Шiсть головних пасток при покупцi квартири у забудовника

вiдновлюють будiвництво заморожених пiд час кризи будинкiв. Покупцi готовi ризикнути вкласти грошi в будiвництва. Криза неабияк почистив ряди забудовникiв. У пiдсумку на плаву залишилися тiльки найсильнiшi гравцi, якi потихеньку добудовують розпочатi ранiше об'єкти. Втiм, i тим, хто вижив забудовникам доводиться несолодко. Оборотних коштiв недостатньо: банки волiють бути обережним при кредитуваннi будiвельникiв, а покупцi з ще бiльшою оглядкою вибирають "первиннi" квартири. У виграшному становищi - компанiї, якi пропонують квартири у вже побудованих або майже завершених будинках. І все ж деякi iнвестори готовi ризикувати i вкладати в житло навiть на етапi котловану. Тому що такi квартири дешевше майже на 20--30%.


Кризова добудова

За даними проектної групи "Архиматика", в минулому роцi в Києвi будiвельнi роботи хоча б на одному об'єктi вели 28 компанiй. А всього в столицi будують понад 100 компанiй. На думку експертiв ринку нерухомостi, в столицi заморожено 40-50 об'єктiв. Серед проектiв, "завмерли" пiд час кризи, комплекс Family town (будiвельна компанiя "ДВК"), куди мешканцi повиннi були в'їхати ще в четвертому кварталi 2009 року. Тодi ж почати оздоблювальнi роботи могли б iнвестори "недобудови" у Голосiївському районi (ТОВ "Житловик"). Проблеми є i у багатьох iнших компанiй-забудовникiв.

Бiльшiсть заморожених об'єктiв - це нерухомiсть бiзнес-класу. Економклас вижив через те, що в цiй нiшi працюють лише кiлька операторiв, а бiльшу частку займає компанiя "Київмiськбуд", яка не припиняє будувати. За словами старшого консультанта департаменту професiйних послуг та iнвестицiй компанiї Knight Frank LLC Ukraine Алли Куценко, серед будинкiв бiзнес-класу замороженими залишаються 23%. А ось з об'єктiв економ заморожено всього 13%.

Ще складнiша ситуацiя в iнших мiстах-мiльйонниках. У харкiвськiй корпорацiї "Авантаж" вiдзначають, що в 2012 роцi iз запланованих до введення 15 об'єктiв зданi були тiльки два. Всього у великих мiстах простоює приблизно 40% будмайданчикiв. Навiть великi гравцi призупинили роботи на деяких об'єктах. Наприклад, сильний донецький забудовник заморозив чотири об'єкти, продовжуючи роботи на iнших трьох майданчиках.

Пiдсумок очевидний: вибирати забудовника i самi об'єкти потрiбно гранично вимогливо. Звертати увагу треба як на фiнансовий стан продавця споруджуваного житла, так i на iсторiю об'єктiв - якщо будинок довго i "з пригодами" добудовується, високий ризик того, що в ньому виявляться фатальнi дефекти i проблеми.

Як правильно купити

"Ми iнвестували в будiвництво напередоднi кризи - у вереснi 2008 року. Договiр був оформлений в прив'язцi до фонду фiнансування будiвництва. Частина грошей ми займали в банку. Термiни, звичайно, все порушенi, але будинок побудований, i в наступному роцi ми вiдсвяткуємо новосiлля" , - дiлиться своїм досвiдом iнвестування в нерухомiсть киянка Валентина Богомолець. Г-ж Богомолець пощастило - вона вклала грошi в надiйну компанiю i пiдписала юридично коректний договiр. На жаль, сотням iнших iнвесторiв пощастило менше. Частково виннi в неотриманих метрах самi покупцi, якi в гонитвi за дешевизною не вчитуватися в тексти договорiв iз забудовниками. А даремно.

Адже iнвестування в квартиру, що будується - величезний ризик для покупця. До речi, в Українi легальнi тiльки три способи покупки квартир на етапi будiвництва: в законi "Про iнвестицiйну дiяльнiсть" йдеться про механiзм купiвлi житла через фонд фiнансування будiвництва, купiвлю iнвестором цiльових облiгацiй або опцiонних сертифiкатiв, випущених забудовником. Будь-якi iншi способи не вiдповiдають чинному законодавству. Втiм, це не заважає забудовникам "втюхати" покупцям договори купiвлi майнових прав. Наприклад, за такою схемою працює компанiя "ДБК-4", яка створила дочiрнє ТОВ "ДБК-Інвест". Пiсля юридичної експертизи договору з компанiєю з'ясувалося, що забудовник взагалi покупцевi нiчого не винен. "Досить проблематичним моментом договору є зупинка будiвництва та консервування об'єкта. Вiдповiдальнiсть за такi дiї договором не прописана", - звертає увагу адвокат МЮФ Noerr Олег Климчук.

Юристи рекомендують: обираючи об'єкт для iнвестування, в першу чергу слiд дiзнатися, за якою схемою йде покупка житла, а також уважно прочитати договiр. Важливо поцiкавитися, кредитує чи який-небудь банк покупку квартир конкретного проекту - як правило, фахiвцi банку вдумливо перевiряють забудовника, перш нiж запускати партнерську програму з ним.

Кому варто вiрити

Сьогоднi сказати однозначно, кому iз забудовникiв можна довiрити свої грошi, а кому не можна - дуже складно. Ще до кризи банкрутували, здавалося б, благонадiйнi компанiї (наприклад, "Агробудпереробка", "Київвисотбуд", проблеми виникали i в компанiї "Галичинабуд). Але, на думку заступника генерального директора девелоперсько-будiвельної компанiї" ТММ "Олексiя Говоруна, визначити фiнансовий стан будiвельної компанiї все-таки можна.

Надiйнiсть забудовника визначається досвiдом його роботи на ринку, кiлькiстю реалiзованих проектiв, наявнiстю власних виробничих потужностей, але найбiльше - тим обсягом будiвництва, який забудовник веде зараз. "Якщо забудовник за останнi два роки показав приклади завершення будiвництва об'єктiв i введення їх в експлуатацiю, то це один з ключових ознак його надiйностi", - упевнений пан Говорун. Звичайно, окрiм вивчення репутацiї компанiї, доведеться вiдправитися на будмайданчик, поговорити з охороною i виконробом.

А по приїзду в офiс будiвельника не завадить поглянути на повний пакет документiв компанiї: проект, дозвiл на будiвництво та iншi. Індикатором мiцностi буде i цiна квадратного метра - вона не повинна вже дуже вiдрiзнятися вiд середньоринкової.

Топ-6 пасток в договорах на придбання житла, що будується

1. Пеня за достроковий розрив договору (якщо вiн розривається у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань забудовником).

2. Неможливiсть покарати компанiю за зрив термiнiв будiвництва - або взагалi не вказанi жоднi штрафнi санкцiї, або вони незначнi (наприклад 0,01% за кожен день прострочення по закiнченню тримiсячного термiну).

3. Чи не вказується номер майбутньої квартири.

4. Доплата за «зайвi» метри пiсля промiрiв БТІ - за ринковою цiною.

5. Чи не передбачається право iнвестора отримувати iнформацiю про стадiю будiвництва об'єкта (крiм завершення).

6. Передбачається невигiдний для iнвестора порядок усунення дефектiв (наприклад, термiн 6 мiсяцiв на пiдставi акта комiсiї, яка може довго створюватися i наполегливо «Не бачити» дефектiв).

Тетяна Сидоренко, Наталiя Богута