Елiтнi нетрi: в яких районах чекати проблем з сусiдами

Нью-Йорк - мiсто контрастiв, i треба сказати, що цей старовинний штамп має пiд собою всi пiдстави. У Великому яблуцi є розкiшнi райони, а є жебраки i небезпечнi гетто, якi не змiшуються один з одним. У головному мегаполiсi Росiї i, за сумiсництвом, столицi нашої Батькiвщини ситуацiя iнша.

Тут елiтнi проекти перемiшанi з панельними будинками, i навiть квартали, якi позицiонуються як дорогi i вiдокремленi, якщо придивитися, щiльно заселенi малозабезпеченими громадянами. Чи збудуться прогнози, за якими i Москву очiкує поява напiвкримiнальних гетто?

Мiльйонери з нетрiв Історично елiтними в Москвi є в тiй чи iншiй мiрi всi райони Центрального округу i деякi квартали на заходi, пiвденному заходi, пiвнiчному заходi мiста. Але навiть в "самих-самих елiтних" з них - це в першу чергу Остоженка, яку в 2000-х вiдбудували заново як куточок нової елiтки, - не знайдеш повної вiдокремленостi. "Зараз складно уявити, що може конкурувати за вартiстю, елiтарностi та соцiальної однорiдностi з Остоженкой, але, на жаль, як би не хотiли мешканцi елiтних комплексiв не помiчати жебракiв i бомжiв, цей факт присутня. Маргiнальнi елементи досить впевнено гуляють навколо Зачатьевского монастиря i вiдпочивають на перших проталинах вiд теплотраси близько Оперної студiї Галини Вишневської, - говорить Ірина Жарова-Райт, президент ІГ Sesegar. - Так, звичайно, жебракiв на Остоженке менше, нiж в районi Курського або Бiлоруського вокзалу. Але гуляти i лазити по смiттєвих ящиках їм нiхто не заборонить ".

Олена Первакова, керуючий партнер компанiї "Сохо Естейт", згодна з тим, що максимум елiтної однорiдностi в Москвi - це Остоженка, район "Золотої милi". У Пiдмосков'ї, зрозумiло, це Рублево-Успенське шосе в районi 20 км вiд МКАД, а також закритi селища по Рубльовцi, Новiй Ризi, Калузькому шосе. За словами Андрiя Уфiмцева, директора з продажу компанiї "Нове Якiсть", рейтинг елiтних районiв Москви з переважанням забезпеченого населення сьогоднi виглядає так: Остоженка, Тверська, Хамовники, Патрiаршi, Арбат, Плющиха. "Бiльш однорiднi райони премiум i бiзнес-класу - квартали на Вернадського, Ленiнському, в Кунцево", - говорить експерт.

За словами Ірини Жарової-Райт, друге (пiсля Остоженки) мiсце по цiлiсностi i однорiдностi контингенту можуть подiлити Патрiаршi пруди i Замоскворiччя. "Патрiаршi, завдяки комплекснiй реконструкцiї та активностi девелоперiв (" Стройiнком-К "," Барклi "," Респект "), стали" Маленькiй Європою ", таким собi оазисом" благополучнiй закордону ". Тут можна ходити пiшки з" Маноло Бланiк "в кафе" Дона Роза ", а потiм милуватися туфлями у вiтринi Лабутена, - мiркує Ірина Жарова-Райт. - Замоскворiччя ввечерi, коли їдуть з центру службовцi офiсiв, залишається у повному розпорядженнi жителiв нових елiтних комплексiв в Погорєльського i Козачому провулках, на Бахрушина i Татарськiй, Озерковской набережнiй, Малої Полянi i тих рiдкiсних вже корiнних жителiв, що залишилися в нечисленних будинках дореволюцiйної i сталiнської забудови. Тут навiть магазини продуктовi рiвня як мiнiмум Hediard, а якщо i є якiсь "Червонi вiтрила", то з цiнами iстотно вище, нiж на окраїнах ".

Виходить, що Москва теж мiсто контрастiв, тiльки контрасти цi не мiж районами, а всерединi їх, буквально на кожному перехрестi. Так що, поки Москва не розшарувалася на багатi квартали i жебраки гетто, девелоперам доводиться подумати над тим, як iзолювати своїх клiєнтiв i мiнiмiзувати зiткнення з суворою реальнiстю. І це зрозумiло: навряд чи люди, розлучаючись з мiльйонними сумами, як належне вiзьмуть щоденнi контакти з сусiдами-алкоголiками i робiтниками з найближчого будiвництва.

Як створюються оазиси красивого життя На рiвнi будинку базовий спосiб забезпечення соцiальної однорiдностi - це фейсконтроль на етапi покупки. В елiтних житлових комплексах це стандартна практика, причому чим вище рiвень будинку, тим суворiше критерiї. У клубному будинку квартиру, швидше за все, не продадуть людинi, походження стану якого не вселяє довiри або статус чи спосiб життя якого буде порушувати спокiй сусiдiв.

У Москвi є нечисленнi малоквартирнi клубнi будинки, як, наприклад, "Агаларов Хаус", де непросто купити метри навiть при наявностi достатнiх коштiв. Однак частка таких об'єктiв мала - не бiльше 3% вiд усього числа будинкiв, якi позицiонують як елiтнi.

Сьогоднi, коли ринок продовжує розсьорбувати наслiдки глобальної економiчної кризи, навряд чи знайдеться забудовник, який вiдсiє покупця через фiльтр Фейсконтроль, вважає Павло Бабанiн, генеральний директор Century 21 Master Realty. "Проте велика помилка вважати, що сьогоднi купувати житло на" Золотiй милi "або навiть бiльш скромне з премiум-сегмента прийде неголений чоловiк у розтягнутих трениках з мiшком сумнiвною за походженням готiвки, - продовжує експерт. - Нинiшнiй покупець зовсiм iнший: це заможний людина, яка має значний "бiлий" дохiд i не боїться "свiтити" його, здiйснюючи такi дорогi покупки ".

Варто також мати на увазi, що при вторинних продажах фейсконтроль майже неможливий. "Такi заходи, як фейс, не завжди допомагають: при перепродажi змiну мешканцiв практично неможливо вiдстежити. Втiм, вартiсть елiтного житла сама по собi є непоганим фiльтром", - додає Катерина Тейн, партнер, директор департаменту житлової нерухомостi Chesterton.

"Огороджена територiя будинку створює однорiднiсть тiльки всерединi будинку, - говорить Олена Первакова. - При неможливостi обгородити територiю органiзовують заїзд в пiдземний паркiнг i лiфт на поверхи з паркiнгу". Але наскiльки закритим не був би той чи iнший окремий будинок, зустрiчей з мешканцями найближчих будiвель, вiдвiдувачами магазинiв i розважальних центрiв, спiвробiтниками офiсiв i гулящих громадянами уникнути навряд чи вдасться.

Найбiльш очевидний варiант створення максимально однорiдної соцiального середовища - це комплексна реконструкцiя територiї. Якщо забудовник реалiзує великий проект (хороший приклад - "Італiйський квартал"), йому простiше забезпечити соцiальну однорiднiсть оточення. "Ще однiєю складнiстю в центральних районах є той факт, що не завжди вид з вiкна вiдповiдає статусу житла в повнiй мiрi, хоча iнодi девелопери елiтних проектiв здiйснюють косметичний ремонт фасадiв сусiднiх будiвель (наприклад, фарбування). У цьому вiдношеннi забудовникам великих проектiв, таких як "Садовi квартали", "Чотири сонця", простiше: вони створюють однорiднi квартали з вiдповiдною iнфраструктурою та оточенням ", - коментує Катерина Тейн.

"У цьому випадку [реалiзацiї великого проекту, комплексної реконструкцiї. - Ред.] Інфраструктура житлового комплексу замикається всередину, входи в пiд'їзди робляться з двору або через КПП, - мiркує Андрiй Уфiмцев. - Ранiше, як правило," штучнi "об'єкти елiтної забудови огороджувалися парканами. Тепер же при змiнi навколишнього середовища в кращу сторону (мається на увазi полiпшення навколишньої забудови в деяких районах в цiлому) ця тенденцiя змiнилася на створення комплексних проектiв. Деякi з вдалих з цiєї точки зору - "Сiтi", "Садовi квартали", Knightbridge . З невдалих - будинок на Можайському шосе, 2 ".

"Комплексна забудова, як передбачається в проектi" Садовi квартали "або" П'ять Столиць ", припускає, що мешканцi зможуть дозволити собi мийку машини за 1600 рублiв або купувати продукти виключно в" Глобус Гурме ". Орендарi офiсiв i торгових площ повиннi будуть вiдповiдати цьому рiвню . А якщо немає 500 рублiв на чашку еспресо або вас бентежить така цiна в принципi, то жити треба або в районi попроще, або в Лондонi ", - вважає Ірина Жарова-Райт.

У Пiдмосков'ї органiзувати оазис для проживання громадян певного рiвня достатку, звичайно, простiше: немає завдання вписатися у вже iснуючу щiльну мiську забудову. Найбiльш вдалi з точки зору однорiдностi контингенту котеджнi селища, за словами Олени Первакова, це Николин, Довiль, Ландшафт, Сади Майндорф, Микiльська Слобiдка, Бенiлюкс.

В очiкуваннi нових Гарлемi Незважаючи на всi складнощi з соцiальної однорiднiстю, у разi елiтних проектiв є вiдмiнний регулятор - цiна нерухомостi. А що щодо неблагополучних районiв - чи з'являться в Москвi свої напiвкримiнальнi, неблагополучно однорiднi райони?

"На даний момент у Москвi вже iснують чiтко сформувалися елiтнi райони, якi гiрше з роками не стануть, - вважає Катерина Батинкова, директор департаменту елiтної нерухомостi Est-a-Tet. - Залежно вiд економiчної ситуацiї, яка поступово налагоджується, в майбутньому вони будуть все бiльш дорогими i все бiльш однорiдними. А старий житловий i соцiальний фонд буде вимиватися природним шляхом. Найчастiше не всi спадкоємцi - новi володарi дорогого житла - готовi залишатися в центрi мiста, вони продають житло, заробляють на цьому або розширюють свою житлову площу. Таким чином , рiзнi соцiальнi обставини забезпечують нам вимивання стороннiх соцiальних верств з елiтних мiкрорайонiв ".

"Що стосується прогнозу по появi в перспективi гостро неблагополучних районiв - згоден, це можливо, - говорить Андрiй Уфiмцев. - Навряд чи це будуть райони, сформованi за етнiчною ознакою. Але за соцiальним статусом найдешевшими через 10 рокiв будуть все тi ж райони сходу i пiвденного сходу Москви: Капотня, Браїлiв, Вешняки ".

Вже сьогоднi намiтилося розшарування по районах, i з часом воно буде бiльш помiтним, впевнений Павло Бабанiн. "Люблiно вже зараз в народi називають Чайна-таун, через те що" Черкизон "був виведений в ТК" Москва ". Тепер торговцi з Азiї масово купують i знiмають тут квартири, викликаючи невдоволення iнших мiсцевих жителiв. Схожа ситуацiя свого часу спостерiгалася в районi Черкiзово, де жителi були змушенi залишати насидженi мiсця через засилля приїжджих торговцiв, - пояснює Бабанiн. - Пiвдень Москви - район ст. метро "Пiвденна", "Празька" - активно освоюється азербайджанською дiаспорою. Вже зараз це однi з найдешевших районiв мiста ". Якщо овочевi бази i ринки не будуть виведенi з цих територiй, то експансiя цього контингенту жителiв триватиме за рахунок природного приросту населення та трудової мiграцiї.

Оазисами неблагополуччя можна назвати i райони Орєхово-Борисово та Браїлiв, де свого часу масово будувалися гуртожитку i квартири для працiвникiв заводiв i фабрик, зокрема ЗІЛа. Тепер тут можна зустрiти чимало вiдверто маргiнальних жителiв, спилися i опустилися, каже Павло Бабанiн: перехiд країни на рейки ринкової економiки серйозно знизив життєвий рiвень багатьох громадян i видав результат у виглядi таких непривабливих картин.

Думка експерта. Костянтин Ковальов, керуючий партнер компанiї Blackwood:

Серед районiв з високим ступенем однорiдностi можна видiлити Хамовники (зокрема зони Остоженка-Пречистенка i Плющиха), Арбат (зокрема зону Старого Арбата) i район Якиманка.

Остоженка-Пречистенка - iсторично сформований елiтний район Москви. Традицiйно вiн забудовується клубними i малоквартирних будинками високої якостi, якi складають топ-лист найдорожчої нерухомостi Москви. Високий рiвень цiн i, як наслiдок, можливiсть реалiзацiї високорентабельних проектiв залучили сюди провiднi iнвестицiйнi та будiвельнi фiрми. У цiй зонi концентрацiя елiтних будинкiв вище, нiж в будь-якому iншому районi, що в свою чергу створює вiдособленiсть i пiдвищує однорiднiсть соцiального середовища.

На частку Хамовников, Арбата i Якиманка припадає 60% всiх зведених i споруджуваних елiтних будинкiв.

Серед найбiльш рiзнорiдних з точки зору соцiального середовища можна вiдзначити такi райони, як Красносельський, Мiщанський, Таганський i Басманний.

У Красносельском районi зводиться вкрай мало елiтних сучасних будинкiв. Бiльше того, район найменш популярний серед забудовникiв i покупцiв через розташування в його межах комплексу трьох вокзалiв, колiйне господарство яких займає третину всiєї територiї.

Основною проблемою Мiщанського району є зношенiсть житлового фонду, до 30% житлових будинкiв в районi знаходяться в незадовiльному станi. Прiоритетним напрямом розвитку цього району є лiквiдацiя аварiйного та ветхого житлового фонду i розселення жителiв таких будiвель.

Таганський район є одним з найбiльших районiв за площею i чисельнiстю населення в Центральному окрузi. На його територiї розташовуються поодинокi елiтнi об'єкти, що є сусiдами з цегляною i панельнiй забудовою економкласу.

Що стосується Басманного району, то його вiдмiнною рисою є великий фонд ветхих та малоцiнних будiвель, що потребують реконструкцiї та реставрацiї (загальний вiдсоток зносу будiвель становить 66%). Крiм того, в районi знаходиться декiлька промислових пiдприємств, розташованих у дрiбних будiвлях, в рядi випадкiв серед житлової забудови, що ускладнює проведення реконструкцiї району.