Столичнi багатiї готовi платити вiд $ 2 млн за життя на даху

Забудовники елiтного житла пропонують москвичам європейський формат нерухомостi - терасовi квартири. Столичнi багатiї готовi платити вiд $ 2 млн, але вiдмовляються сприймати терасу як вiдкритий простiр для вiдпочинку. Архiтектори, що створюють в Москвi проекти за захiдними лекалами, скаржаться на величезну кiлькiсть заявок на склiння європейських чудес. Виною тому, як вважають експерти. низький рiвень архiтектурної та екологiчної культури та прагнення економити на просторi.

Учасники минулого 7 квiтня круглого столу, присвяченого терасовим квартирам, експлуатованих покрiвлях, вiдкритим балконах та iншим "приватним" вiдкритих просторiв в межах мiста, подiлилися своїми спостереженнями щодо того, наскiльки цей формат популярний i затребуваний сьогоднi в Москвi i як вiдрiзняються варiанти використання терас в столицi вiд захiдних аналогiв.

Тераси для бiдних i багатих Як розповiла головний редактор порталу ec-a.ru Лариса Копилова, першi тераси з'явилися в античностi, а, можливо, i ранiше, якщо згадати про висячi сади Семiрамiди. Слово тераса спочатку означало уступ земної поверхнi (франц. Terrasse вiд terre - земля). Потiм стало означати ще й майданчик без стiн на штучному уступi, вiдкриту чи з дахом. Тераси завжди асоцiювалися з високою якiстю життя i комфортом, у зв'язку з чим їх цiнували монархи i володарi, аристократи i заможнi люди. Серед iсторичних прикладiв будiвель з терасами - Петергоф, Костянтинiвський палац у Стрельнi, дача Сталiна в Ялтi i т.д.

За словами Лариси Копилової, одним iз всесвiтньо вiдомих прикладiв терас в житловому комплексi є тераса пентхауса на 60 Warren Street, який оцiнюється в $ 28 млн: Forbes визнав Трайбека найдорожчим районом Нью-Йорка. "Не випадково пентхауси, мають терасу на даху, є найдорожчою в свiтi нерухомiстю", - пояснила Копилова. За її словами, в тому ж Нью-Йорку клiмат в деякому родi бiльш жорсткий, нiж у Москвi. "Там набагато бiльш вiтряно i досить морозно, що не є перешкодою для влаштування терас. Та й Осло, наприклад, наближений по клiмату до Москви: тут тераси i просторi балкони зi столиками i садками вельми поширенi в мiстi. У норвежцiв - культ природи. Увечерi вони сiдають на терасi i дивляться на лiс i на фiорди ", - пояснює Лариса Копилова.

Москвичi за склом Приклади використання вiдкритих терас в Москвi поки не такi численнi. Як розповiли учасники круглого столу, одним з наочних прикладiв є будинки з експлуатованими покрiвлями в ЖК "Острiв фантазiй", який розташований в Татарiвського заплавi. Серед небагатьох прикладiв в елiтних житлових будинках - пентхаус з терасою в "Барклi плаза", а також офiс архiтектора Сергiя Кисельова (офiсна будiвля в Пятiмонетчiковском пер.), Де тераса спочатку була вiдкритою i використовувалася за призначенням, а потiм була засклена - мабуть, з початком кризи i економiєю офiсного простору.

За словами Миколи Лизлова, керiвника "Архiтектурної майстернi Миколи Лизлова", покупцевi квартири з терасою потрiбно розумiти, що тераса сьогоднi - це все-таки не продовження квартири, а вулиця i двiр, якi можуть бути доречнi в будь-яких мiстах i климатах. "Якщо девелопер або керуюча компанiя зможуть якось облаштовувати тераси в своїх будiвлях, обладнати їх, припустимо, гойдалками або озеленювати, то нашi громадяни не зможуть вiдразу їх засклити, як вони часто намагаються робити", - поiнформував про проблему Микола Лизлов.

Керiвники архiтектурного бюро "Атрiум" Антон Надточiй та Вiра Бутко, в свою чергу, вважають, що тераси для Москви є справжнiсiнькою необхiднiстю. "Ранiше, коли землi в мiстi було багато i необхiдностi в терасах не виникало, не було i такої проблеми, як використання тераси як того ж варiанту додаткового озеленення мiста та полiпшення екологiчної обстановки. Сьогоднi земля входить у вартiсть об'єкта нерухомостi, i девелопери використовують її максимально ефективно, тому в наших будинках i не зустрiнеш великої кiлькостi терас або вiдкритих прогулянкових просторiв ", - вважає Антон Надточiй. Серед прикладiв подiбних об'єктiв, з якими працює їх бюро, Антон перерахував ЖК зi спорткомплексом на вул. Спортивнiй Армiї, який будує компанiя "Барклi", торгово-дiловий комплекс на Головинском шосе i ряд замiських об'єктiв.

За дверима квартири - фронт За словами архiтектора Михайла Фiлiппова, який включив в проект елiтного житлового комплексу "Італiйський квартал" ряд квартир з просторими терасами, в iсторичнiй та архiтектурної культурi Росiї, дiйсно, балкони не було прийнято використовувати як варiант для вiдпочинку або прогулянок - " там зазвичай нiколи нiчого не вiдбувалося, хоча з часiв Казакова в Москвi i iснують будинки з круглими ротондами, де жителi могли пити чай. У тому ж Санкт-Петербурзi культура використання терас бiльш розвинена - тут є хоча б знаменитий висячий сад на Палацовiй площi ", - розповiдає Михайло Фiлiппов.

Архiтектор повiдав про основнi проблеми використання терас, якi зазвичай бентежать московських покупцiв. Крiм клiмату, який дозволяє насолоджуватися сонцем на терасах лише кiлька мiсяцiв на рiк, це проблеми комунiкацiй, коли кухня, туалети, якась iнженерiя або запахи, що вiдносяться до нижнього дому або терасi, має вихiд на сусiдню терасу зверху, що не сприяє комфорту її мешканцiв. Але найбiльша проблема, за словами Михайла Фiлiппова, - це прагнення людей зробити терасу продовженням квартири. "Всi хочуть засклити її, поставити коляску, заощадити метри. Для нашого громадянина кордоном житла є квартира, за дверима - вже фронт i вiйна. Застекляют намагаються часто самовiльно, без отримання дозволу архiтектора", - говорить Фiлiппов.

Генеральний директор агентства елiтної нерухомостi TWEED Ірина Могилатова пiдтвердила iснуючу навiть серед заможних покупцiв проблему захаращення балконiв i використання їх як комор. "Проте квартири з терасами як продукт користуються попитом i цей попит буде збiльшуватися хоча б тому, що квартира з терасою - це красиво. До мiнусiв такого формату покупцi часто вiдносять огорожi, якi закривають вид з вiкна, що не всiм подобається", - повiдомила Могилатова.

Директор департаменту продажiв "ГУТА-Девелопмент" Людмила Потапова у вiдповiдь на зауваження Михайла Фiлiппова прокоментувала, що зараз тi ж покупцi квартир в "Італiйському кварталi" можуть вирiшити питання браку площ пiд майно за допомогою покупки спецiальнiй коморi кiмнати. "Таким чином ми будемо запобiгати, наскiльки це можливо, склiння тераси i змiна початкового їх виду використання, передбаченого архiтектором", - обiцяє Людмила Потапова.

Громадяни з архiтектурним запалом На думку директора з розвитку агентства нерухомостi "Калинка Рiелтi" Олексiя Сидорова, квартири з терасами не повиннi бути масовим пропозицiєю, тим бiльше що купити їх все-таки не кожному по кишенi, особливо якщо тераса знаходиться в пентхаусi елiтного будинку. За словами Сидорова, квартири з терасами сьогоднi можуть оцiнюватися вiд $ 4000-5000 за кв. м. У тому ж "Італiйському кварталi" квартири з такою родзинкою коштували близько $ 15 тис. за кв. м (коефiцiєнт тераси - 0,3).

Олексiй Сидоров також пiдтвердив GZT.RU iснування тенденцiї до заскленню терас. "У нас в столицi, та й за її межами, багато громадян, всi вони з архiтектурним запалом, i часто намагаються без погоджень склити терасу цiлком або видiляти якусь дiлянку пiд зимовий сад i огороджувати його i т.п. Такi випадки потрiбно присiкати - i на рiвнi керуючої компанiї, i на рiвнi архiтектора. Я знаю один такий приклад в житловому комплексi "П'ять зiрок" на вул. Фрунзе, де один iз власникiв пентхауса з терасою в 200 м хотiв побудувати там справжню лазню i басейн i паритися на природi . Рiвень деякої "вiдв'язного" у споживачiв сьогоднi вирiс ", - констатує Сидоров.

"Ось це саме бажання склити балкони, тераси або експлуатованi покрiвлi походить вiд бiдностi або безвиходi - у людей вкрай мало квадратних метрiв, ось вони i чiпляються до балконiв, щоб їх засклити. Я знаю один такий приклад будинку, де спочатку були запроектованi балкони, а потiм цi балкони увiйшли в квартири. Утворився нерiвна пiдлога, в результатi планування квартир стала незручною - у господарiв з'явилися вузькi i незрозумiлi балкончики. Над ними, звичайно, можна зробити навiс, але коштував би вiн близько 7 тисяч євро. Я б однозначно не став склити таку терасу. Врахуйте ж ще витрати i на саму її покупку: адже тераси продаються з рiзними коефiцiєнтами при продажу - вiд 0,3, 0,5 до 1 ", - розповiдає генеральний директор Penny Lane Realty Георгiй Дзагуров. За його словами, коли йому доводилося купувати квартиру в Сочi з величезним балконом площею бiльше 100 кв. м, господарi його оцiнили у вартiсть, рiвну вартостi квадратного метра самої квартири.

"Кишка" замiсть тераси "Зараз можна зустрiти неадекватне спiввiдношення площi самого пентхауса до площi його однiєї або декiлькох вiдкритих терас. Буває, що на 300 кв. М квартирного простору припадає 200 i бiльше кв. М терас. І цi тераси найчастiше потрiбно викуповувати за грошi . У розрахунку цiни для тераси коректно використовувати понижуючий коефiцiєнт 0,3. Деякi забудовники намагаються застосовувати коефiцiєнт 0,5 - є багато прикладiв, коли саме з цiєї причини покупцi вiдмовлялися вiд угод. Таким чином, вартiсть тiльки тераси може становити, припустимо, вiд $ 450 тис. i до $ 1 млн, залежно вiд вартостi квадратного метра ", - пояснює керiвник по проектах департаменту ексклюзивної нерухомостi IntermarkSavills Володимир Говорiн.

Увага, правильна тераса!
Володимир Говорiн звертає увагу на основнi додатковi моменти, на якi покупцевi квартири з терасою варто звернути увагу:

- Конфiгурацiя тераси: найкраще прямокутна форма з спiввiдношенням сторiн вiд 1: 3 до 3: 4, де можна буде розмiстити тi ж лежаки або якiсь меблi для вiдпочинку.

- Якщо вже так вийшло, що тераса бiля пропонованої квартири або пентхауса тягнеться вздовж лiнiї фасаду самого пентхауса, то потрiбно звернути увагу на ширину цiєї тераси - якщо вона менше нiж 2,5-3,0 метра, то сфера використання цiєї тераси буде скорочена. За словами Володимира Говорiна, тераса буде являти собою не зручне прямокутне патiо, а якусь "кишку" навколо фасаду будiвлi: на такий балкон, особливо, якщо вiн знаходиться у висотнiй будiвлi, буде просто страшно вийти.

- Повиннi бути виконанi зливостоки з урахуванням заходiв проти ймовiрного засмiчення.

- Зараз багато рiзних варiантiв по огорожi терас, але потрiбно мати на увазi деякi їх вiдмiнностi. Широкий кам'яний парапет висотою "по пояс" зробить життя на терасi бiльш безпечною i приватнiй як у фiзичному сенсi, так i ментально. Однак, в залежностi вiд глибини тераси, цей парапет в бiльшiй чи меншiй мiрi "з'їсть" видовi перспективи з вiкон самого пентхауса. Другий, найбiльш поширений варiант, - це склянi прозорi огорожi, тут все навпаки: виникає занепокоєння за безпеку i приватнiсть, але бiльшою мiрою зберiгаються видовi перспективи.

Буває, що рiвень пiдлоги тераси вище рiвня пiдлоги самого пентхауса. Це може виникнути через технологiчних особливостей додаткового пирога гiдроiзоляцiї в частинi перекриття, де розмiщена тераса. Нехай ця рiзниця буде не бiльше 40 см в бетонi або максимум 20 см в станi виконаного ремонту. На ринку зустрiчалися випадки перепадiв висоти вище 1 м - на таку терасу доведеться забиратися зi сходами.

За його словами, найбiльш оптимальною з урахуванням нашого клiмату можна назвати терасу 40-60 кв. м для пентхауса (квартири) 200-250 кв. м i 80-150 кв. м для пентхауса площею 350-600 кв. м. Таким чином, усереднена формула для площi вiдкритої тераси - це вiд площi самого пентхауса. Якщо ж за терасу платити не потрiбно, або у виглядi спецiальної пропозицiї вона "йде" в подарунок, то можна розглядати i варiанти з великим спiввiдношенням площ, де площа вiдкритої тераси доходить до 40% вiд площi пентхауса.