Холодне лiто первинки

За офiцiйними даними, за першi п'ять мiсяцiв 2009-го нового житла введено на 4% бiльше, нiж за той же перiод минулого року. Очевидно, що такi показники досягнутi за рахунок об'єктiв, якi почали будуватися задовго до осенi. А що вiдбувається на столичному ринку новобудов сьогоднi?

Життя жеврiє Було б перебiльшенням сказати, що будiвництво в столицi повнiстю паралiзовано. Проте з самого початку кризи i досi первинний ринок вiдчуває значнi труднощi. Якщо кiлькiсть об'єктiв, виведених на продаж у другiй половинi 2008-го - початку 2009-го було приблизно таким же, як до кризи, то в II кварталi 2009-го ситуацiя помiтно погiршилася. За квiтень з'явився тiльки один новий об'єкт, в травнi-червнi - жодного. Крiм того, скорочується асортимент - i в структурi пропозицiї починають переважати менш лiквiднi квартири (багатокiмнатнi, на перших поверхах, з невдалими плануваннями). Всього за 2009-й, за попереднiми прогнозами аналiтикiв, на комерцiйний ринок надiйде не бiльше 500-800 тис. Кв. м, що в чотири-п'ять разiв менше, нiж у 2007 роцi.

За даними корпорацiї ІНКОМ, за кiлькiстю виведених об'єктiв лiдирують Захiдний, Пiвденно-Захiдний i Центральний округу Москви, що займають в сукупностi близько половини ринку. Найбiльша кiлькiсть адрес представлено в районах Раменкi i Проспект Вернадського - 22 i 12 вiдповiдно. Друге мiсце за обсягом пропозицiї зайняли Кожухова i Кузьминки - по 10 новобудов у кожному. У Солнцева, Обручовi i Фiлi-Давидковi експонувалося по дев'ять об'єктiв, в Тверському районi, на Соколi, в Покровському-Стрешнєва, Кунцеве, Тропарево-Нiкулiна та Пiвденному Чертаново - по сiм.

Середня вартiсть квадратного метра в червнi знизилася на 1,5% - до 155,5 тис. Руб. Найдорожчi квартири традицiйно пропонуються в ЦАО - 439,3 тис. Руб. за кв. м. Далi йдуть ЗАТ, СЗАТ i ЮЗАО (190,4, 159,0 i 153,2 тис. руб. за кв. м вiдповiдно). Найбiльш доступним залишається житло в ВАО i ЮВАО (124,5 i 132,4 тис. Руб.).

Будiвельнi «напiвфабрикати»
Якщо про початок реалiзацiї проекту девелопери сурмлять у всiх ЗМІ, то iнформацiю про призупинення робiт доводиться дiставати всiма правдами i неправдами. У вiдкритих джерелах цi данi не публiкуються, самi забудовники їх не афiшують i не пiдтверджують. За рiзними оцiнками, частка заморожених об'єктiв складає в Москвi вiд 25 до 40% (в областi вiдсоток ще вищий - близько 50%). Як зазначає Олексiй Кудрявцев, керiвник департаменту маркетингу МІАН, проекти, реалiзованi без затримки, в останнi пiвроку поодинокi. Тимчасовi припинення фiксувалися навiть у великих компанiй на знакових об'єктах. За даними АКЦ «Мiель», бiльшiсть заморожених будiвництв - знаходяться на паперовiй стадiї або на початковому етапi реалiзацiї, який передбачає пiдготовку будмайданчика, проведення робiт нульового циклу, спорудження фундаменту, прокладку комунiкацiй. За оцiнкою МІЕЛЬ, з об'єктiв, якi планувалося завершити в 2009-2013 роках, законсервовано близько 76%. Потрiбно вiдзначити, що це потребує значних коштiв - до 25% вiд вартостi будiвельних робiт. Тому бiльшiсть девелоперiв волiють ненадовго зупинити або пригальмувати роботи. Природно, таку iнформацiю вони намагаються залишити при собi.

Серед найвiдомiших «напiвфабрикатiв» - ЖК «Триколор» на Ростокiнскiй вул., Вл. 2 - проект «Капiтал груп», який було розпочато в 2007 роцi, але зi стадiї котловану так i не вийшов; «Англiйська квартал» на Митнiй вул., Вл. 13, анонсований компанiєю ПІК ще в 2006-му; Sку House на Митнiй вул., Вл. 40-41, викуплений наприкiнцi минулого року у «Капiтал груп» фiрмою MosCityGroup.

Попит у вiдпустцi Однак стан ринку житла характеризується не тiльки обсягами будiвництва, а й рiвнем попиту - а вiн залишається гранично низьким. Зниження, що вiдбулося за останнi пiвроку, мабуть виявилося менше очiкуваного i не змогло повернути масового клiєнта. У березнi та квiтнi експерти вiдзначали недовгу активiзацiю, але за результатами травня й червня попит знову пiшов у мiнус. Як зазначає Дмитро Таганов, керiвник аналiтичного центру корпорацiї ІНКОМ, в порiвняннi з докризовим перiодом попит на новобудови впав у кiлька разiв, особливо на будинки, готовi на 75% i менше. В основному люди цiкавляться комплексами, якi вже зданi Держкомiсiї або перебувають на фiнальнiй стадiї - коли добудовуються два-три останнi поверхи, йде поквартирна розводка комунiкацiй, опоряджувальнi роботи тощо Вiдносно стабiльною залишається затребуванiсть сучасної панелi, особливо серiй П-3М, П-44Т, КОПЕ-М-ПАРУС.

За словами Дмитра Халiна, керiвника вiддiлу стратегiчного консалтингу та оцiнки, партнера компанiї Intermarksavills, основна проблема - вкрай низька активнiсть первинного ринку. Наприклад, в московському бiзнес-класi, на який в докризовий перiод припадало понад 70% первинних покупок, кiлькiсть угод зараз не перевищує 80-100 на мiсяць. Це в п'ять-шiсть разiв менше, нiж у кращi часи. Забудовники намагаються «розворушити» покупцiв вигiдними умовами. Ряд компанiй замiсть померлої iпотеки пропонують безпроцентну розстрочку до закiнчення будiвництва (у деяких випадках - до десяти рокiв). У багатьох девелоперiв дiє пiльговий курс долара (в межах 27-28 руб.). Практично всi обiцяють рiзноманiтнi знижки та подарунки. Однак, незважаючи на всi зусилля, клiєнти не поспiшають вистачати новi об'єкти, побоюючись, що будинок не буде добудований.

Поки основним гравцем - замовником, iнвестором i покупцем - на ринку нерухомостi виступає держава. Як говорить А. Кудрявцев, в даний час можна видiлити чотири основнi напрями пiдтримки: надання банкам грошових субсидiй, якi повиннi бути спрямованi на кредитування будiвництва; можливiсть рефiнансування та вiдстрочення виплат за iпотечними кредитами позичальникiв, матерiальнi можливостi яких iстотно погiршилися; викуп у забудовникiв житла пiд реалiзацiю соцiальних програм; допомогу найбiльшим девелоперам. Частка державного замовлення у будiвництвi неухильно зростає - на 2008 рiк було заявлено про половину, тепер цей показник наближається до 70%. Загальна сума iнвестицiй у житлове будiвництво, за офiцiйними оцiнками, складе цього року понад 447 млрд руб. Ефективнiсть прийнятих заходiв можна буде оцiнити ближче до сiчня, проте вже сьогоднi помiтнi змiщення прiоритетiв у бiк зведення соцiального житла та скорочення обсягiв нерухомостi, що надходить у вiльний продаж.

Чи чекати передiлу ринку?

Подiбна обстановка з попитом породжує нерозв'язнi часом проблеми з фiнансуванням будiвництва. У бiльшостi девелоперiв немає власних коштiв, а банки вiдмовляються кредитувати проекти, нездатнi генерувати стабiльнi грошовi потоки вiд продажiв. В рахунок заборгованостей забудовники змушенi передавати фiнансовим установам частку бiзнесу або окремi проекти, i сьогоднi ситуацiя багато в чому залежить вiд того, яким чином банки розпорядяться новими активами i чи надiйдуть у продаж великi обсяги житла. Якiснi змiни вiдбуваються на ринку iпотеки. Бiльшiсть експертiв вважають неможливим швидке повернення до докризових ставками 10-11% i припускають, що свої ризики банки будуть компенсувати високими вiдсотками, якi i в посткризовий перiод залишаться на рiвнi 15-20%. Маючи перед очима американський досвiд, фiнансовi органiзацiї вiдмовляться вiд програм, якi не потребують застави та першого внеску.

Довгостроковий прогноз, за ??словами Юлiї Гераськин, директора з продажу компанiї «МІЕЛЬ-Новобудови», може виглядати наступним чином: «Пiсля закiнчення кризи буде сформований новий ринок нерухомостi з новими законами. Це стосуватиметься взаємодiї як учасникiв ринку з гравцями фiнансового сектора, так i забудовникiв з покупцями. Варто вiдзначити тенденцiю укрупнення компанiй, адже вижити в нинiшнiх непростих умовах вдасться лише великим корпорацiям, здатним обходитися власними силами або одержали можливiсть залучати значнi кошти. Всi цi змiни призведуть до формування нових споживчих характеристик проектiв - пiдвищиться їхня якiсть, з'явиться бiльше пропозицiй з обробкою, готовими меблями, вбудованою сантехнiкою та iн. Ринок в цiлому стане бiльш цивiлiзованим, що, безумовно, добре для покупцiв ».

Продукцiя, сьогоднi новобудови Округ

Кiлькiсть об'єктiв Частка вiд загального числа об'єктiв,%
ЗАТ 77 25,2 ЮЗАО 41 13,4 ЦАО 34 11,1 САО 31 10,1 ЮАО 29 9,5 СЗАО 28 9,2 ВАО 25 8,2 СВАО 24 7,8 ЮВАО 16 5,2 Зеленоград 2 0,7 РАЗОМ: 307100
За даними аналiтичного центру корпорацiї ІНКОМ