Рынок ипотеки уже в 2013 году, по всей видимости, ожидают непростые времена. К такому мнению склоняются представители госбанков, абсолютных монополистов рынка, частных кредитных организаций, а также строительных компаний. В любом случае, как считают аналитики, прогнозируемый рост ставок приведет к тому, что коммерческим банкам придется, мягко говоря, затягивать пояса, а покупателям жилья — искать иные способы решения «квартирного вопроса».

Сбербанк как ориентир

О том, что в самой ближайшей перспективе лидеры ипотечного рынка России, то есть банки с государственным участием, а вслед за ними и частные финорганизации, поднимут ставки по ипотечному кредитованию, в последние месяцы говорили почти все участники рынка. Индикатором в данном случае являлся Сбербанк, который занимает 45 процентов от общего объема рынка (по итогам первого полугодия банка выдал жилищных займов на общую сумму 192,3 миллиарда рублей).

Сам Сбербанк до последнего пытался сдерживать рост стоимости жилищных заимствований граждан. Оно и понятно — ведь не поднимать, а, наоборот, снижать ставки главу Сбербанка Германа Грефа летом 2011 года призвал тогда еще глава правительства РФ Владимир Путин.

Стоит отметить, что Сбербанк повышал ставки по рублевым кредитам совсем недавно — в августе. Тогда ставки выросли по наиболее популярной рублевой программе «Приобретение готового и строящегося жилья» (+0,5 процента). Совместные программы с региональными властями, касающиеся отдельных категорий граждан, и госпрограммы поддержки ипотеки, не претерпели изменений. По ним кредит доступен по ставке от 9,5 до 11 процентов годовых.

Однако ситуация на рынке заимствований для самих банков в настоящее время стала настолько критической, что иного выхода, как повысить ставки по ипотеке, у Сбербанка не осталось. Любопытно, что сам банк не сообщил об этом. Карты раскрыл глава отдела ипотеки строительной компании Tekta Group Роман Строилов. На выставке «Недвижимость-2012» топ-менеджер проинформировал общественность, что ставки повысятся с 1 октября, а в феврале возможно еще одно повышение.

Руководитель направления жилищного кредитования московского банка Сбербанка России Григорий Вовченко в ходе форума, посвященного ипотеке, не подтвердил эту информацию, но и не опроверг ее. Спустя сутки источник в финансовой организации все же признал, что ставки увеличены. Подробности раскрыл портал Банки.Ру. По его данным, минимальная валютная ставка на покупку готового и строящегося жилья по спецпрограммам выросла на 0,5 процента до 11 процентов годовых. При этом рублевая ставка осталась на уровне 9,5 процента годовых. Также на 0,5 процента увеличились рублевые и валютные ставки по продукту «Строительство жилого дома» (до 13,5 и 11,5 процента годовых соответственно). Повысились ставки и по кредитованию покупки загородной недвижимости, рефинансирования займов других банков, а также продукту «Ипотека плюс материнский капитал» (в валюте).

Главный конкурент Сбербанка — банк «ВТБ 24» (розничная «дочка» ВТБ, 13,8 процента рынка ипотеки) — пока занял выжидательную позицию. На действия Сбербанка «ВТБ-24» ответил запуском спецпрограммы с десятипроцентным первоначальным взносом на покупку «однушек» в Москве, Подмосковье и Петербурге. Алексей Мальнев, руководитель группы отдела партнерских программ «ВТБ 24», сообщил «Ленте.Ру-Недвижимость», что в плане ставок банк будет действовать в рамках общего тренда. Впрочем, можно предположить, что у «дочки» ВТБ просто не останется выбора в условиях столь жесткой конкуренции. Не стоит забывать и то, что летом 2011 года директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Анатолий Печатников заявлял, что банк ставит своей целью выдавать каждый пятый ипотечный кредит в России.

Алексей Мальнев, который, несмотря на все попытки представителей прессы, так и не дал прогноза относительно поведения ставок, упомянул о том, что в банке действует программа под названием «Ипотека с государственной поддержкой». Эта самая господдержка, которая позволяет улучшить условия кредитования, действует в ряде банков и является хорошим подспорьем для кредитных организаций. В «ВТБ-24» этот продукт будет доступен до конца 2013 года, а о том, что будет потом, топ-менеджер предпочел не говорить.

Другие мнения

Мнения других участников банковского сообщества оказались полярными. Олег Пятлин, директор по ипотечному кредитованию Банка Москвы (принадлежит группе ВТБ), напоминает, что ставки по ипотеке поднимались в течении всего 2012 года. «Сейчас средняя по рынку ставка в рублях составляет 12-12,3 процента годовых. Дальнейшее повышение ставок вряд ли будет, так как это может сильно ограничить спрос на ипотечные кредиты, который сейчас достаточно высок», — отмечает он. По его словам, в настоящие время вопрос о повышении ставок по ипотеке банком не рассматривается.

Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка (контролируется скандинавским банком Nordea Bank AB), признает, что на рынке наблюдается тенденция повышения ипотечных ставок. «Однако, что будет дальше, прогнозировать достаточно сложно, потому что это зависит от ряда факторов: стоимости финансирования для банков на рынке, темпов развития строительной отрасли, макроэкономической ситуации в Европе и России», — подчеркивает эксперт, добавляя, что банк предлагает одни из самых привлекательных условий на рынке.

Глава управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева также осторожна в прогнозах. По ее мнению, большая часть коммерческих банков до конца года увеличивать ставки по ипотечным кредитам не будут. «Дело в том, что у частных банков есть годовые планы по кредитному портфелю. Поэтому для их формирования банки не будут ухудшать условия кредитования за несколько месяцев до конца отчетного года. А что будет потом, предсказать сложно», — отмечает она.

Директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Дмитрий Ищенко полагает, что перспективы рынка во многом определяются доступностью для российских банков «длинных» денег. По его словам, волатильность на финансовых рынках, связанная с нестабильной ситуацией в Европе, приводит к увеличению стоимости рублевого привлечения, что отражается на процентных ставках по ипотеке. «С другой стороны спрос на ипотечные кредиты со стороны населения остается стабильным, что связано с текущей благоприятной внутренней экономической ситуацией — доходы населения продолжают расти, инфляция и безработица удерживаются на невысоком уровне. Поэтому в случае, если ситуация с фондированием не будет резко ухудшаться, мы прогнозируем дальнейший рост рынка. По нашим ожиданиям, объем рынка в 2012 году приблизится к триллиону рублей. Что касается процентных ставок: мы не видим причин для их резкого роста, однако плавная коррекция в сторону увеличения (в пределах 1 процента) в ближайшей перспективе продолжится. Росбанк на текущий момент не планирует повышения ставок», — подчеркивает эксперт.

Роман Строилов из Tekta Group прогнозы давать не опасается. Причем, по его мнению, перспективы у ипотечного рынка России совсем не радужные. «В ближайшей перспективе ипотечный рынок России превратится из растущего в стагнирующий. О росте пора забыть. Ставки до конца года продолжат свой рост», — беспощаден эксперт. По его мнению, уже в первом квартале 2013 года рублевые ставки в большинстве банков доберутся до отметки в 15-16,5 процентов годовых в рублях. «Все, что выше этого порога, потребителей интересовать не будет», — уверен он.

Свой прогноз эксперт подкрепляет фактами. «Сейчас выдаются кредиты, одобренные по низким ставкам несколько месяцев назад. Новых заявок уже значительно меньше. К сожалению, банки не готовы к стимулированию интереса к ипотеке и ждут шагов в этом направлении от девелоперов», — говорит Строилов. Выход из ситуации, по его мнению, только один: использование банками и девелоперами совместных продуктов для удержания интереса потребителей. Также эксперт прямо говорит об отсутствии должной поддержки рынка со стороны государства. По его словам, рынок живет только благодаря усилиям банков и застройщиков. Не идет на пользу дела, уверен он, и монополия госбанков на рынке, доля которых достигает почти 70 процентов. В Сбербанке про монополию, конечно, ничего не говорят, но разделяют мнение о дефиците господдержки. «Европейский рынок фондирования закрылся еще в конце 2009 года. Получить от государства дешевые займы стало сложнее. За счет депозитов получить прибыль также трудно», — подчеркивает Григорий Вовченко. При этом он признает, что госбанки, как монополисты, в наименьшей степени будут подвержены перипетиям на рынке ипотеки, а вот более мелким и средним банкам придется работать по «остаточному принципу».

Впрочем, не все считают, что монополия на рынке ипотеки это плохо. Олег Пятлин из Банка Москвы не видит в этом ничего плохого. «Я бы не говорил о монополии, скорее о высокой доле на рынке ипотеки. Это хорошо с точки зрения поддержки рынка в целом и реализации государственной политики в части формирования доступного предложения. Ипотека в госбанках – это не только бизнес, но и выполнение социальной функции по реализации политики доступности жилья и решения ‘квартирного вопроса'», — утверждает он.

Социальная функция

Если уж речь зашла о социальной функции, то имеет смысл вспомнить высказывания руководителей нашего государства. Так, в мае текущего года президент России Владимир Путин поручил правительству принять меры для повышения доступности ипотеки в стране. По замыслу главы государства, до 2018 года средняя рублевая ставка должна снизиться до уровня инфляции +2,2 процентных пункта. То есть речь идет ставке в размере примерно до 5-7 процентов годовых. До 2020 года количество выдаваемых в год займов должно вырасти до 815 тысяч в год. В свою очередь, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявлял, что усилия кабинета министров должны быть направлены на то, чтобы каждый год ипотеку могли бы брать как минимум миллион врачей, учителей, ученых, инженеров и многодетных семей.

А теперь немного статистики. По информации Национального агентства финансовых исследований, в настоящее время ипотека остается абсолютно недоступной для большинства россиян (для 81 процента). Для 19 оставшихся процентов граждан ипотека тоже не сказать, что доступна. Многим из «избранных» приходится жертвовать другими семейными расходами ради улучшения жилищных условий. На этом фоне ставки в пику усилиям государства (например, льготным программам для ряда категорий граждан) растут. По прогнозам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, до конца 2012 года средняя рублевая ставка по ипотеке вырастет до 12,5 процента годовых (в июне она составляла 12,2 процента годовых). И это — официальный прогноз. Ожидания банкиров и девелоперов более пессимистичны.

Очевидно, что стагнация на рынке ипотеки неизбежно приведет к снижению активности на рынке жилья. Так, по данным аналитиков, до 40 процентов сделок осуществляется с привлечением кредитов. Вывод напрашивается сам собой. В случае, если стоимость займов повысится, объемы продаж квартир упадут. Для этого, кстати, есть и другие предпосылки. Эксперты отмечают, что отложенный спрос, сформировавшийся в период финансовой нестабильности, сходит на нет. Кроме того, падает и ажиотажный интерес к покупке квартир, который подпитывается ожиданиями новой волны мирового финансового кризиса. Вкупе, все факторы не сулят ничего хорошего ни рынку ипотеки, ни рынку жилья.