Як домогтися вiд забудовника який-небудь компенсацiї за затримку будинку

«Пробити» цiлком реально. Схильнiсть українських забудовникiв порушувати свої зобов'язання вже стала притчею во язицех. Рiдко який будинок здається точно в строк, а ще й без будь-яких вiдхилень вiд початкового проекту або iнших сюрпризiв - це взагалi з категорiї «вдень з вогнем». Ми вирiшили розiбратися, як покупцю домогтися вiд забудовника який-небудь компенсацiї. У цьому нам допомагали директор юридичної компанiї «Європейський правовий союз» Олександр Ванжа i адвокат Донецької обласної колегiї адвокатiв Марина Гавяда.

Величезна бiльшiсть людей, постраждалих вiд тривалого затягування термiнiв будiвництва їхнiх будинкiв, не отримують вiд забудовникiв нiякої компенсацiї, а часом навiть i елементарного вибачення. Багато хто навiть i не намагаються що-небудь отримати. Часто причиною тому об'єктивнi обставини: коли забудовник «швидше мертвий, нiж живий», без копiйки грошей на рахунках, то, скiльки з ним нi сперечайсь, швидше за все, крiм нервування, нiчого не отримаєш.

З iншого боку, кожну ситуацiю потрiбно розглядати в конкретному контекстi i аналiзувати всi можливi варiанти вилучення грошей навiть у «напiвмертвих» будiвельних компанiй.

Звичайно, якщо запiзнення було не надто великим, то можна до проблем забудовника поставитися i з розумiнням. Наприклад, за словами спiвробiтникiв ХК «Київмiськбуд», в розпал кризи у них були затримки зi здачею деяких об'єктiв - до пiвроку. У всiх випадках обiйшлося без судових тяжб i виплати будь-якої компенсацiї: люди розумiли ситуацiю, бачили, що вiдбувається на будiвельному ринку, як завмирають багато будiвництв, i були задоволенi вже тим, що взагалi отримують квартири, хоча i трохи пiзнiше.

Як говорять фахiвцi з реалiзацiї квартир компанiї «Житло-Інвест», у них теж не було нiяких неприємних наслiдкiв у зв'язку з невеликими затримками зi здачею об'єктiв. Але багато компанiй змушують чекати своїх покупцiв по року i бiльше.

ЗРИ В ДОГОВІР. Якщо ваш забудовник з їх числа i вiн «скорiше живий», то тут вже треба дивитися в договорi, яку саме вiдповiдальнiсть вiн там на себе поклав. Якщо передбачена якась пеня, то її, не соромлячись, треба стягувати щороку.

Увага! Через суд пеня бiльш нiж за рiк не стягується. І багато людей через незнання роблять велику помилку, затягуючи на кiлька рокiв своє звернення до суду.

Для початку можна оформити офiцiйну вимогу на iм'я директора компанiї. Де вказати, що такого-то числа уклали з компанiєю договiр про часткову участь у будiвництвi такого-то будинку. Прийнятi на себе за договором зобов'язання з перерахування грошей ви виконали в повному обсязi. Згiдно з угодою забудовник зобов'язався передати вам таку-то квартиру.

Термiн закiнчення будiвництва такий-то. Але на сьогоднi вам вищеназвану квартиру у власнiсть за актом прийому-передачi так i не передали. Далi, вищевказаний договiр має всi ознаки договору пiдряду, визначенi ст. 875 Цивiльного кодексу України.

Статтею 883 цього кодексу передбачено, що пiдрядник вiдповiдає за прострочення передачi об'єкта замовнику, зокрема, сплачує неустойку, встановлену договором або законом, та компенсує збитки в повному обсязi. Згiдно з договором у разi перевищення запланованих термiнiв будiвництва бiльше нiж на стiльки-то мiсяцiв компанiя повинна виплачувати вам неустойку в такому-то розмiрi за кожний наступний мiсяць.

На пiдставi вищевикладеного та керуючись положеннями статей 11, 526, 530, 610, 611, 875, 882, 883 ЦК України, ст. 20 Закону України «Про звернення громадян», ви просите:

1. Обгрунтовано надати iнформацiю щодо передачi вам у власнiсть за актом прийому-передачi такої-то квартири за такою-то адресою.

2. Сплатити вам неустойку в розмiрi стiлькох-то вiдсоткiв вiд суми фактично перерахованих коштiв, тобто стiльки-то гривень.

3. Повiдомити вам письмово про результат розгляду вимоги на пiдставi Закону України «Про звернення громадян». Вiдповiдно до ст. 20 цього закону, звернення розглядається у термiн не бiльше одного мiсяця з дня її надходження, а тi, якi не потребують додаткового вивчення, - негайно, але не пiзнiше п'ятнадцяти днiв вiд їх отримання.


Судiться. Якщо ви не отримали вiд забудовника влаштовує вас вiдповiдi на вимогу, можна звернутися з позовом до суду. Для цього, звичайно, краще вдатися до професiйної допомоги юриста. У позовнiй заявi ви описуєте проблему також, як i у вимозi до забудовника, додавши те, що ви зверталися з вимогою про сплату неустойки до вiдповiдача, але воно було проiгноровано. І тепер ви просите прийняти позовну заяву до розгляду i стягнути з вiдповiдача на вашу користь неустойку в такий-то сумi.

Звернення до суду - справа клопiтна, але обiцяє високi шанси на успiх. За словами юристiв, в реєстрi судових рiшень чимало прикладiв, коли суд зобов'язує забудовника виплатити пеню в повному розмiрi.

Вiдшкодовувати збитки

На жаль, в бiльшостi випадкiв забудовники в договорах прописують за свої «художества» просто мiзернi штрафнi санкцiї, якi дають такi маленькi суми неустойки, заради яких i город городити не варто. Але й тут не варто вiдпускати порушника своїх зобов'язань зi свiтом.


ПОВЕРНЕМО орендної плати. Можна спробувати отримати з нього компенсацiю за понесенi матерiальнi збитки. Вже тим, хто очiкує «прострочене» житло в орендованих квартирах, це, як кажуть, сам Бог велiв.

Для чого в своїй позовнiй заявi до суду додайте абзац про те, що в результатi несвоєчасного виконання вiдповiдачем умов договору ви понесли втрати майнового характеру: по такому-то договором оренди нерухомого майна в такий-то перiод часу. За цей час проживання вашої родини в орендованiй квартирi (будинку) вами були витраченi кошти в такому-то розмiрi. Якi пiдлягають компенсацiї вам вiдповiдачем на пiдставi статтi 883 Цивiльного кодексу України.

І в кiнцi заяви додаєте прохання стягнути з вiдповiдача на вашу користь матерiальний збиток в такому-то розмiрi згiдно з договором оренди житлового примiщення. Звичайно, щоб отримати таку компенсацiю, потрiбно мати на руках договiр оренди. При цьому не обов'язково, щоб вiн був завiрений нотарiально - достатньо наявностi пiдписiв господаря квартири i наймача.

При наявностi такого договору i грамотному веденнi справи суди, як правило, приймають сторону потерпiлого.


... АБО недоотриманий прибуток. Бiльше того, матерiальну компенсацiю вдавалося отримувати i людям, якi постраждали через те, що не змогли здавати цю квартиру в оренду. Так, в одному випадку забудовник майже на рiк затримав здачу будинку в оренду. Один з iнвесторiв був оформлений як приватний пiдприємець, офiцiйно займався здачею квартири в оренду.

Вiн планував цю квартиру для особистого проживання. Але для отримання компенсацiї була вибудувана юридична позицiя, що вiн збирався здавати її з моменту здачi будинку (на пiдтвердження чого був наданий попереднiй договiр з орендарем), але через затримку угода зiрвалася, i вiн понiс збитки. Був пред'явлений позов про компенсацiю неотриманого прибутку в еквiвалентi $ 500 за кожен мiсяць затримки. І суд цю вимогу задовольнив.


Компенсуючи моральної шкоди

Стягнення з забудовника компенсацiї морального збитку дає широкий простiр для творчостi. Пункт 2 частини 2 статтi 23 ЦК України передбачає, що моральна шкода полягає: у душевних стражданнях, яких фiзична особа зазнала у зв'язку з протиправною поведiнкою щодо неї самої, членiв її сiм'ї чи близьких родичiв.

Вiдповiдно до частини 3 цiєї статтi, розмiр грошового вiдшкодування моральної шкоди визначається судом залежно вiд характеру правопорушення, глибини фiзичних та душевних страждань. Береться до уваги погiршення здiбностей потерпiлого або позбавлення його можливостi їх реалiзацiї, ступiнь вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є пiдставою для вiдшкодування, а також з урахуванням iнших обставин, якi мають iстотне значення.

При визначеннi розмiру вiдшкодування враховуються вимоги розумностi i справедливостi, - саме так записано в законi, а вже що суддя вважатиме розумним i справедливим, заздалегiдь не вгадаєш.

З запасом. Все це настiльки розпливчасто, що, як кажуть юристи, з 20 осiб, якi подали позови з приводу затримки будiвництва одного i того ж будинку, кожен може отримати абсолютно рiзну компенсацiю моральної шкоди. Причому дiапазон може досягати, наприклад, вiд 5 тис. Грн. до 50 тис. грн. Точно ж передбачити, на що розщедриться суд саме для вас, не вiзьметься жоден сумлiнний юрист. Є тiльки якiсь загальнi мiркування, на якi можна орiєнтуватися. Наприклад, якщо недобудована квартира - десята у вашiй колекцiї, а весь ваш збиток полягає у прикростi вiд того, що ви турбуєтеся через неможливiсть здавати її в оренду, - то це один випадок. Тут вам розжалобити суд навряд чи вдасться, i компенсацiя, швидше за все, буде мiнiмальною.

Так, в описаному вище випадку з пiдприємцем суд вiдмовився задовольнити його позов на вiдшкодування ще й моральної шкоди. Аргументувавши це так: ви або пiдприємець, який недоотримав прибуток, або нещасне приватна особа, яка зазнала моральну шкоду.

І зовсiм iнша справа, якщо ви зможете довести, що через затримку в отриманнi квартири все ваше життя буквально полетiла шкереберть: з нервами, скандалами, зруйнованим сiмейним щастям i неприємностями на роботi. Крiм того, треба враховувати схильнiсть судiв «рiзати» суми компенсацiї морального збитку. Так що, якщо ви налаштованi отримати 10 тис. Грн., Запросити треба з неабияким запасом, наприклад, 50 тис. Грн.

ПО ЗДОРОВ'Ю. Надiйнiше, коли моральний збиток можна прямо пов'язати з погiршенням стану здоров'я потерпiлого. Наприклад, ви в своїй позовнiй заявi можете додати, що вам було завдано моральну шкоду, компенсацiю якого ви оцiнюєте в такому-то розмiрi. Нанесений вам збиток висловився в душевних переживаннях i погiршеннi стану вашого здоров'я (нервової перевантаження i стресi), що обумовлено невизначенiстю проживання в орендованiй квартирi (як варiант - у злу свекруху / тещi).

Крiм того - несвоєчасним виконанням вiдповiдачем умов договору, а саме порушенням термiнiв введення об'єкта в експлуатацiю та передачi вам у власнiсть житлового примiщення, бiльше того, вiдмовою в добровiльному порядку заплатити вам передбачену договором неустойку. Наведенi обставини значно порушили життєво важливi плани вашої родини. В результатi чого стан здоров'я сильно погiршився i вам довелося звернутися в лiкарню, де був встановлений дiагноз «розлад адаптацiї» (або який вам бiльше подобається) i призначено лiкування.

Звичайно, все це треба пiдтвердити довiдкою з лiкарнi, що, враховуючи специфiку нашої самої безкоштовної медицини в свiтi, великої проблеми скласти не повинно. Головне, що таким чином дiйсно можна домогтися отримання компенсацiї, i приклади таких рiшень теж є.

«Метр бiльше, метрiв менше»

Рiдкiсний будинок у нас здається в повнiй вiдповiдностi з проектом. У величезнiй бiльшостi нових квартир є вiдхилення вiд проектної площi в бiльшу або в меншу сторону.

Довiряй, але вимiрювати. У договорах iз забудовниками, як правило, передбачено, що за результатами замiрiв БТІ вiдбувається коригування площi квартири i вiдповiдний перерахунок грошових зобов'язань. Але i спiвробiтники БТІ допускають помилки, якi можуть обiйтися недешево. Наприклад, помилка в ширинi кiмнати довжиною 6 м склала всього 4 см. В результатi отримуємо помилку у визначеннi площi: 6м х 0,04 м = 0,24 кв. м, що при цiнi 1 кв. м 10 000 грн. дає 2400,00 грн. втрат. Тому для гарантiї все потрiбно перемiрювати самому.

Крiм того, за визначеннями, що мiстяться в ДБН В2.2.-15-2005, загальна площа квартири - це сумарна площа житлових i пiдсобних примiщень з урахуванням лоджiй, балконiв веранд, i терас, якi враховуються з коефiцiєнтом згiдно з додатком В. А коефiцiєнти цi такi: - для балконiв i терас - 0,3; - Лоджiй - 0,5;

- Засклених балконiв - 0,8;

- Веранд, засклених лоджiй i холодних комор - 1,0.

Однак часто забудовники цi коефiцiєнти iгнорують.


«Недоважили» І «переважити». Проблеми з площами бувають двох типiв: забудовник недодав площ, але компенсувати цю нестачу не поспiшає; забудовник облагодiяв iнвестора непотрiбними того метрами, а тепер просить за них додатковi грошi.

При «недостачу» можна вести себе аналогiчно ситуацiї з затримкою здачi будинку. Спочатку спробувати домовитися полюбовно. Якщо нi - писати офiцiйну вимогу до компанiї, а далi - звертатися з позовом до суду. У разi надлишкiв площi в суд теж можна звертатися, щоб зобов'язати забудовника привести квартиру у вiдповiднiсть з проектом. Але на всю тяганину може пiти рiк, а то пiвтора. І весь цей час квартира буде «висiти», оскiльки без документiв вiд забудовника оформити її у власнiсть ви не можете. Тому юристи рекомендують шукати вирiшення питання, не доводячи справу до суду.

Наприклад, в одному будинку забудовник перенiс на 5 метрiв стiнку в загальному холi, нiж обдарував квартири покупцiв додатковими 12 кв. м коридору. Покупцям це добро по 12 тис. Грн. за кв. м було нi до чого. До суду вирiшили не подавати, але ця можливiсть в якостi аргументу в дiалозi з забудовником була присутня. Зiйшлися на компромiсi - взяти цi 12 кв. м за пiвцiни. В iншому випадку в Донецьку iнвесторiв обрадували несподiваною i платнiй лоджiєю. Яку, до того ж, обшили пластиком, за який теж захотiли додаткових грошей.

Щасливої ??господинi нової квартири платити за цi подарунки не хотiлося. На щастя, цей забудовник не змiнив вiтчизняної традицiї затягувати зi здачею будинку. Тому з ним вдалося домовитися полюбовно: покупцi не запускають описаний вище процес видавлювання з нього компенсацiї, а вiн не пристає з пропозицiями доплатити за лоджiю з пластиком.


«Метрiв, та НЕ ТІ»

Бiльш складнi ситуацiї виникають тодi, коли загальна площа квартири i вiдповiдає проекту (або має розумнi вiдхилення), але фактичнi площi житлових примiщень мають значнi розбiжностi з проектними. Тобто, наприклад, за рахунок житлової кiмнати збiльшений коридор, комора i т.д. У цiй ситуацiї людина має право або вiдмовитися вiд договору (що, як правило, нерозумно) або вимагати вiдповiдного зниження цiни.

ПОТРІБНА ЕКСПЕРТИЗА. Зниження цiни можна домогтися або шляхом переговорiв, або в судовому порядку, коли на розгляд судово-будiвельної експертизи поставити питання про зниження вартостi квартири, яке викликане змiною проекту. Тобто спершу визначається, якою була б вартiсть квартири, будь вона такий же, як у проектi, а потiм - вартiсть тiєї, що вийшла фактично. Ось цю рiзницю можна i вимагати компенсувати. А заодно i моральний збиток - наскiльки вистачить нахабства i творчого натхнення.

Той же пiдхiд можна використовувати, коли присутнi iншi порушення в проектi, наприклад, використання для внутрiшнiх стiн менш якiсного i бiльш дешевого матерiалу. Але при цьому не факт, що незалежний експерт-оцiнювач дасть висновок, що цi змiни дiйсно знизили вартiсть квартири. Тому, якщо цi змiни нiяк всерйоз жити не заважають, може, розумнiше залишити все, як є.

Костянтин Ряполов