Квартири в новобудовах: де i за скiльки купувати?

Покупцi починають повертатися на ринок новобудов. При цьому найбiльший вибiр за мiнiмальними цiнами пропонує Пiдмосков'ї. Експерти вважають, що саме тут первинне житло покаже найбiльше зростання. Кращим пiдтвердженням їх прогнозу служить той факт, що цим ринком знову зацiкавилися iнвестори.

Ринок новобудов поступово почав вiдроджуватися. Цiнове дно, на думку експертiв, було пройдено восени 2009 року. Найбiльш суттєвi знижки (порядку 30%) забудовники пропонували взимку 2008 року, коли ситуацiю з нерухомiстю нiхто не мiг прогнозувати. Потiм, аж до осенi 2009 року, цiна незначно знижувалася, а до кiнця 2009-го попит на новобудови почав вiдновлюватися. "Ситуацiя на первинному ринку поступово нормалiзується: забудовники повертаються на майданчики, вiдновлюється будiвництво заморожених в кризу об'єктiв. Дана тенденцiя продиктована ринком: попит на новобудови знову став перевищувати пропозицiю. Багато в чому цьому сприяє зниження процентних ставок за кредитами для будiвельних органiзацiй i розвиток iпотечних програм" , - розповiдає директор департаменту новобудов компанiї "Інком-Нерухомiсть" Юлiан Гутман. Зараз найбiльшим попитом користуються квартири в панельних будинках. По-перше, завдяки меншiй вартостi, по-друге, завдяки швидкостi, адже панельнi будинки будуються швидше монолiтних. Однак на пошуки таких об'єктiв доведеться вiдправитися за межi МКАД, пише Комерсант.

За пiдрахунками Аналiтичного консалтингового центру МІЕЛЬ, зараз на ринку Москви порядку 280-290 новобудов. З них премiум-клас займає 12-13%, бiзнес-клас - близько 55, середнiй - близько 23, економ - близько 5%. Обсяг пропозицiї в Пiдмосков'ї становить приблизно 510-520 адрес. З них на економкласс припадає 30%, на середнiй - 67 i на бiзнес-клас - 3%. "Основна проблема первинного ринку житла - дефiцит найбiльш затребуваних одно-двокiмнатних квартир економ-класу в Москвi, що пов'язано зi зменшенням введення в експлуатацiю готового житла. В результатi з 2009 року платоспроможний попит частково перемiщується на ринок нерухомостi Пiдмосков'я, на якому представлено досить цiкавих пропозицiй для покупцiв ", - говорить керiвник напряму бiзнес-консалтингу та оцiнки агентства МІАН Олександра Кадченко. На думку Юлiана Гутмана, "це пов'язано як з постiйним скороченням будмайданчикiв у столицi, так i з їх високою вартiстю, що робить зведення житла економкласу невигiдним".

Криза змусила покупцiв уважнiше придивлятися до того, що вони купують. "Головний фактор - це цiна i все, що може вплинути на її зниження, а також розстрочки, акцiї, iпотечнi програми i так далi. І тiльки потiм слiд розташування, що включає в себе вiддаленiсть вiд центру мiста, транспортну доступнiсть, рiвень розвитку соцiальної iнфраструктури. Важлива для покупця i репутацiя забудовника, особливо для покупцiв новобудов на раннiх стадiях готовностi ", - розповiдає комерцiйний директор компанiї" Азбука житла "Сергiй Якiр.

Одночасно з пожвавленням iнтересу до новобудов стали йти в минуле i знижки вiд забудовникiв. "Знижок практично немає, в принципi i так добре беруть. Наприклад, житловий комплекс" Винограднi ставки ": котлован навiть не починали копати, вiдразу пiшли продажi, i цiна тiльки зростає", - розповiдає гендиректор компанiї "Департамент незалежної експертизи та оцiнки" Олексiй Гапонов . Зараз знижку можна отримати при одноразовiй оплатi, однак вона не перевищить 5%. "Цiноутворення сьогоднi формується пооб'єктно. На багатьох об'єктах продавцi дозволяють собi плавно пiдвищувати цiни в мiру завершення будiвництва, спостерiгаючи за зростаючою купiвельною активнiстю. Десь ми бачимо досить рiзке пiдвищення цiн, а на iнших об'єктах забудовники змушенi вживати якiсь додатковi кроки для стимулювання продажiв найменш лiквiдних площ ", - говорить представник групи компанiй" Пiонер "Ірина Романова.

За даними компанiї МІАН, вартiсть 1 кв. м житла економ-класу в Москвi склала 113,8 тис. руб., в бiзнес-класi - 163,7 тис., у премiум-класi - 551,9 тис. руб. Середня цiна квадратного метра в Пiдмосков'ї оцiнюється в 76 тис. Руб. "Найбiльш помiтно подорожчало нове житло в Пiдмосков'ї. З вересня 2009-го по травень 2012-го зафiксована позитивна динамiка на рiвнi 10%. За нашими прогнозами, за 2012 рiк вартiсть житла в московському регiонi збiльшиться не менш нiж на 10-15%", - переконана Олександра Кадченко. При цьому прогнози щодо зростання цiн в цiлому по ринку досить скромнi. "Рiвень платоспроможного попиту в даний час поки ще далекий вiд докризового i цiлком вiдповiдає iснуючого обсягу пропозицiї. Саме з цiєї причини помiтного зростання або падiння вартостi житла не вiдбувається. Об'єктивних передумов для значного змiни рiвня цiн як у бiльшу, так i в меншу сторону в найближчiй перспективi очiкувати також не варто ", - пояснює Сергiй Якiр.

За даними компанiї "Азбука житла", в Москвi найбiльшу кiлькiсть новобудов (бiльше 40%) зосереджено в Захiдному та Центральному адмiнiстративних округах. У Московськiй областi в трiйку лiдерiв за кiлькiстю споруджуваного житла увiйшли Подольськ (близько 11%), Апрелiвка (7,5%) i Красногорськ (6%). Так, середня вартiсть квадратного метра в Подольську дорiвнює 52,3 тис. Руб., В Апрелiвцi - 51,9 тис., У Красногорську - 111,4 тис. Руб. Мiнiмальний рiвень цiн був зафiксований на пiвднi i пiвденному сходi Московської областi в 100 км вiд МКАД: середня вартiсть метра в Коломиї становить 40,4 тис. Руб., В Серпуховi - 41,7 тис. Руб. У Москвi найдешевше житло можна купити також на пiвденному сходi, там середня вартiсть квадратного метра склала 105,7 тис. Руб. Далi йдуть Схiдний адмiнiстративний округ з вартiстю квадратного метра 116,4 тис. Руб. i Пiвденний - 122,2 тис. руб.

Таким чином, квартира в Пiдмосков'ї буде коштувати вiд 2 млн руб. У Москвi бюджет покупки буде в два рази вище. Так, для районiв, якi знаходяться за МКАД (Кожухова, Жулебiно), бюджет покупки починається вiд 4 млн руб. У спальному районi всерединi МКАД для покупки потрiбно вже як мiнiмум 5 млн руб. Зараз забудовники часто пропонують в сегментi економ квартири з обробкою, що збiльшує бюджет покупки, як правило, на 4-6 тис. Руб. за квадратний метр.

Проте в гонитвi за меншою цiною слiд бути обережним. Нерiдко забудовники, бажаючи привернути iнтерес до свої проектам, в рекламних проспектах вказують мiнiмальну цiну, але часто така пропозицiя поширюється на обмежену кiлькiсть квартир, якi швидко розкуповуються. "Можна навести приклад нашого ЖК" Лазаревське ": у березнi ми встановили" маркетингову цiну "на певнi типи квартир - 85 990 руб. За квадратний метр. Ця цiна абсолютно реальна, такi квартири дiйсно iснували в природi. Це чотирикiмнатнi квартири площею 85-87 кв. м на другому-третьому поверхах, i станом на кiнець травня у продажу залишилася лише одна така квартира. Пiсля того як вона буде продана, ми, безумовно, приберемо з реклами це цiнову пропозицiю. Вартiсть квадратного метра по рештi квартирах в комплексi - вiд 93 500 руб. ", - розповiдає Ірина Романова.

Зростання цiн на найдешевшi квартири поряд з уменьшающимся пропозицiєю стимулює i поява iнвестицiйного попиту на них. За даними МІАН, в докризовий перiод частка iнвестицiйних покупок становила 25-27%. Восени 2008 року цей показник впав до 5-6%, зараз вiдбулося незначне збiльшення - до 7-8%. "Простi розрахунки показують, що квартира в новобудовi, придбана в перiод цiнового дна, навiть у середньостроковiй перспективi може забезпечити своїм власникам дохiд на рiвнi як мiнiмум 40-50% вiд її початкової вартостi. У поточнiй ситуацiї iнвестори розглядають вiддачу вiд активiв у нерухомостi як мiнiмум в середньостроковiй i довгостроковiй перспективi. Професiонали вiддають перевагу об'єктам категорiй "бiзнес" i "економ-плюс" з полiпшеними характеристиками, розташованим в престижних районах Москви i Пiдмосков'я. Найважливiшими критерiями вибору району є розвинена iнфраструктура i хороша (або задовiльна) транспортна доступнiсть ", - каже Олександра Кадченко. "На користь придбання житла з метою iнвестицiї говорить i той факт, що число майданчикiв пiд забудову в Москвi скорочується, що, безумовно, надалi зiграє свою роль. Незважаючи на все це при iнвестуваннi в ринок нерухомостi потрiбно бути готовим до довгих вкладенням - на три -п'ять рокiв i бiльше ", - упевнений Юлiан Гутман.

Традицiйно найдешевшими вважаються покупки на стадiї котловану. Але ризики на цiй стадiї максимальнi, тому масовi покупки починаються, коли будiвництво вже почалося i знаходиться на початковiй стадiї, наприклад на рiвнi другого-третього поверхiв. "Якщо стадiя готовностi об'єкта - котлован, то для покупки потрiбний мiнiмальний пакет документiв. При цьому i вартiсть пропозицiї мiнiмальна - 70-80 тис. Руб. За квадратний метр. Пiсля того як продано близько 30% квартир, цiна пiдвищується на 20-30% , до 90-100 тис. руб. за метр. І нарештi, на завершальнiй стадiї будiвництва об'єкта вартiсть квадратного метра зростає ще на 20-30% ", - розповiдає Юлiан Гутман. Для iнвестування експерти радять вибирати мiста, найбiльш наближенi до Москви: Химки, Реутов, Митищi, Красногорськ, Долгопрудний, а також Одинцово, оскiльки там добре розвинена iнфраструктура.