Столичнi будинки починають розвалюватися

Мерiя буде рятувати комунальну нерухомiсть за рахунок iнвесторiв, готових реставрувати старi та аварiйнi будiвлi.

Тисячi київських будiвель, в тому числi i представляють архiтектурну цiннiсть, потребують ремонту та реконструкцiї. Однак якщо до кризи такi роботи хоч якось фiнансувалися з бюджетiв рiзних рiвнiв i приватними компанiями, то тепер руйнуються об'єкти практично нiкого не цiкавлять. Інвестори скаржаться, що виною тому не тiльки економiчнi складнощi, що виникли у них в останнi роки, але й громiздка бюрократична процедура, яку потрiбно пройти до проведення робiт, витрати на вiдселення мешканцiв та iншi складностi, що роблять подiбнi проекти малоприбутковими. Мiська влада обiцяє спростити їм життя: виставити на найближчий iнвестконкурс будинку з повним пакетом документiв та допомогти отримати подальшi узгодження.

За даними столичного науково-дослiдного iнституту «Проектреконструкцiя», в Києвi налiчується бiльше 2 тис. Будинкiв, що потребують ремонту або реконструкцiї. У їх числi не тiльки старi та аварiйнi будiвлi, а й морально i технiчно застарiлi хрущовки. Однак в останнi два роки кошти на модернiзацiю розвалюється житла з бюджету майже не видiлялися, та й бiльшiсть приватних iнвесторiв заморозили реконструйованi об'єкти. За словами директора проектної майстернi «Реставратор» Якова Дiхтяра, практично не ведуться розпочатi ще до кризи роботи по вулицях Саксаганського, 34, Франка, 17, Лютеранськiй, 34-а, та iн. Основнi причини застою загальнi для ринку нерухомостi: брак обiгових коштiв у забудовникiв i вiдсутнiсть попиту з боку потенцiйних покупцiв. Щасливим винятком на цьому тлi залишається комунальне пiдприємство «Спецжитлофонд», яке в поточному роцi здало в експлуатацiю три оновлених будiвлi. Як сказав заступник начальника КП з будiвництва Андрiй Перегуда, в 2012 р вони закiнчили реконструкцiю гуртожитку по вулицi Сирецькiй, 32, звели на мiсцi барака на вулицi Тухачевського, 44, житлову дев'ятиповерхiвку на 74 квартири з пiдземним паркiнгом та каскадний 10-14-поверховий будинок на 155 квартир замiсть п'ятиповерхiвки по вулицi Васильченка, 3. Цi об'єкти фiнансувалися за програмою будiвництва доступного житла, коли 60-70% коштiв надходить вiд потенцiйних мешканцiв, а решта - з державного та мунiципального бюджетiв.

Приватнi iнвестори вiдзначають, що не тiльки економiчний спад стримує їх вiд участi в реконструкцiї старих будiвель. Основний мiнус - це низька, за мiрками столичних забудовникiв, рентабельнiсть (20-40%), а також складностi з розселенням мешканцiв та бюрократичнi процедури. Мовляв, дешевше не вплутуватися у важкий по органiзацiї i розтягнутий у часi процес, який не обiцяє на виходi великих площ для продажу. «Інвесторам цiкавi насамперед будiвлi в центрi мiста, де практично немає вiльних дiлянок. Але в кожному тамтешньому будинку живуть люди, якi хочуть отримати альтернативний варiант у своєму районi, що дуже дорого, або взагалi не бажають покидати насиджене мiсце. Завжди в процесi вiдселення знаходяться сiм'ї, якi висувають абсолютно нереальнi вимоги. Тому реконструкцiя коштує дорожче, нiж будiвництво з нуля », - каже головний спецiалiст вiддiлу продажiв компанiї« Житло-Інвест »Людмила Богун. За її словами, мiська влада, якi як нiхто повиннi бути зацiкавленi в збереженнi столичного житлофонду, не роблять компанiям, готовим взятися за реконструкцiю зруйнованих будiвель, нiяких поблажок при затвердженнi проектiв. Для того щоб подолати шлях вiд початку реконструкцiї будинку до його заселення, потрiбно отримати бiльше 130 погоджень i дозволiв рiзних служб i контролюючих структур, а також органiв мiсцевого самоврядування. Причому, навiть якщо роботи припускають тiльки надбудову мансарди або перепланування перших поверхiв пiд офiси, необхiдно отримати згоду всiх мешканцiв.

Тенденцiю iстотного спаду в сегментi реконструкцiї пiдтверджують в iнститутi «Проектреконструкцiя», де ранiше щорiчно готували десятки проектiв комплексної реконструкцiї для самих рiзних компанiй. Начальник вiддiлу технiчної полiтики та iнформатики НДІ Галина Агеєва розповiдає, що зараз до них звертаються в основному представники бюджетної сфери, якi хочуть утеплити будiвлi шкiл, лiкарень. І якщо в 2000-2008 рр. в Києвi було реконструйовано 90 будинкiв, то в нинiшньому - лише один (гуртожиток по вул. Сирецькiй, 32, два iнших об'єкта «Спецжитлофонд» можна вважати зведенням нових будинкiв на мiсцi демонтованих). Але на тлi безлiчi заморожених висоток, що обiцяли забудовникам високий прибуток, зупинка бiльш трудомiстких i менш вигiдних проектiв з реконструкцiї не виглядає дивною.

З кiнця 2009 р столична влада не проводили iнвестицiйних конкурсiв на реконструкцiю комунальної нерухомостi. Але найближчим часом, як запевняє генеральний директор КП «Київське iнвестицiйне агентство» Костянтин Салiй, ця практика буде вiдновлена. Перший iнвестконкурс вiдбудеться ще до новорiчних свят. У КМДА кажуть, що вже складено список пропонованих об'єктiв, який днями буде опублiковано в мунiципальнiй газетi «Хрещатик» i в iнтернетi. Оновлено склад конкурсної комiсiї, яка визначає переможцiв конкурсу, i змiнено пiдхiд до пiдготовки комунальних будiвель до торгiв. «Якщо ранiше переможець конкурсу на реконструкцiю, отримавши пакет документiв на будинок, стикався з бюрократичною тяганиною в районних адмiнiстрацiях i рiзних погоджувальних iнстанцiях, а також з необхiднiстю вирiшувати складнi юридичнi проблеми, пов'язанi з виселенням орендарiв, у яких ще не закiнчився термiн договору з мерiєю, то тепер мiська влада максимально повно готувати об'єкти, заздалегiдь вирiшувати бiльшiсть юридичних питань i забезпечувати зелене свiтло при подальшому затвердження проектiв », - обiцяє Костянтин Салiй. За його словами, потенцiйнi учасники заздалегiдь отримають всi вiдомостi про лоти торгiв (балансова вартiсть, витрати на вiдселення мешканцiв, можливiсть подальшої приватизацiї, розмiр вiдрахувань на розвиток iнфраструктури мiста та iн.).

На майбутнiй конкурс виставлять об'єкти як в самому центрi столицi, так i на периферiї, призначенi пiд облаштування адмiнiстративних примiщень або офiсiв. Переможцем стане претендент, який запропонував найкращi умови використання нерухомостi та найбiльший iнфраструктурний внесок у скарбницю. Знос будинкiв i будiвництво на їх мiсцi нових в бiльшостi випадкiв не передбаченi.

У мерiї також кажуть, що в плани мiста входить i передача пiд реконструкцiю безлiчi будинкiв в дуже привабливих для iнвесторiв районах. Адже до Євро-2012 їм потрiбно привести в порядок уподобаний туристами Подiл. Наприклад, реконструкцiя тiльки Андрiївського узвозу оцiнена в 336 млн грн., З яких 201 млн грн. складуть бюджетнi кошти, а решту - грошi приватних компанiй. На реставрацiю та ремонт будiвель, а також будiвництво нових у всьому районi необхiдно 2,5 млрд грн.