У столичних торгових центрах поменшало вiльних площ

Професiйна торгова нерухомiсть Києва практично оговталася вiд потрясiнь рiчної давнини: оренднi ставки не падають, наповнюванiсть стрiмко зростає, а власники ТЦ згортають програми лояльностi. Рiтейлори вважають, що побоюватися пiдвищення орендних ставок поки не варто. Але через пiвроку-рiк при переукладаннi договорiв оренди апетити власникiв торгових центрiв можуть вирости.


Сегмент професiйної торговельної нерухомостi столицi пережив друге пiврiччя минулого року успiшнiше iнших сегментiв комерцiйної нерухомостi. Пiсля стрiмкого зниження рiвня орендних ставок, що впали за першi шiсть мiсяцiв на 30-50%, у другому пiврiччi iстотних коливань розцiнок вже не спостерiгалося. За даними Української Торгової Гiльдiї, протягом першого пiврiччя середнiй рiвень орендних ставок на вакантнi площi магазинiв торгової галереї в складi професiйних ТЦ i ТРЦ Києва зменшився на 40% - з $ 105 за кв. м / мiс. до $ 59,6, а в другому пiврiччi вiн просiв всього на 4% - з $ 59,6 за кв. м / мiс. до $ 57,21. Трохи бiльше - на 4-7% - знизилися ставки для якiрних операторiв. Зараз вони складають для супермаркетiв близько $ 15,2 за кв. м / мiс., для зони розваг - $ 10,8 за кв. м / мiс., магазинiв електротоварiв - $ 18,3 за кв. м / мiс., магазинiв спорттоварiв - $ 25 за кв. м / мiс.

Стабiлiзацiя орендних ставок пов'язана зi збiльшенням попиту на якiснi примiщення в професiйних ТЦ i ТРЦ столицi. «Якщо в кiнцi 2008 - початку 2009 рр. бiльшiсть орендарiв професiйних торгових примiщень перебували в шоковому станi вiд значного падiння продажiв, то в першому i другому кварталах 2009 року вони активно займалися оптимiзацiєю своїх бiзнес-процесiв. В основному це стосувалося скорочення їх витрат (зниження орендної плати, витрат на транспорт, офiс i т. Д.). Також вони проводили аудит роботи всiх своїх магазинiв, що часто призводило до зменшення займаних площ, закриття нерентабельних об'єктiв, iстотного скорочення своїх замовлень на майбутнiй сезон. До кiнця ж 2009 рiтейлори вже цiлком адаптувалися до нових ринкових умов i їх товарообiг, вiдображаючи позитивну динамiку споживчого попиту, стабiлiзувався », - розповiдає директор департаменту торговельної нерухомостi Colliers International (Україна) Наталiя Кравець. Цю iнформацiю пiдтверджують i самi ритейлери. За словами керiвника мережi взуттєвих магазинiв Respect Івана Пiлюгаева, вже до середини минулого року продажi перестали падати i в другому пiврiччi зрiвнялися з показниками аналогiчного перiоду 2008 р У деяких торгових мережах додають, що через подорожчання товарiв в другому пiврiччi 2009 р їхнi обороти навiть виросли на 15%.

Успiшно пристосуватися до зниження споживчої активностi продавцям допомiг i перегляд колекцiй у бiк товарiв бiльш демократичною цiнової категорiї, а також концентрацiя уваги на брендах, орiєнтованих на покупцiв iз середнiм i нижче середнього доходом. Починаючи з середини 2009 подiбнi мережi стали вiдкривати новi магазини з товаром класiв середнiй i середнiй мiнус. Причому в їх запуску активно брали участь не тiльки київськi мультибрендових компанiї, але i регiональнi рiтейлори, якi планували, але ранiше не могли зайти з подiбним товаром на столичний ринок через вiдсутнiсть вiльних примiщень i вкрай високих орендних ставок. Наприклад, в ТЦ Dream Town вiдкрився перший магазин продуктової мережi Novus, об'єкти якої ранiше були зосередженi в Севастополi i Захiднiй Українi.

Крiм того, цiлий ряд як великих київських, так i мiжнародних ритейлерiв (Zara, Sela i iн.), У яких виявилося достатньо ресурсiв навiть за часiв кризи, не згорнули свої програми розвитку i продовжували запускати новi магазини. Директор фiрми Baltika Group Ukraine (мережа одежних магазинiв Monton, Baltman, Mosaic) Максим Чечель пояснює, що це пов'язано з появою в успiшних київських об'єктах вiльних примiщень, для отримання яких ранiше необхiдно було стояти в довгiй черзi. «Бiльшiсть мережевих компанiй намагаються скористатися ситуацiєю, що склалася i посилити свої позицiї на столичному ринку», - зазначив вiн. Це пiдтверджує i пан Пiлюгаев, за iнформацiєю якого Respect постiйно монiторить ситуацiю на ринку нерухомостi, пiдшукуючи вигiднi мiсця для розмiщення нових магазинiв.


В результатi вакантнiсть примiщень в багатьох ТЦ i ТРЦ Києва, як i в найкращi роки, знову стала скорочуватися. За даними Наталiї Кравець, зараз близько десятка столичних торгових i торгово-розважальних центрiв взагалi не мають вiльних площ («Караван», «Глобус», «Магеллан», «Комод», «Україна», «Аладдiн», «Мандарин Плаза», «Пiрамiда»). Директор департаменту оренди мережi ТЦ «Караван» Олег Кедо пiдтверджує, що на сьогоднiшнiй день вiльних примiщень в їхньому київському об'єктi немає. «Бiльше того, у разi звiльнення мiсць у нас iснує черга бажаючих зайняти їх», - говорить вiн. Аналогiчна ситуацiя спостерiгається i в ТЦ «Городок», де, за словами його директора Данила Макаренко, зайнятi всi площi. Вакантнiстю в 3-5% можуть похвалитися Dream Town, «Метрополiс», «Бiльшовик», «Городок», «Блокбастер», «Арена Сiтi», 4Room. Для порiвняння: в секторi професiйних офiсних примiщень вакантнiсть зараз продовжує залишатися на рiвнi 20% (у класi А - 10%), а в секторi логiстичних комплексiв - 25%.

Не дивно, що бiльшiсть власникiв успiшних ТЦ i ТРЦ почали вiдмовлятися вiд ранiше практикуються програм лояльностi. Якщо в кiнцi 2008 р господарi найвдалiших i заповнених торгових центрiв надавали своїм орендарям знижку в 30% (на три-шiсть мiсяцiв), а пiзнiше продовжили її дiю, скоротивши розмiр до 15-20%, то починаючи з грудня 2009 р розмiр знижок зменшився до 5-10%, а в деяких випадках керуючi компанiї взагалi вiдмовилися їх надавати. Саме так, за повiдомленням пана Макаренка, надiйшли в ТЦ «Городок». Крiм того, ряд власникiв ТЦ i ТРЦ, якi ранiше практикували оплату в гривнi, знову перейшли на доларовi платежi, а також вiдмовилися вiд прив'язки розмiру орендної плати до вiдсотка вiд продажiв, яку вони застосовували для якiрних операторiв. Наприклад, в «Караванi», за iнформацiєю Олега Кедо, скоротили розмiр знижок i прив'язали розмiр орендних ставок до курсу долара. «У той же час в столицi як i ранiше iснують торговельнi комплекси, що мають багато вiльних примiщень. Бiльше 10% вакантностi зараз в «Альта-центрi», «Метрополiс», «Арена Сiтi», «Європорт», «Домосфера», а також у третiй черзi ТРЦ «Бiльшовик», - стверджує виконавчий директор девелоперської фiрми Real Estate Solutions Андрiй Борщ .

Самi рiтейлори кажуть, що власники напiвпорожнiх ТЦ i ТРЦ охоче йдуть назустрiч клiєнтам, надаючи низькi оренднi ставки або знижки. «Правда, вигоди вiд наявностi великої кiлькостi вiльних мiсць в не дуже вдалих проектах нiякої. Великi торговi компанiї зацiкавленi в розвитку своїх брендiв в добре зарекомендували проектах з високим трафiком вiдвiдувачiв. А в таких торгових центрах програми лояльностi дiйсно згортаються або дiють далеко не в тих масштабах, як рiк тому. Крiм того, проблематично знайти примiщення в успiшному ТЦ або ТРЦ, яке можна отримати за високою ставкою, а об'єкт з хорошим розташуванням - практично неможливо, тому що орендарi таких площ мiцно тримаються за мiсця », - розповiдає директор з розвитку компанiї Maratex Ukraine (мережа одежних магазинiв Esprit, Peacocks, Palmers, «Смик» та iн.) Ольга Зайченко. Її думку подiляє Максим Чечель, додаючи, що отримати примiщення в ТЦ, де на даний момент зафiксовано нульову вакантнiсть, можна. По-перше, це буде не саме лiквiдне розташування. По-друге, вартiсть оренди може бути вище, а умови - жорсткiше тих, якi сьогоднi мають старi орендарi. «У багатьох власникiв успiшних ТЦ i ТРЦ склалося передчасне думку, що криза для ритейлерiв вже позаду. В результатi вони стають все бiльш незговiрливими », - вважає вiн.

Активiзацiя попиту сприяла i заповнення нових для столицi проектiв. Наприклад, вакантнiсть у першiй черзi ТРЦ Dream Town загальною площею 45 тис. Кв. м, який вiдкрився на Оболонському проспектi в другому пiврiччi 2009 р, за кiлька мiсяцiв скоротилася з 85 до 97-98%, хоча оренднi ставки в цьому об'єктi задоволенi високi. Бiльш важким було входження в ринок трьох спецiалiзованих меблевих ТЦ: «Домосфера», «Аракс» i 4Room, зосереджених в районi Великої Окружної дороги, сукупна орендна площа яких склала 70,3 тис. Кв. м. Частина орендарiв цих центрiв вiдмовилися вiд виконання попереднiх договорiв: хтось розорився, iншi згорнули своє представництво, у когось не знайшлося коштiв на ремонт та обладнання магазинiв. В результатi власникам торговельної нерухомостi довелося шукати нових ритейлерiв i знижувати оренднi ставки. Але зараз їх середнiй розмiр в цих об'єктах навiть вище звичного для меблевої роздробу (зазвичай в 2,5-3 рази менше, нiж на магазини торгової галереї), а вакантнiсть двох iз трьох ТЦ мiнiмальна.


На думку учасникiв ринку, у найближчi кiлька мiсяцiв чекати змiни орендних ставок у сегментi професiйних торгових примiщень столицi не варто. Адже бiльшiсть власникiв площ вже переглянули умови їх здачi в оренду. «Можливий незначний рiст вартостi оренди (у межах 7-10%) в найбiльш якiсних проектах, до яких вiдносяться ТЦ i ТРЦ з вдалим мiсцем розташування, комфортними умовами для покупцiв i орендарiв, а також з цiкавою маркетинговою стратегiєю. У той же час в менш якiсних об'єктах може спостерiгатися подальше зниження вартостi оренди на 5-10% », - вважають девелопери. Фахiвцi Української Торговельної Гiльдiї додають, що в першiй половинi 2012 р вакантнiсть об'єктiв залишиться мiнiмальною, т. К. Введення в експлуатацiю нових якiсних торгових проектiв поки не очiкується. У той же час рiтейлори побоюються, що через пiвроку-рiк апетити власникiв торговельної нерухомостi можуть вирости. «Якщо в Українi прийдуть мiжнароднi торговельнi оператори i повернуться тi, хто покинув ринок в 2008 р, знову може виникнути дефiцит площ. І господарi ТЦ постараються цим скористатися », - резюмували в однiй з київських торгових компанiй.