Житло в Києвi подешевшає на 7%

Традицiйний лiтнiй спад активностi на ринку житла, змiна правил оформлення документiв в БТІ i вiдсутнiсть грошей у покупцiв паралiзували ринок нерухомостi. Експерти прогнозують подальше зниження цiн на квартири
Червень, як i очiкувалося, виявився ще менш активним мiсяцем, нiж травень. За даними консалтингової компанiї SV Development, в червнi 2012 року на столичному ринку вторинної нерухомостi було укладено 935 угод купiвлi-продажу, або на 2,6% менше нiж за травень. Червневу ситуацiю на ринку директор АН "Оптимум плюс" Юрiй Базелiнськiй характеризує одним словом: стагнацiя. У ще бiльший ступор ринок нерухомостi загнало змiна правил оформлення документiв, необхiдних для операцiй з нерухомiстю. Нагадаємо, що з 1 червня БТІ зобов'язанi замiсть "довiдок-характеристик" видавати "витягу з Реєстру прав власностi на нерухоме майно". Зрозумiло, що в пiдсумку видача документiв застопорилася. "В результатi, червень пропав, тому що довiдки не видавали", - говорить Юрiй Базелiнськiй.

Втiм, i без нововведень в БТІ без застою не обiйшлося б. Причина його все та ж: покупцi не хочуть або не можуть платити стiльки, скiльки просить основна маса продавцiв, а продавцi не готовi знижувати цiни до рiвня можливостей покупцiв. Крiм того, прийшло лiто, традицiйний час затишшя на ринку нерухомостi. "З середини червня попит чiтко впав по всiх позицiях", - констатує директор рiелторської компанiї "Золотi ворота" Олексiй Холмецкий.

З динамiкою цiн, як завжди, серед експертiв згоди немає. Так, за даними порталу "Столична нерухомiсть", в червнi середня цiна пропозицiї вторинного житла в Києвi знизилася на 0,5%, тобто, фактично, залишилася без змiн. Також i на думку директора АН "Український дiм" Руслана Безуглого, цiни стоять на мiсцi. Аналiтики компанiї SV Development вiдзначають невелике зростання цiни реальних угод, а за словами Олексiя Холмецького, в останнi пiвтора мiсяцi є зниження реальних цiн на квартири - у межах 3-5%. Це помiтно навiть по "долю" окремих квартир.

"Наприклад, два мiсяцi тому був пiдписаний договiр завдатку на квартиру вартiстю 60 тис. Доларiв, але з певних причин угода не вiдбулася, i сьогоднi ми цю квартиру можемо продати максимум за 57-58", - розповiдає Олексiй Холмецкий. Ще один очевидний ознака тенденцiї до зниження цiн, на думку експерта, - поява на ринку бiльш дешевих пропозицiй. Наприклад, вже досить реальних варiантiв "готельок" по 45 тис. Доларiв. Однокiмнатну "хрущовку" в спальному районi можна знайти i за 47 тис. Доларiв, хоча такi квартири i продаються дуже швидко, а за 50 тис. Доларiв навiть є певний вибiр. "Мiсяць тому такого просто не було", - говорить Олексiй Холмецкий.

Інтрига вiд влади

Сьогоднi складно сказати, як саме позначиться на ринку нерухомостi прийняття закону про протидiю вiдмиванню доходiв, отриманих вiд незаконних видiв дiяльностi, вiдповiдно до якого для всiх угод, починаючи вiд 400 тис. Гривень, повинен перевiрятися джерело коштiв. Дуже багато залежатиме вiд того, який саме порядок реалiзацiї цього закону буде встановлений i як це буде ув'язано з прийдешнiми змiнами в податковiй полiтицi. Якщо мало не кожного покупця змусять звiтувати, звiдки вiн взяв грошi на покупку i наскiльки ця сума вiдповiдає задекларованим ним доходiв, це ще бiльше знизить активнiсть i, на думку Руслана Безуглого, сприятиме збереженню ринку в депресивному станi. Звичайно ж, люди в черговий раз "знайдуть шляхи", але на цю адаптацiю буде потрiбен час, i все це може пiдштовхувати ринок до зниження цiн.

Друга iнтрига вiд законодавцiв - це невизначенiсть з введенням податку на нерухомiсть: яким саме вiн буде i наскiльки вплине на збiльшення пропозицiї i зниження попиту.

Як змiняться цiни на житло

Якщо ж абстрагуватися вiд невизначеного поки впливу законодавчих новацiй i обмежитися очевидними факторами, то короткостроковий прогноз буде швидше в бiк невеликого зниження цiн. Лiтнiй спад купiвельної активностi, на думку Олексiя Холмецького, призведе до того, що до середини серпня цiни знизяться, порiвняно з кiнцем весни-початком лiта до 7%. Але восени, на думку експерта, активнiсть ринку обов'язково зросте, у зв'язку з чим будь-яке зниження цiн має припинитися, i почнеться їх невелике зростання. Президент Союзу фахiвцiв з нерухомостi України Олександр Рубанов також очiкує восени традицiйного пожвавлення ринку, але не думає, що це призведе до пiдвищення цiн.

А керiвник порталу "Столична нерухомiсть" Володимир Германов звертає увагу на те, що за перше пiврiччя середнi цiни пропозицiї знизилися на 7%. "Ринок нерухомостi дуже iнерцiйний, i, якщо не вiдбувається нiчого екстраординарного, схильний слiдувати наявними тенденцiям. Тому можна очiкувати, що цiни i далi будуть знижуватися з темпом приблизно 1% на мiсяць як мiнiмум до кiнця року", - вважає експерт.

І причин для "перелому" цiєї тенденцiї поки не видно: доходи населення не ростуть. Крiм того, Володимир Германов вказує на те, що в червнi середня цiна пропозицiй вперше виставлених на продаж квартир (а їх було 19,7% вiд усього обсягу пропозицiї) на 10% нижче середньої цiни травня, що є ознакою майбутнього зниження цiн. На думку Олександра Рубанова, пожвавлення ринку, достатнього для помiтного зростання цiн, можна чекати тiльки при iпотецi з нормальними ставками. А це можливо не ранiше 2012 року.