Фiнансова криза боляче б'є по планам девелоперов

Сьогоднi в умовах кризи, що вибухнула фiнансової кризи багато хто порiвнює подiї осенi 2008 року i лiта 1998 року. Порiвняння здається вельми натягнутим. Крiм панiчних настроїв у частини суспiльства i падiння вартостi цiнних паперiв поки спiльних рис мiж двома кризами не проглядається. Дефолт 1998 року миттєво привiв до рiзкого падiння рубля по вiдношенню до свiтових валют, рiзкого подорожчання товарiв повсякденного попиту. Якщо говорити про ситуацiю на ринку нерухомостi, то необхiдно згадати, що протягом мiсяця в 1998 роцi оренднi ставки на житло в Москвi впали втричi-вчетверо, а однокiмнатну квартиру в столицi стало можливо купити за 12-15 тисяч доларiв США. Сьогоднi про подiбний розвиток подiй не говорять навiть записнi песимiсти. Тим не менш, вважати, що подiї вересня 2008 нiяк не вiдiб'ються на ринку нерухомостi, як мiнiмум наївно.

Треба сказати, що для недосвiдчених в тонкощах фiнансових механiзмiв росiян дефолт кiнця 90-х став хорошим уроком. Дивлячись на тi подiї з висоти минулих рокiв, багато хто сьогоднi розумiють, що саме об'єкти нерухомостi є невилiковним цiннiстю. Особливо в наших умовах, коли дефiцит житлової та комерцiйної нерухомостi так i не подоланий. Говорити про те, що подiбно США у нас iснує затоварення житлом або офiсними об'єктами, природно, не доводиться. І як поведеться ринок - залишається лише гадати. На тлi сформованої стагнацiї в два-три останнi мiсяцi можливi два варiанти розвитку подiй. Якщо iнвестори остаточно поховають надiї на фондовий ринок, то єдиним надiйним iнструментом всерединi країни залишиться саме нерухомiсть. У цьому випадку - ринок цiлком може встояти, лише злегка прогнувшись на тлi загального негативу.

Але не виключено, що з можливим падiнням рубля, iнвестори почнуть позбуватися навiть вiд самих надiйних iнвестицiйних iнструментiв, i йти в долари i євро. Цей сценарiй може призвести до того, що вартiсть об'єктiв нерухомостi може серйозно просiсти. Але навiть у цьому негативному варiантi розвитку подiй найпохмурiшi прогнози обiцяють падiння вартостi квартир не бiльше 20-40 %% до весни 2009 року.

Особливiстю нинiшньої свiтової фiнансової кризи є те, що початковою його причиною стала ситуацiя з iпотечним кредитуванням у США. Тому об'єкти нерухомостi в iнвесторiв викликають зрозумiлi сумнiви. У зв'язку з цим фiнансовi влади РФ придiлили особливу увагу цьому сектору економiки, побоюючись, що iпотечна криза в Росiї може додати негативу в загальну скарбничку. Звичайно, не варто перебiльшувати роль iпотечного кредитування в загальнiй росiйськiй економiчнiй картинi, однак у психологiчному планi цей сектор виглядає досить важливим, тому що стосується рядових споживачiв. Враховуючи цi фактори, сьогоднi на нарадi з економiчним блоком уряду у президента Д. Медведєва вiце-прем'єр А. Кудрiн пообiцяв посприяти Агентству по iпотечному кредитування (АІЖК). "Уряд пiдготує поправки до бюджету цього року для видiлення 60 млрд рублiв в капiтал Агентства iпотечного житлового кредитування для рефiнансування iпотечних кредитiв комерцiйних банкiв", - повiдомив Кудрiн. За його словами, така мiра дозволить пiдняти лiквiднiсть цих активiв в банках i додати кошти саме тим банкам, якi в першу чергу працювали в сферi житлового будiвництва.

Тим часом, криза вже вдарила по планам великих росiйських девелоперiв i будiвельних компанiй. Очевидно, що в умовах труднощiв з кредитуванням, багато з них почнуть коригувати свої плани. Вельми показовою в цьому сенсi стала прес-конференцiя ради директорiв групи MIRAX, що вiдбулася напередоднi. На нiй керiвництво MIRAX недвозначно оголосило про припинення роботи над новими проектами. "Ми прийняли рiшення заморозити реалiзацiю всiх об'єктiв, якi знаходяться в стадiї розробки. Це не заважає проводити нам проектнi роботи, якi не вимагають великих вкладень. Але рiшення щодо виходу на будiвельний майданчик буде прийнято тiльки за умови стабiлiзацiї ринку. При цьому ми продовжуємо будiвництво всiх розпочатих i оголошених ранiше проектiв. Виручка вiд поточних i завершених проектiв бiльш нiж в 10 разiв перевищує обсяг боргiв до погашення в найближчий рiк. Цей запас мiцностi дозволить нам витримати будь-якi коливання ринкiв. Ми не плануємо в найближчi роки брати нi копiйки кредитiв, власних коштiв Корпорацiї вистачить для здiйснення власної дiяльностi ", - повiдомив журналiстам голова ради директорiв MIRAX Group Сергiй Полонський.

У своєму блозi в популярному сервiсi LiveJournal С. Полонський уточнив стратегiю компанiї на найближчий час. "Наша програма в найближчий рiк: перше - ми нiчого не будемо купувати. Друге - ми не плануємо починати будувати жодного проекту. Третє - всi нашi фiнанси спрямовуються на завершення споруджуваних проектiв. Що стосується фiнансiв, за контрактами, якi укладенi, нам повиннi виплатити порядку 1 млрд. доларiв. Крiм цього, у нас практично добудованi об'єкти ще бiльш нiж на 2 млрд., якi ми можемо вiльно продавати. У найближчий рiк ми не збираємося брати жодного кредиту i залучати кошти вiд фiнансових iнститутiв. Нам цiлком достатньо своїх грошей , щоб працювати i розвиватися. Найважливiша новина. Всi об'єкти, якi знаходяться на проектнiй стадiї, де ми ще не вийшли на майданчик, ми заморожуємо мiнiмум на рiк, поки не мине криза. Будiвництво ми заморожуємо тiльки одне - у Києвi, так як український ринок взагалi варто. При цьому необхiдно зауважити, що всi свої зобов'язання за цим проектом ми виконуємо тими площами, якi вже побудованi. Якщо ж покупцi забажають повернути свої грошi - ми готовi зробити це ", - пише вiдомий бiзнесмен.

Іншi учасники ринку також не в захватi вiд зовнiшнiх обставин. Днем ранiше стало вiдомо, що найбiльша росiйська будiвельна корпорацiя "Система-Галс" позбувається вiд частини своїх проектiв. "У компанiї проходить реструктуризацiя портфеля за рахунок позбавлення низькодохiдних проектiв, де внутрiшня норма прибутковостi не перевищує 20%", - повiдомила представник "Системи-Галс" Анна Зав'ялова. Газета "Коммерсант" робить висновок, що виставити на продаж частину нелiквiдних об'єктiв, зокрема, програми з редевелопменту будiвель МГТС, "дочку" АФК "Система" змусила криза на фiнансових ринках i найвища боргове навантаження серед росiйських девелоперiв, чиї акцiї торгуються на бiржi . Борг компанiї становить $ 1,2 млрд, або 34% вiд вартостi девелоперського портфеля.

"Кредитне фiнансування подорожчало в середньому на 5-6%, а деякi банки взагалi перестали фiнансувати будiвельникiв. У нас зараз практично тiльки два банки - ВТБ i Ощадбанк - фiнансують iнвестицiйнi проекти, а масове будiвництво житла вимагає постiйного пiдживлення, так як будiвельникам потрiбнi" довгi грошi ", - говорить в iнтерв'ю РІА" Новости "генеральний директор компанiї" ДС Рiелтi ", що входить до ГК" ДОН-Строй ", Тимур Баткин. Керiвник прес-служби групи компанiй ПІК Наталя Коновалова повiдомляє, що в 2008 роцi новi проекти i земельнi дiлянки ГК ПІК купувати не збирається, попутно висловлюючи думку, що великi компанiї зможуть пережити кризу, а для дрiбних компанiй ситуацiя "значно бiльш трагiчна".

Загальний висновок з усiх вищевказаних подiй i висловлювань представникiв найбiльших девелоперських компанiй Росiї зробити нескладно: в найближчi мiсяцi будiвництво об'єктiв нерухомостi в країнi рiзко сповiльниться. Введення нових об'єктiв, у тому числi i житлових, буде утруднений, вiдповiдно зростання пропозицiї може здiйснюватися лише за рахунок iнвестицiйних квартир. І цей фактор може надати стабiлiзуючий вплив на ринок. Якщо фондовi спекулянти дiйсно виведуть свої кошти з акцiй в об'єкти нерухомостi, то, можливо, ринок встоїть, i серйозних наслiдкiв не буде. Однак сьогоднi робити якiсь довгостроковi прогнози робити ще рано. Потрiбно подивитися, як дiї росiйської фiнансової влади позначаться на фондовому ринку.

автор: Максим Артемов джерело: Pron.ru