зниження обсягiв пропозицiї i що в 2012 роцi ситуацiя лише погiршилася.

Як згадує директор служби маркетингу компанiї "Пересвет-Інвест" Ірина Кiрсанова, в 2005 роцi вступили в силу закон про пайове будiвництво та поправки до Земельного кодексу РФ, що стосуються обов'язкового проведення земельних аукцiонiв, а в 2007 року в столицi ввели заборону на точкову забудову. На думку експерта, всi цi заходи досить iстотно скоротили число нових проектiв в Москвi.

Крiм того, додає вона, фiнансова криза, що почалася в 2008 роцi, позбавив девелоперiв кредитної пiдтримки, що також не могло не вiдбитися на числi перспективних житлових будiвництв.

В результатi, констатує спiврозмовниця РІА Новини, сьогоднi докризовi проекти поступово здають в експлуатацiю, а нових об'єктiв на ринок виходить одиницi - в травнi 2012 року на столичному ринку житла реалiзовувалося 348 адрес, а в травнi 2012 року у продажу залишилося тiльки 113 адрес.

У пошуках доступного метра Час показав, що очiкувався гравцями ринку рiзкого зростання цiн у перiод встановлення нової влади в Москвi не сталося, зазначає радник президента компанiї ФСК "Лiдер" Григорiя Алтухов.

За його словами, зараз дорожчають - i цiлком закономiрно - тiльки готовi новобудови, що витримують термiни i якiсть будiвництва.

У приклад вiн наводить житловий комплекс "Зодiак", який ФСК "Лiдер" ввела в експлуатацiю навеснi 2012 року. Пiсля цього моменту, що знаменує завершення проекту, девелопер почав поступово пiднiмати цiни на рiвень вторинного ринку, але "зрiвняти" цiни на квартири зi "вторiчкой" планується не ранiше кiнця 2012 року, а поки що клiєнтам пропонуються готовi квартири приблизно на 25-30% нижче ринку готового житла.

Якщо ж говорити про "середню температуру по лiкарнi", то в Москвi можна спостерiгати негативну динамiку. Аналiтики компанiї "Мiель" вiдзначають, що середньозважена цiна пропозицiї новобудов у Москвi склала в травнi 2012 року 193 тисячi рублiв за квадратний метр, що на 0,2% нижче, нiж у квiтнi, а з початку року середнiй рiвень цiн у столицi знизився на 1 , 9%.

Фахiвцi ж "НДВ-Нерухомiсть", якi не враховують у своїх розрахунках елiтнi новобудови в ЦАО Москви, вважають, що середня вартiсть квадратного метра в новобудовах становить 156,5 тисячi рублiв.

Лiдером по доступностi "квадрата" в Москвi є ЮВАО - 109,7 тисячi рублiв. Друга позицiя дiсталася ЮАО (123,4 тисячi рублiв за квадратний метр), третя - ВАО (135,6 тисячi рублiв), четверта - СВАО (140,7 тисячi рублiв), п'ята - САО (159,6 тисячi рублiв). Далi йдуть пiвнiч столицi (172,1 тисячi рублiв за квадратний метр), захiд (172,4 тисячi рублiв) i пiвденний захiд (187,6 тисячi рублiв), пiдрахували аналiтики компанiї "НДВ-Нерухомiсть".

Вартiсть квадратного метра в центрi мiста, за даними компанiї "Мiель", становить 425,7 тисячi рублiв.

При цьому фахiвцi пiдкреслюють, що в рядi вдалих проектiв зростання середньої вартостi квадратного метра за 2012 рiк вже досяг 5-15%.

Особливостi новiтньої градполiтiкi Практично всi опитанi забудовники та рiелтори висловлюють стурбованiсть дiями нової команди мера Москви Сергiя Собянiна на будiвельному теренi. Наприклад, учасники ринку нарiкають на те, що досi не заявлено жодного проекту, який став би наочною демонстрацiєю того, який хотiли б бачити нову забудову в столицi градоначальник i його оточення.

"Заяви щодо неприпустимостi нового масштабного будiвництва в Москвi, що прозвучали вiд нового мера, здивували девелоперiв. За ними пiшли й пiдвищенi зобов'язання перед мiстом, якi тепер повиннi брати на себе забудовники. Зрозумiло, в таких умовах про доступне московському житло покупцям доведеться забути, адже витрати забудовника при реалiзацiї проектiв зростають ", - вважає заступник генерального директора iз стратегiчного та iнвестицiйного розвитку компанiї" НДВ - Нерухомiсть "Ольга Новикова.

Новi майданчики пiд комерцiйне житлове будiвництво Москва практично не видiляє, а всi ранiше укладенi iнвестконтракта знаходяться в активнiй фазi перегляду, нагадує Алтухов.

У недавньому iнтерв'ю РІА Новини голова Москомстройiнвеста Костянтин Тимофєєв розповiв, що всього в центрi Москви може бути звiльнено близько 100 майданчикiв - правда, мова йшла не тiльки про вже розiрваних iнвестицiйних контрактах, але i про iнвестконтракту, за якими поки тiльки рекомендовано розiрвання договору.

Поки ж на офiцiйному iнтернет-порталi стройкомплексе повiдомляється, що з листопада 2012 Мiстобудiвне-земельна комiсiя, створена за iнiцiативою Собянiна, вирiшила вiдмовитися вiд 44 iнвестконтракта.

При цьому, звертає увагу Алтухов, будiвельний бiзнес Москви все ще не отримав однозначних i явних "сигналiв", якi проекти будуть схваленi, а якi виключенi з планiв мiста. Природно, що здобувати новi проекти в Москвi девелопери готовi або зi значним дисконтом (який покриє ризики неможливiсть реалiзацiї проекту), або вже з повним комплектом узгоджуючою та дозвiльної документацiї, включаючи дозвiл на будiвництво, а такi проекти вкрай нечисленнi.

"Сьогоднi на ринку" майданчикiв "багато проектiв на рiзних стадiях девелоперського циклу, але бiльшiсть з них придбанi iнвесторами до кризи i мають вiдповiдне цiноутворення, що в актуальних умовах не вiдповiдає критерiям рентабельностi. Крiм того, прийняття рiшень обмежує невизначенiсть мiстобудiвної полiтики. Ми вважає, що вже давно назрiла необхiднiсть в чiтких i зрозумiлих правилах гри ", - позначила свою позицiю перший вiце-президент Capital Group Валентина Становова.

А ось Новикова радiє навiть першим ознакам пожвавлення ринку новобудов мiста - наприклад, активiзацiї таких старих гравцiв, як група ПІК, "Дон-Строй Інвест", "Сiтi-21-е столiття" i "Барклi".

Цi компанiї, пояснює вона, статi знову будувати, i Новiкової хочеться вiрити, що часи великих потрясiнь для столичного ринку залишилися в минулому.

Заборонене центр Заборона, накладена Собянiн на нове будiвництво в центрi Москви, викликав безлiч пересудiв на ринку нерухомостi. Найбiльш експлуатованої темою стали запевнення аналiтикiв i рiелторiв про те, що елiтне житло неминуче зросте в цiнi на 30-40%. Сьогоднi московськi девелопери схильнi бiльш спокiйно оцiнювати дане рiшення влади.

"Елiтне, а точнiше доступне тiльки елiтi житло, з вiдповiдною цiною за квадратний метр, залишиться в межах поточного розумiння iсторичного центру Москви. Змiниться лише його" походження ". Замiсть новобудов це будуть реконструйованi будинки. Адже заборона стосується саме нового точкового будiвництва, а реконструкцiю старих, аварiйних будiвель, навiть мають iсторичну цiннiсть (звичайно, з урахуванням збереження та реставрацiї фасадiв i найбiльш цiнних елементiв архiтектурного вигляду будiвель) нiхто не вiдмiняв ", - стверджує Алтухов.

Вiн також вказує, що в центральнiй частинi Москви, крiм оновлених районiв Остоженки, Пречистенки i частини Тверских провулкiв, залишилося достатня кiлькiсть не тiльки аварiйних будiвель, що псують вигляд "свiтового мiста", але й цiлi старi квартали в межах Китай-мiста, Чистих ставкiв i iнших районiв, цiнних для "елiтних" забудовникiв.

Влада Москви розробляють програму, спрямовану на реконструкцiю та введення в експлуатацiю (у тому числi як житлових будинкiв) старих столичних особнякiв i ця iнiцiатива дуже цiкава девелоперам, дiлиться перспективами Становова.

"У серединi 1990-х рокiв будинку в межах Садового кiльця розселялися i перетворювалися на офiснi будiвлi, то зараз можливий i зворотний процес. Адже за квадратний метр в офiсi, розташованому в самому прегарна реконструйованому будинку, навряд чи хтось буде готовий платити по 350 -700000 рублiв, "звичайних" для елiтного житла ", - додає Алтухов.

Ох вже цi промзони
Необхiднiсть розвитку промзон iнодi звучить в устах представникiв команди Собянiна як заклинання, покликане заспокоїти московських девелоперiв i потенцiйних покупцiв житла. Основний мотив такий: майданчикiв пiд будiвництво в Москвi мало, але промзон багато i ми вiддамо їх пiд комплексне освоєння. Правда, основна маса забудовникiв дивиться на це з погано прихованим скепсисом.

"Грандiознi плани реконструкцiї промислових територiй поки залишаються тiльки на паперi. У реальностi реконструкцiї пiддаються тiльки комунальнi територiї - автобази i комбiнати, гаражнi комплекси i так далi. Територiї зруйнованих цехiв заводу" Динамо "i цеху заводу" Серп i молот "в найближчi 1,5 -2 роки залишаться на колишньому мiсцi. Одного житлового комплексу недостатньо, щоб залучити жителiв у цi райони - необхiдна докорiнна перебудова якостi мiського середовища ", - вважає Алтухов.

Поетапна програма мiстобудiвного розвитку тiльки створюється, а для якiсної розробки кожної дiлянки необхiдно час i не дивно, що план перспективної забудови промислових територiй поки не озвучений, адже йдеться про колосальнi обсяги i складних рiшеннях, вважає Становова.

Втiм, серед спiврозмовникiв РІА Новини є й оптимiсти. Так, керiвник департаменту реалiзацiї об'єктiв нерухомостi "Дон-Строй Інвест" Ірина Постовалова зазначає, що бiльшiсть виведених за межi мiста виробничих пiдприємств "прекрасно адаптуються пiд житлову забудову".

"Бiльше того, у таких територiй є навiть ряд переваг перед точковою забудовою - наприклад, можливiсть" з нуля "грамотно спланувати транспортну логiстику та iнженерну iнфраструктуру. Ми самi зараз працюємо над створенням житлового кварталу бiзнес-класу на територiї в районi Шелепiхiнской набережнiй, i це реальна можливiсть спланувати комфортне середовище проживання з урахуванням всiх актуальних вимог до мiського простору ", - додає вона.

Наздоженемо i переженемо регiони У той же час питання з введенням житла став дуже болючим для нової московської влади.

Ситуацiя з будiвництвом житла в Москвi стала серйозно погiршуватися ще при колишньому мерi Юрiя Лужкова, коли в 2008 роцi кiлькiсть зданих метрiв (за iнформацiєю Росстату) скоротилося на 32% порiвняно з 2007 роком - до 3,28 мiльйона квадратних метрiв. У 2012 роцi нова влада планує побудувати в Москвi 2,4 мiльйона квадратних метрiв житла, що майже в 2 рази нижче передкризових показникiв, при цьому за першi п'ять мiсяцiв 2012 року в Москвi вдалося побудувати приблизно 250 тисяч квадратних метрiв житла.

Кiрсанова вважає, що в найближчiй перспективi очiкувати зростання числа нових проектiв не доводиться, а бiльшiсть вакантних майданчикiв у столицi являє собою або колишнi промзони, або старе житло, де пiдготовка дiлянки до будiвництва займе не один мiсяць, а в разi розселення даний процес може розтягнутися на роки.

Винятком могли б стати майданчики Фонду РЖС, проте декларованi фондом обсяги аукцiонiв у столицi поки не трапилися, розмiрковує Алтухов.

За оцiнкою Становова, яка виходить з даних про вже реалiзованих проектах, в 2012 роцi в Москвi побудують близько 1,5 мiльйона квадратних метрiв. Але навiть якщо даний показник буде вдвiчi вище, це не закриє дефiцит i не знизить цiни на квартири, пiдкреслює вона.

Експерти, з якими розмовляв оглядач РІА Новини, схиляються до того, що вартiсть квадратного метра на ринку первинного житла Москви виросте в 2012 роцi на 20%. Так що виходить, що "свiтле завтра" з цiнами в 77,5 тисячi рублiв за квадратний метр (рекомендовано для столицi Мiнiстерством регiонального розвитку) Москвi не свiтить. Житла буде будуватися все менше, а цiни на квартири будуть ставати все бiльше, а сьогоднiшнiй застiй в ситуацiї з цiнами - не бiльше нiж тимчасове явище.
16-04-2018, 12:06
371 просмотров
[/group]