Експерт: Частка орендних ставок пiд проектування i будiвництво в Москвi може становити до 50% вiд вартостi готового житла

Згiдно з наказом Мiнрегiонрозвитку "Про середньої ринкової вартостi 1 квадратного метра загальної площi житла по суб'єктах Росiйської Федерацiї на другий квартал 2009 року", цiна квадратного метра житла в Москвi для соцiальних потреб становить 83 750 рублiв. Але при розрахунку прийнятностi даної цiни для забудовника слiд враховувати i такий показник, як ставки оренди землi на перiод будiвництва. У Москвi вони, зрозумiло, також серйозно вiдрiзняються вiд регiональних. Як орендна ставка вiдбивається на ситуацiї на ринку житла столицi, кореспонденту ІА REGNUM Новини прокоментував керiвник аналiтичного центру корпорацiї "Інком" Дмитро Таганов.

ІА REGNUM Новини: З точки зору учасникiв ринку, чи вважаєте Ви ставки оренди землi пiд проектування i будiвництво в Москвi справедливими?

Ринковi закони не спираються на поняття справедливостi чи несправедливостi. Якщо є люди, якi згоднi заплатити, наприклад, за джинси кiлька тисяч доларiв, значить, ця цiна - справедлива. У сфередевелопмента те ж саме: якщо є органiзацiї, готовi проектувати i будувати за iснуючими орендних ставок на землю, значить - оренднi ставки справедливi. Однак на сьогоднiшнiй день легше не орендувати дiлянку у мiста, а викуповувати його на аукцiонi для будiвництва.

ІА REGNUM Новини: Як цi ставки регулюються?

У Москвi дiє адмiнiстративне регулювання орендних ставок на землю пiд проектування i будiвництво. Існує спецiальна методика визначення розрахункового розмiру платежу мiсту Москвi iнвестором, яка дозволяє на пiдставi технiко-економiчних показникiв проектованого об'єкта та його мiсця розташування визначити розмiр платежу мiсту. Основними показниками, якi визначають розрахунковi значення i коефiцiєнти, є розрахункова рентабельнiсть iнвестицiй, розрахункова собiвартiсть будiвництва, термiни пiдготовчого перiоду, ринковi цiни на об'єкти нерухомостi i графiк платежiв при взаєморозрахунках з мiстом. При розрахунку показникiв методики моделюються середньостатистичнi параметри та умови реалiзацiї iнвестицiйних проектiв. При цьому у складi витрат iнвестора враховується пiдготовка майданчика будiвництва в обсязi 3-6% вiд будiвельно-монтажних робiт, розробка та узгодження передпроектної та проектної документацiї, будiвельно-монтажнi роботи, iнженерне обладнання, благоустрiй територiї будiвництва та iн.

ІА REGNUM Новини: Чи є оренднi ставки за землю фiксованими або можуть бути рiзними для рiзних замовникiв?

Оренднi ставки можуть бути рiзними, але в залежностi вiд умов забудови, а не вiд замовника. Наприклад, якщо будiвельна органiзацiя готова побудувати на дiлянцi, скажiмо, дитячий театр, то орендна ставка для неї буде нижчою, нiж для компанiї, яка не змогла б побудувати цiй же дiлянцi цей самий театр.

ІА REGNUM Новини: Як Ви оцiнюєте "внесок" цих ставок у вартiсть квадратного метра житла в столицi?

Частка орендних ставок пiд проектування i будiвництво може доходити до 50% вiд вартостi готового житла.

У свою чергу генеральний директор "МІЕЛЬ-Інвестицiї в регiони" Олексiй Пашкевич вважає, "що оренднi ставки в цiлому варто сприймати як данiсть". "Що стосується самого процесу цiноутворення, то воно зводиться до того, що самi мiсцевi адмiнiстрацiї визначають цiну оренди, як комерцiйнi органiзацiї. Розрахунок ведеться виходячи з того, скiльки кв.м. можна побудувати на дiлянцi, наскiльки це iнвестицiйно привабливо i т.д. В результатi можуть дiйсно вийти досить значнi суми, часом порiвняннi з ринковими показниками набуття права оренди земельної дiлянки ", - сказав експерт.

Начальник юридичного вiддiлу компанiї "Велес капiтал Девелопмент" Олександр Богданов на питання, як ставки оренди землi регулюються, чи є фiксованими або можуть бути рiзними для рiзних замовникiв, вiдповiв: "Ставка оренди визначається виходячи iз ставки податку на землю з урахуванням коефiцiєнтiв диференцiацiї, виходячи з розташування об'єкта, призначення об'єкта, призначення земельної дiлянки тощо Зазначенi коефiцiєнти можуть бути як знижувальними, так i пiдвищують. Вiдповiдно, при iнших рiвних ставки орендної плати для рiзних замовникiв однаковi, якщо ми говоримо про земельнi дiлянки та споруджуваних об'єктах, що володiють однаковими характеристиками ".

"Природно, орендна плата впливає на формування вартостi, але, на мiй погляд, дана стаття витрат не є визначальною при формуваннi вартостi житла", - уклав експерт.

//http://www.regnum.ru