Академiк Ивантер: Чекати зниження цiни на житло марно

РОСІЯ, 31 сiчня. Поки вартiсть квадратного метра не зрiвняється з доходом, росiяни не зможуть купувати квартири.

У п'ятницю, 29 сiчня прем'єр-мiнiстр Володимир Путiн на засiданнi уряду запропонував прискорити видiлення 250 мiльярдiв рублiв на пiдтримку iпотечного кредитування. За його словами, на цi цiлi 50 млрд. Рублiв буде видiлено з коштiв ЗЕБа, 160 млрд.- з пенсiйних накопичень. Ще 40 млрд. Рублiв Агентство з iпотечного житлового кредитування (АІЖК) отримає з Фонду нацiонального добробуту.

Зi свого боку, АІЖК планує витратити на розвиток новобудов економ-класу на територiї Росiї близько 60-65 млрд. Рублiв, при цьому обiцяючи, що середня вартiсть квадратного метра в нових квартирах буде не вище 30 тис. Рублiв. Таким чином, завдяки програмам Агентства росiйськими будiвельниками може бути зведено 2 млн. Кв. метрiв житла, пiд яке АІЖК планує надавати громадянам iпотечнi кредити.

Чи допоможе це забезпечити росiян дахом над головою, зiштовхне чи з мiсця розвиток iпотеки в Росiї? Про це «Вiльнiй пресi» розповiв директор Інституту народохозяйственного прогнозування, академiк Вiктор Ивантер.

- Іпотека в Росiї, незважаючи на всi урядовi програми, не розвивається, i не буде розвиватися. Чому? Є такий показник - вартiсть квадратного метра i середнiй дохiд населення. Можна зiставити i подивитися: середнiй дохiд громадян становить менше 18 тис. Рублiв, а цiна квадратного метра економ-класу в регiонах - вiд 28 до 40 тис. Рублiв. Ось вам i вся вiдповiдь: поки вартiсть метра не зрiвняється з доходом, люди не зможуть купувати квартири. Але зараз все йде в iншому напрямку.

«СП»: - Значить, це головна причина, по якiй iпотека в Росiї не прижилася?

- Проблема у нас набагато серйознiша, вона полягає в тому, що ми вiдпустили цiни на житло. Звичайно, якби пропозицiя i попит на ринку житла були бiльш-менш збалансованi, тодi б ми отримали на ринку врiвноважену цiну житла, яка стимулює збiльшення його пропозицiї. Але коли на ринку iснує грубе нерiвновага - попит перевищує пропозицiю в рази, то замiсть рiвноважних цiн ми отримуємо цiну дефiциту, яка завжди велика. В результатi продавець житла зацiкавлений, щоб на ринку зберiгався дефiцит його пропозицiї, адже разом з цiнами ростуть i доходи.

«СП»: - Виходить, чекати зниження цiн на квадратнi метри марно?

- В iснуючiй ситуацiї, так. Припустимо, будiвельник будує, а продавець продає житло по 5 тис. Доларiв за кв. метр, а якщо будуть будувати бiльше будинкiв, i виставлять їх на ринок, то ця сума знизиться, причому, iстотно. І навiщо їм це? Тому державi тут треба зробити наступне: елiтнi будинки, iнвестицiйне житло, нехай продають за стiльки, за скiльки хочуть, тiльки треба брати податки за отримання надприбуткiв, як це робиться у нафтовикiв. Що ж стосується економ-класу, то цiну на нього має регулювати держава. Правда, на жаль, пропозицiї такого житла в Росiї поки недостатньо.

«СП»: - А як можна регулювати цiну житла в ринковiй економiцi?

- Регулювати цiну можна двома способами. Перший - це фiнансувати будiвництво житла за певною цiною, як збирається робити АІЖК. А другий - викуповувати побудоване житло за фiксованою цiною - свого роду держзамовлення, а далi воно йде до людей по розподiльнiй ланцюжку. За найнижчими цiнами держава продає житло вiйськовослужбовцям, вчителям, лiкарям i так далi, а iншi громадяни купують метр за цiною, рiвною середньому доходу, тобто - по 18 тис. Рублiв. А потiм, коли попит зменшиться, а пропозицiя квартир на ринку збiльшиться, регулювання можна буде потихеньку знiмати. Повторю, що це регулювання має стосуватися тiльки ринку масового житла. Всi елiтне житло, премiум, бiзнес-клас i так далi може продаватися за вiльною цiною.

Потрiбно додати, що гальмом розвитку iпотеки в Росiї служать не тiльки високi цiни на житло, а й великi кредитнi ставки на ринку. Тому АІЖК, в рамках програми «Новобудова», збирається встановити фiксоване значення ставки кредитiв i ввести систему додаткових вiдрахувань. І всi банки, якi працюють з АІЖК, повиннi будуть дотримуватися цих вiдсоткiв.

Як розповiв Прайм-ТАСС гендиректор АІЖК Олександр Семеняка, процентна ставка по рублевому кредиту в 2012 роцi при первинному внеску 50-70 вiдсоткiв вартостi житла буде встановлена ??на рiвнi 10,5 вiдсотка, при внеску 40-49 вiдсоткiв - 10,75 вiдсотка, а при внеску 30-39 вiдсоткiв - 11 вiдсоткiв рiчних. Але такi ставки будуть дiяти тiльки за умови страхування позичальника, а при цьому вони збiльшуються на 0,7 вiдсотка.

Тепер про вiдрахування: найбiльший розмiр вiдрахування - 0,5 вiдсотка вiд ставки, буде надаватися громадянам при придбаннi житла економ-класу за цiнами Мiнрегiону, тобто, що не перевищує 28 тис. Рублiв за кв. метр. Процентна ставка зменшується на 0,25 вiдсотка, якщо початковий внесок по iпотецi оплачується коштами материнського капiталу, а також, якщо кредит отримує учасник Федеральної цiльової програми «Житло». У пiдсумку, за словами Семеняки, процентна ставка, з урахуванням усiх пiльг, може опуститися до 10 вiдсоткiв рiчних.

Звичайно, все це виглядає вельми привабливо, але потрiбно мати на увазi, що спроба запустити iпотеку в Росiї робиться вже не в перший раз. І результат поки невтiшний: обсяг iпотечних кредитiв становить трохи бiльше одного вiдсотка ВВП. Хоча навiть у країнах Схiдної Європи, якi починали будувати ринкову економiку разом з нами, цей вiдсоток обчислюється двозначними цифрами. А може, варто пiти шляхом Китаю, який встановив цiну метра на рiвнi середнього доходу та одразу вивiв обсяг iпотечного кредитування на рiвень європейських країн. От тiльки зробити це в умовах лiберальної економiки не вдасться.