Зиму простояти i рiк протриматися

Росiйська будiвельна галузь вступає в новий рiк не в самому райдужному настрої. Майже добудованi об'єкти продаються погано, розпочатi та перспективнi - вiдкладенi до кращих часiв. Однак оптимiсти сподiваються на весну: за даними деяких аналiтикiв, в цей час поступово почнуть проявляти активнiсть покупцi, дочекалися обвалу цiн - тому що житлове питання, як кажуть, нiхто не вiдмiняв.

Старi борги Будiвельний ринок залихоманило ще у вереснi, коли через кризу в банкiвськiй галузi у забудовникiв з'явилися перебої з фiнансуванням. При цьому стало зрозумiло, що на покупцiв в умовах кризи надiї мало: з ринку пiшли як клiєнти "без грошей" - тобто тi, хто розраховував придбати житло за допомогою iпотеки, так i покупцi "з грошима", якi очiкують обвалу цiн.

Втiм, галузь житлового будiвництва була збитковою ще задовго до кризи, про що свiдчать результати дослiдження фiнансових звiтностей забудовникiв, якi займають 70 вiдсоткiв ринку будiвництва житла економ-класу в Москвi. Дослiдження було проведено бiржової системою "Вiдкритий ринок будiвельних iнвестицiй" (ОРСИ). У цьому дослiдженнi, опублiкованому в груднi в газетi "Комерсант", вказується загальний обсяг боргу чотирьох провiдних девелоперiв московського регiону - компанiй "Главмосстрой", "Мосстроймеханизация-5", ГК ПІК i корпорацiї СУ-155. Наприкiнцi другого пiврiччя 2008 року вiн склав 318,54 мiльярда рублiв. З них 101,41 мiльярда рублiв припадали на короткостроковi кредити.

При цьому в 2007 роцi обсяг боргу зазначених компанiй становив 293000 млн доларiв. Це означає, що, борги забудовникiв за 2008 рiк тiльки збiльшилися. Загальний обсяг власних активiв компанiй з 2007 року по друге пiврiччя 2008 року становив близько 60 мiльярдiв рублiв, при цьому половина цих активiв оцiнюється як нелiквiдна.

За даними дослiдження, у першому пiврiччi 2008 року короткострокова заборгованiсть ГК ПІК оцiнювалася в 48,4 мiльярда рублiв, а обсяг чистого прибутку в кiнцi 2007 року був негативним i становив близько 61 мiльярдiв рублiв. Аналогiчнi показники корпорацiї СУ-155 склали вiдповiдно 24,3 мiльярда рублiв i 50,2 мiльярда рублiв. Борг "Системи-Галс" на початку жовтня становив 1,2 мiльярда доларiв, що вiдповiдає 34 вiдсоткам вартостi девелоперського портфеля компанiї.

На користь бiдних У листопадi заступник мiнiстра регiонального розвитку Сергiй Круглик заявив, що внаслiдок рiзкого зниження попиту на новобудови в Росiї залишилися нереалiзованими 78 мiльйонiв квадратних метрiв житла. А оскiльки значна частина з них зводиться з пайовою участю громадян, можливе повторення ситуацiї з "обдуреними пайовиками".

Держава досить швидко оцiнило масштаби майбутньої катастрофи та розробило антикризовий план, в рамках якого зобов'язалося викупляти недобудоване i нереалiзоване забудовниками житло в рамках соцiальних програм. Було оприлюднено проект постанови "Про заходи щодо стимулювання житлового будiвництва в 2008-2009 роках", який встановлював розмiри i термiни платежiв, якi будуть отримувати забудовники.

"Цих заходiв для пiдтримки всього будiвельного ринку, звичайно, недостатньо. Але сам факт того, що держава зайнялося цим питанням, змушує будiвельникiв працювати, а не опускати руки", - зазначив Круглик.

Спочатку на розселення аварiйного житла i, вiдповiдно, на покупку у забудовникiв квартир для мешканцiв з ветхого фонду урядом було видiлено 50 мiльярдiв рублiв. Проте вже в кiнцi листопада прем'єр-мiнiстр Росiї Володимир Путiн, виступаючи на з'їздi "Єдиної Росiї", заявив, що сума, яку держава планує видiлити на викуп квартир у девелоперiв, складе 83 мiльярди рублiв. За словами Путiна, в цiлому держава має намiр викупити понад 40 тисяч квартир.

Зрозумiло, якщо мова йде про соцпрограми, то покупатися квартири будуть тiльки в сегментi економ-класу. А це означає, що допомога вiд держави, найiмовiрнiше, отримають всi тi ж ГК ПІК, Главстрой i ряд iнших забудовникiв, що зводять панельне житло.

Треба вiдзначити, що в цiй ситуацiї у вигiдному положеннi виявляються деякi групи черговикiв, зокрема вiйськовослужбовцi. Глава Мiнрегiонрозвитку Сергiй Круглик пообiцяв, що тепер квартири, якi викуповує за програмою забезпечення житлом вiйськовослужбовцiв, будуть купуватися в новобудовах, а не на вторинному ринку, як це було ранiше. Круглик зазначив, що до кiнця 2008 року на цi цiлi буде витрачено 32,6 мiльярда рублiв (у тому числi додатковi 10 мiльярдiв рублiв, обiцянi Володимиром Путiним - ця сума буде перенесена з 2009 року). На видiленi грошi будуть придбанi 17 тисяч квартир для вiйськових.

Порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих Як вже говорилося вище, допомога держави буде поширюватися виключно на забудовникiв, що зводять економ-клас. Решта девелопери, якi працюють в сегментах бiзнес-клас i де-люкс змушенi розраховувати тiльки на власнi сили.

Тому сьогоднi компанiї-забудовники почали розробку програм, спрямованих на залучення клiєнтiв. Один з основних iнструментiв, який використовують будiвельнi компанiї - значнi знижки. Розмiр знижок, пропонованих забудовниками вже наприкiнцi листопада, досягав 15-30 вiдсоткiв. Особливої ??актуальностi в кризових умовах придбали також всiлякi спецiальнi програми будiвельних компанiй, бонуси, а також додатковi системи розстрочок, якi можуть скласти альтернативу недоступному для багатьох споживачiв iпотечному кредитуванню.

Проте iстотно пiдстьобнути попит на новобудови, незважаючи на всi старання, забудовники не змогли. За даними газети "Комерсант", тiльки в Москвi обсяг реалiзованого житла в груднi знизився в 10 разiв у порiвняннi з лiтом 2008 року. Згiдно з даними дослiдження аналiтикiв компанiї "Інком", на яке посилається джерело, в листопадi великi будiвельнi компанiї змогли продати в середньому по п'ять квартир в Москвi i областi. Тодi як влiтку середнiй рiвень продажiв тримався на рiвнi 50 квартир на мiсяць, а в 2005 роцi компанiї могли продати за мiсяць по 250 квартир.

За песимiстичними прогнозами, навеснi 2009 року очiкується хвиля масових банкрутств компанiй-забудовникiв. На думку директора департаменту стратегiчного консалтингу Kopernik Labs Владислава Лукiана, багато девелоперiв будуть змушенi пiти з ринку або шукати можливостi злиття з бiльш сильними компанiями. "Практично для всiх учасникiв криза буде перiодом" виживання ", пов'язаним з необхiднiстю зниження рентабельностi по проектам, переорiєнтацiї на реалiзацiю державних програм, боротьби за тендери, - зазначає Лукiан. - Багато проектiв будуть законсервованi, а що стосується масштабних проектiв комплексного освоєння територiй, - вони будуть замороженi з невизначеною датою повернення до їх реалiзацiї ".

Однак є й оптимiстичнi прогнози: ситуацiя може почати змiнюватися на краще навеснi 2009 року. Зокрема, спiввласник компанiї "Росiйський алюмiнiй", голова наглядової ради "Базового елемента" Олег Дерипаска, заявив заявив у листопадi, що в Росiї "дно кризи" буде досягнуто в березнi-квiтнi.

Дочекалися обвалу цiн платоспроможнi покупцi нарештi почнуть приходити на ринок, тим самим коректуючи баланс попиту i пропозицiї. Це, в свою чергу, сприятиме поступовому зростанню цiн на житло в новобудовах.

Марiя Мягковаhttp: //realty.lenta.ru/articles/2009/01/08/finaldebts/